３ 【事業の内容】当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社15社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分事業内容主要な会社不動産再生事業資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社、㈱プリンセススクゥエアー不動産開発事業当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル（TOSEI HOTEL COCONEシリーズ）、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)、アパート（T's Cuoreシリーズ）、物流施設（T's Logiシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。 当社不動産賃貸事業当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。当社不動産ファンド・コンサルティング事業当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。 具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱不動産管理事業オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。 ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。 プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。 分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。 トーセイ・コミュニティ㈱ホテル事業首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。 当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。トーセイ・ホテル・マネジメント㈱ 当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

３ 【事業等のリスク】当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。 (1) 経済情勢の動向当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。 (2) 災害等について将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。 (3) 有利子負債の依存度および金利の動向当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、急激な金利上昇や金融機関の融資姿勢に重大な変化が生じた場合には、調達環境の悪化により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリングを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。 (4) 法的規制 ① 法的規制会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。 主な法的規制・宅地建物取引業法・国土利用計画法・都市計画法・建築基準法・建設業法・建築士法・住宅の品質確保の促進等に関する法律・金融サービスの提供に関する法律・不動産特定共同事業法・信託業法・投資信託及び投資法人に関する法律・資産の流動化に関する法律・不動産投資顧問業登録規程・住宅瑕疵担保履行法・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律・建築物における衛生的環境の確保に関する法律・警備業法・消防法・エネルギーの使用の合理化に関する法律・貸金業法・旅館業法・食品衛生法 ② 免許、許認可等当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。 (当社) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許 (14)第24043号2027年３月23日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)不動産投資顧問業登録国土交通大臣一般－第127号2026年２月28日 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第31条)特定建設業許可東京都知事東京都知事許可(特－４)第107905号2027年12月９日特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)一級建築士事務所登録東京都知事（本社）東京都知事登録第46219号2026年４月９日 不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)貸金業登録東京都知事東京都知事 (1)第31987号2027年７月25日不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可第102号－宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)金融庁関東財務局長(金商)第898号－不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条) (トーセイ・コミュニティ㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許国土交通大臣国土交通大臣 (１)第10644号2029年３月19日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)特定建設業許可東京都知事東京都知事許可(特－４)第119534号2028年３月10日特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)一級建築士事務所登録東京都知事東京都知事登録第49526号2029年１月14日不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)マンション管理業登録国土交通大臣国土交通大臣 (５)第030488号2027年５月21日不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)建築物環境衛生総合管理業登録東京都知事東京都19総第273号2031年10月３日不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)警備業認定東京都公安委員会東京都公安委員会認定第30002591号2026年10月14日不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)賃貸住宅管理業国土交通大臣国土交通大臣 （01）第000240号2026年７月29日不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条） (トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許 (４)第85736号2026年４月７日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可第70号－宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)金融庁関東財務局長(金商)第363号－不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)取引一任代理等の認可国土交通大臣国土交通大臣認可第52号－不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２) (トーセイ・ロジ・マネジメント㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識当連結会計年度（2024年12月１日～2025年11月30日）における我が国経済は、米国の相互関税措置等の影響が一部産業にみられるものの、緩やかに回復しています。先行きについては、雇用・所得環境の改善等を背景とした景気回復が期待されますが、米国相互関税措置等の影響や物価上昇の継続が国内景気の下押しリスクとなっており、金融資本市場の変動等と合わせて動向に留意が必要です。当社グループが属する不動産業界においては、国内外投資家による投資需要の拡大やオフィスを中心とした大型物件取引の増加等を背景に、2025年１月～９月の国内不動産投資額は過去最高の４兆7,100億円（前年同期比22％増加）となり、世界都市別投資ランキングでは東京は１位を維持しています。国内金利は上昇しているものの、賃料上昇等に伴う企業・投資家の不動産投資戦略の変化が不動産取引の増加要因となっており、今後も堅調な投資需要は継続するとみられていることなどから、2025年通年の不動産投資額は過去最高の６兆円を超える見込みです（民間調査機関調べ）。首都圏分譲マンション市場では、建築費高騰等を背景にデベロッパーが採算性の観点で供給を抑制しており、2025年１月～10月の新築発売戸数は14,584戸（前年同期比2.5％減少）と過去最低を記録した前年度と同水準で推移しています。平均発売価格は供給減や建築費の価格転嫁に伴い上昇を続けており、2025年10月時点で9,895万円（前年同月比7.1％上昇）となりました。また、首都圏中古マンション市場では、2025年１月～10月の成約戸数は40,704戸（前年同期比31.9％増加）となり、2025年10月時点の平均価格は6,115万円（前年同月比25.7％上昇）となりました。引き続き、新築分譲マンションの供給減や価格高騰により、中古マンションへの需要シフトは強まっており、平均価格の上昇傾向は続いています。首都圏分譲戸建市場では、2025年１月～10月の新設住宅着工戸数は42,052戸（前年同期比5.4％減少）となり、引き続き減少傾向となっています（民間調査機関調べ）。2025年１月～10月の建築費坪単価は、鉄骨鉄筋コンクリート造が1,604千円/坪（前年同期比9.5％低下）、木造が767千円/坪（同5.5％上昇）となりました。資材価格や労務費等各費用の高騰を背景に、建築費の高値圏での推移は継続しています（国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、2025年10月の平均賃料は21,261円/坪（前年同月比5.4％上昇）、平均空室率は2.6％（同1.9ポイント低下）となりました。企業の事業拡大や拡張移転等に伴う強いオフィス需要により賃料・空室率ともに引き続き好調に推移しています。2026 年には過去 10 年の平均供給量と同程度の約90万㎡の新規供給が予定されていますが、企業による旺盛なオフィス需要に支えられ、空室率の上昇は限定的、賃料も上昇傾向が継続するとみられています（民間調査機関調べ）。首都圏賃貸マンション市場では、2025年10月の平均募集賃料は12,856円/坪（前年同月比9.0％上昇）となり、都心部の賃料上昇が牽引し、首都圏全体での賃料は上昇傾向が継続しています。また、J-REITが東京圏で保有するマンションの2025年８月末時点の平均稼働率は97.5％（同0.6ポイント上昇）となり、賃貸マンションに対する旺盛な需要を背景に好調に推移しています（民間調査機関調べ）。首都圏物流施設賃貸市場では、2025年10月時点の賃貸ストックは1,135万坪（前年同月比6.4％増）、募集賃料は4,540円/坪（同5.0％下落）、空室率は8.5％（同0.2ポイント低下）となりました。都心部の需給改善は進んでいるものの、郊外部では空室期間が長期化している物件も多く、首都圏全体では空室率は高止まり、賃料は低下しています。今後、新規供給が徐々に抑制される見込みですが、苦戦が続く郊外部では需給改善は緩やかなペースに留まるとみられています（民間調査機関調べ）。不動産ファンド市場では、2025年10月時点のJ-REITの運用資産額は23.9兆円（前年同月比0.4兆円増加）、2025年６月末時点の私募ファンドは運用資産額44.9兆円（同6.3兆円増加）となり、証券化市場規模は合計で68.8兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。東京都のビジネスホテル市場は、2025年１月～９月の平均客室稼働率は80.6％（前年同期比1.2ポイント低下）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は 7,898万人（同3.1％減少）となりました。ホテル客室単価の上昇により国内旅行者が減少しているものの、客室単価上昇を支える海外宿泊者は過去最高を記録した昨年を上回るペースで増加しており、引き続き、堅調なインバウンド需要がホテル市場を牽引しています。一方で、足元では中国当局による日本渡航自粛要請等により、インバウンド需要への影響が見込まれるため、当面は動向に注視が必要です（観光庁調べ）。このような事業環境の中、当社グループは不動産再生事業や不動産開発事業においては、当期も引き続き物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を進めてまいりました。また、ホテル事業ではインバウンド需要を取り込むとともに、不動産ファンド・コンサルティング事業におけるアセットマネジメント受託資産残高の伸長に努め、そのAUMは２兆6,627億円となりました。以上の結果、当連結会計年度は、売上高94,688百万円(前連結会計年度比15.2％増)、営業利益22,336百万円(同20.8％増)、税引前利益20,631百万円(同18.8％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益14,754百万円(同23.1％増)となりました。 セグメントごとの業績は次のとおりであります。 (不動産再生事業)当連結会計年度は、「T's garden東陽町」（東京都江東区）、「T's garden東尾久」（東京都荒川区）、「T's garden西大島」（東京都江東区）等34棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション105戸を販売いたしました。仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて38棟、土地５件及び中古区分マンション81戸を取得しております。以上の結果、不動産再生事業の売上高は39,150百万円(前連結会計年度比5.2％増)、セグメント利益は6,324百万円(前連結会計年度比6.1％増)となりました。 (不動産開発事業)当連結会計年度は、物流施設「T's Logi佐野」（栃木県佐野市）、賃貸マンション「THE PALMS千葉中央」（千葉県千葉市）、「THE PALMS柏」（千葉県柏市）等12棟を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート桜新町」（東京都世田谷区）等において、50戸を販売いたしました。仕入につきましては、ホテル開発用地４件、賃貸マンション開発用地１件、賃貸アパート開発用地18件、58戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は23,068百万円(前連結会計年度比38.5％増)、セグメント利益は5,730百万円(前連結会計年度比15.5％増)となりました。 (不動産賃貸事業)当連結会計年度は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。当連結会計年度末の賃貸物件数は、物件取得31棟及び賃貸開始18棟、物件売却38棟及び賃貸終了２棟に伴い、前連結会計年度末の123棟より、９棟増加し132棟となりました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は9,025百万円(前連結会計年度比11.6％増)、セグメント利益は4,938百万円(前連結会計年度比20.9％増)となりました。 (不動産ファンド・コンサルティング事業)当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）2,443,808百万円から、ファンドの物件売却等により226,911百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、445,839百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は2,662,737百万円となりました。以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は8,932百万円(前連結会計年度比31.0％増)、セグメント利益は5,471百万円(前連結会計年度比43.1％増)となりました。(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。 (不動産管理事業)当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で570棟、分譲マンション及び賃貸マンションで399棟、合計969棟（前連結会計年度末比６棟増加）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。 (2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場においては、物価上昇局面における日銀の政策金利の引上げや政府の積極財政政策による財政悪化懸念等で長期金利が高水準で推移し、日本のイールドスプレッドは縮小傾向にあるものの、諸外国の主要都市との比較では依然として十分な厚みがあります。更に、今後も賃料上昇による不動産収益性の向上が期待できる点を踏まえると、日本不動産市場は引き続き資金流入が期待できる市場であると認識しています。他方、人手不足などの構造的な要因も相まって今後も高止まりが継続するとみられている建築費動向や、中国との外交上の緊張が長期化した場合のインバウンド需要への影響は、不動産開発事業およびホテル事業の事業戦略において注視すべき課題だと捉えています。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。 長期ビジョン2032多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとしてサステナブルな社会の実現に貢献する 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。 ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞大方針サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す基本方針サステナビリティ・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進・グループの将来の成長に向けた施策への投資を拡大・非財務情報開示によるトーセイブランドの確立と浸透事業・事業ポートフォリオの進化と成長・６事業のシナジー追求による不動産ソリューション力の強化人材・組織・多様な社員が個性を活かし、力を発揮できる環境の整備・豊富な経験・知識・強いリーダーシップを持ち、企業理念への深い造詣を併せ持つ人材を 育成DX・IT・デジタル活用による商品・サービスの差別化、業務効率化を推進 財務戦略・資本政策・持続的な成長に向けた資金調達力の強化・資本コストを上回る資本収益性の維持およびBSマネジメントの継続 ＜定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。業績動向並びに事業環境の見通しを踏まえ、以下の通り計画を修正しております（2026年１月14日発表）。 初年度2024年11月期実績２年目2025年11月期実績３年目（最終年度）2026年11月期修正計画連結売上高821億円946億円1,229億円連結税引前利益173億円206億円220億円ROE13.9％15.3％14.0％安定事業比率(営業利益ベース)50.5％54.4％45％以上自己資本比率32.7％33.4%35％程度ネットD/Eレシオ1.45倍1.39倍1.4倍程度配当性向31.9％32.9％35.0％ (注) 株主還元について、配当性向を30％から35％へ３年間で段階的な引き上げを目指すとともに、自己株式の取得については経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討してまいります。 本計画では、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を強化し、各事業のサービス領域の拡大やグループ間シナジーの最大化によって、既存６事業のポートフォリオの進化と成長を目指します。不動産再生事業・不動産開発事業では、サステナビリティを意識した環境配慮商品の提供や既存不動産ストックの活用促進、取扱商品領域の拡大等による差別化を図り、トーセイブランドの確立と浸透を目指します。また、仕入における競争力を高めるべく、物件査定の効率化に向けた研究やM&Aの活用を促進します。安定事業では、不動産賃貸事業におけるテナント需要に沿った設備仕様の研究、不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業におけるサービス機能強化とバックオフィス業務の効率化、ホテル事業ではトーセイホテルココネの差別化訴求によるブランド浸透と規模拡大に努めます。また、DX分野では、業務プロセスの効率化を促進するとともに、自社再生物件、開発物件の出口戦略の多様化に向けて、不動産・金融・DXが融合した不動産テックビジネスである不動産クラウドファンディングやセキュリティ・トークン発行、区分マンション販売におけるデジタルマッチングに取り組み、新たな顧客層へ不動産投資機会を提供してまいります。成長を支える事業基盤の強化においては、人材育成と多様な社員が個性を活かして力を最大限に発揮できる人事制度・組織体制・職場環境の構築に注力し、社員エンゲージメントを深めてまいります。また、財務面・資本配分については、事業規模および保有資産残高の拡大を下支えすべく資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら資本効率を意識した成長投資の継続と利益還元の向上を目指してまいります。

(重要な会計上の見積り) 棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価 (1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額(単位：千円) 前事業年度(自 2023年12月１日 至 2024年11月30日)当事業年度(自 2024年12月１日 至 2025年11月30日)販売用不動産100,673,475115,079,590仕掛販売用不動産20,069,41632,265,629棚卸資産評価損(△は戻入額)△382,82115,201 (2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ① 算出方法販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味売却価額のいずれか低い価額で評価しております。正味売却価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味売却価額が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味売却価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味売却価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。 ② 主要な仮定正味売却価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因等の影響を受けております。 ③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響主要な仮定は財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

５ 【重要な契約等】１. 名古屋鉄道株式会社との資本業務提携契約当社は、当社の株主である名古屋鉄道株式会社（証券コード：9048、本社：愛知県名古屋市、取締役社長：髙﨑裕樹、以下「名古屋鉄道」という。）との間で、2024年５月24日付で資本業務提携契約（以下「本資本業務提携契約」といい、本資本業務提携契約に基づく資本業務提携を「本資本業務提携」という。）を締結いたしました。契約に関する内容等は以下の通りです。 (1) 本資本業務提携の概要契約締結日相手先の名称相手先の住所内容2024年５月24日名古屋鉄道株式会社愛知県名古屋市中村区名駅一丁目２番４号＜業務提携の内容＞当社と名古屋鉄道は、これまでに培ってきた各々のノウハウおよび強みを相乗的に活かし、不動産事業の共同プロジェクト、不動産ファンドビジネスの強化および各々が強みとする事業エリアにおける不動産への共同事業を推進することによる当社と名古屋鉄道グループの企業価値最大化を目指すもの。＜資本提携の内容＞主要株主である筆頭株主の山口誠一郎氏が所有する当社普通株式のうち合計7,500,100株を市場外での相対取引により名古屋鉄道に対して譲渡するもの。なお、本株式譲渡は2024年６月４日付で完了しております。 (2) 企業・株主間のガバナンスに関する合意 ① 合意の内容(イ) 役員候補者指名権の合意 本資本業務提携契約において名古屋鉄道は当社の取締役会のスキルマトリックスその他取締役会の構成の観点から適切な業務執行取締役の候補者１名を指名することができる旨を合意しております。 (ロ) 議決権行使内容を拘束する合意 名古屋鉄道は、上記(イ)に基づき指名した取締役以外の当社取締役および監査役の選任に係る議案について、指名報酬諮問委員会の答申の内容を最大限尊重してその議決権を行使する旨の合意をしております。 (ハ) 事前承諾事項等に関する合意名古屋鉄道および当社は、本資本業務提携に重大な悪影響を与える業務提携を決定、遂行又は実行しようとする場合には、相手方当事者の事前の書面による承諾を得なければならないものとし、かかる承諾なしに、当該事項を決定、遂行又は実行（関連する契約の協議、締結等を含むがこれらに限られない。）してはならない旨の合意をしております。また、以下の事項に関して、事前協議する旨の合意をしております。イ 株式又は新株予約権の発行又は処分その他当社による名古屋鉄道の議決権比率を、15.48％（以下「基準議決権比率」という。）から減少させる一切の行為。但し、(i)買収防衛策の発動に基づく行為および(ii)当社の役職員を対象とするインセンティブプランのうち、2024年1月25日付取締役会において決議された業績連動型譲渡制限付株式報酬制度および事後交付型譲渡制限付株式報酬制度に基づく自己株式の処分又は株式の発行等に基づく行為（名古屋鉄道の議決権比率が15％未満となる場合を除く。）を除く。ロ 本業務提携に重大な悪影響を与える合併、会社分割、株式交換、株式移転、株式交付、事業の全部又は重要な一部の譲渡又は譲受、重要な子会社の異動を伴う株式又は持分の譲渡若しくは譲受け。ハ 本業務提携に重大な悪影響を与える重大な子会社に係る上記(イ)(ロ)に掲げる行為 ② 合意の目的および取締役会における検討状況その他の当該提出会社における当該合意に係る意思決定に至る過程上記の合意を含む本資本業務提携契約の締結に当たっては、特別利害関係人に該当するおそれのある代表取締役社長山口誠一郎を除いた取締役で構成される取締役会における取締役会決議により意思決定しております。かかる取締役会の決議は、同氏を除く当社の取締役８名全員一致の賛成により行われ、当社の監査役４名全員がかかる決議に異議がない旨の意見を述べております。当社は、本資本業務提携契約の交渉過程において、相互に企業価値の向上を図る本資本業務提携を強固かつ円滑に推進するため、当社の業務執行取締役候補者１名を指名する旨の合意を含むかたちで契約を締結する旨 、名古屋鉄道との間で協議を行いました。当社取締役会において検討を行った結果、今後の環境変化への対応力強化を見据え、財務的信用力が高く不動産取得能力がある名古屋鉄道と提携、協働して不動産事業に取り組むことが最善の成長戦略であると認識し、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を活かし、名古屋鉄道の強みである名古屋鉄道グループの持つ顧客層や中部圏に根差した確かな提案力を併せて活かすことにより相乗効果を生み出すことで、両社の企業価値の最大化が期待できるとの判断に至り、当社と名古屋鉄道は2024年５月24日付で当該合意内容を含む本資本業務提携契約を締結することといたしました。 ③ 当該合意が当社の企業統治に及ぼす影響上記の合意を含む本資本業務提携契約において、名古屋鉄道は、当社の経営理念および経営方針ならびにプライム市場上場会社としての経営の自主性および独立性を維持および最大限尊重するとともに、当社の少数株主を含む当社の株主共同の利益に最大限配慮するものとしており、上記の合意が当社の企業統治に及ぼす影響は限定的であります。 (3) 企業・株主間の株主保有株式の処分・買い増し等に関する合意 ① 合意の内容(イ) 保有株式の譲渡等の禁止・制限の合意名古屋鉄道は、株式譲渡の実行から５年間、当社の事前の書面による承諾なく、当社株式の譲渡その他処分を行わない旨の合意をしております。 (ロ) 保有株式の買い増しの禁止に関する合意名古屋鉄道は、当社の事前の書面による承諾なくして、名古屋鉄道およびそのグループ会社が保有する議決権比率を上昇させることとなる行為（基準議決権比率を超えない範囲で行われるものを除く。）を行わない旨の合意をしております。 (ハ) 株式の保有株式の比率の維持の合意名古屋鉄道は、名古屋鉄道グループの議決権比率が上昇した場合は、実務上合理的な範囲内で速やかにその割合が上昇前の比率以下になるよう、法令上許容される範囲かつ当社の承諾する方法で必要かつ合理的な措置を講じる旨の合意をしております。また、当社が役職員を対象とするインセンティブプランに基づく株式発行等を行おうとする場合（名古屋鉄道の議決権比率が15％未満とならない場合を除く。）は、名古屋鉄道に当社の普通株式の発行等に係る市場価格での引受の機会を与える旨、併せて合意しております。 (ニ) 契約解消時の保有株式の売渡請求の合意名古屋鉄道が株式譲渡の実行から５年が経過した後、その保有する当社の株式等の譲渡その他処分をしようとする場合、その時期、方法および相手方について、当社との間で協議する旨の合意をしております。 ② 合意の目的および取締役会における検討状況その他の当該提出会社における当該合意に係る意思決定に至る過程上記の合意を含む本資本業務提携契約の締結に当たっては、特別利害関係人に該当するおそれのある代表取締役社長山口誠一郎を除いた取締役で構成される取締役会における取締役会決議により意思決定しております。かかる取締役会の決議は、同氏を除く当社の取締役８名全員一致の賛成により行われ、当社の監査役４名全員がかかる決議に異議がない旨の意見を述べております。当社は、本資本業務提携契約の交渉過程において、当社における経営の独立性を確保しつつ、互に企業価値の向上を図る本資本業務提携を強固かつ円滑に推進するため、名古屋鉄道が保有する株式の処分・買増し等に関する合意を含むかたちで契約を締結する旨、 名古屋鉄道との間で協議を行いました。当社取締役会における審議を経て、当社と名古屋鉄道は、両社の不動産事業の協業の可能性について検討を重ねた結果、 当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を活かし、名古屋鉄道の強みである名古屋鉄道グループの持つ顧客層や中部圏に根差した確かな提案力を併せて活かすことにより相乗効果を生み出すことが可能となり、両社の企業価値の最大化が期待できることから、本資本業務提携を行うことについて合意に至り、2024年５月24日付で当該合意内容を含む本資本業務提携契約を締結することといたしました。 ２. 財務上の特約が付された金銭消費貸借契約財務上の特約が付された金銭消費貸借契約を締結しております。契約の概要は以下のとおりであります。相手方の属性契約締結日期末残高弁済期限担保の内容財務制限条項※都市銀行・地方銀行・その他金融機関2019年９月30日～2025年11月28日18,132,695千円2026年９月30日～2049年３月31日当社所有の販売用不動産、仕掛販売用不動産、建物及び土地要件１、２都市銀行2015年12月25日～2017年７月28日21,393,413千円2025年12月25日～2034年11月29日当社所有の販売用不動産、建物及び土地要件１、２、３ ※ 各金銭消費貸借契約に付された財務制限条項の特約要件は下記のとおりであります。要件１．連結財政状態計算書における資本合計が、前連結会計年度末以前の特定連結会計年度末における資本合計又は前連結会計年度末の資本合計のいずれか大きい方の75％以上を維持すること要件２．連結包括利益計算書における営業利益又は税引前利益を0円以上に維持すること。但し、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用すること要件３．総有利子負債額

３ 【配当政策】当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機関は、株主総会であります。当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり100円の配当を2026年2月26日の定時株主総会で決議して実施する予定であります。当該内容で実施されますと、当事業年度の連結ベースでの配当性向は32.9％となります。 内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。 決議年月日配当金の総額(千円)１株当たり配当額(円)2026年２月26日定時株主総会（予定）4,848,480100 (注) 当社は、2025年12月1日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。１株当たり配当額は、当該株式分割前の実際の配当金の額を記載しております。