３ 【事業の内容】当社の企業集団は、当社および連結子会社49社ほかにより構成され、その主要な事業および当該各事業における当社および主要企業の位置づけは次のとおりです。なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」をご参照ください。 (1) 不動産賃貸事業当社は、主としてオフィスビルならびに高級賃貸マンション等の開発・賃貸事業を行っております。また、住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱がホテル運営を、住友不動産ベルサール㈱がイベントホール・会議室等の賃貸運営を、住友不動産商業マネジメント㈱が商業施設等の賃貸運営を行っております。 (2) 不動産販売事業当社は、マンション、戸建住宅、宅地等の開発分譲事業を行っております。また、住友不動産シスコン㈱がインテリアの販売を、当社および住友不動産建物サービス㈱がマンション分譲後の管理業務を行っております。 (3) ハウジング事業住友不動産ハウジング㈱は、建替えの新システムである新築そっくりさん事業ならびに新築戸建住宅等の建築工事請負事業を行っております。 (4) ステップ事業住友不動産ステップ㈱は、不動産売買の仲介事業、住宅等の販売代理および賃貸仲介事業を行っております。 (5) その他の事業住友不動産エスフォルタ㈱がフィットネスクラブ運営を、泉レストラン㈱が飲食業を、いずみ保険サービス㈱が保険代理店業を、泉カントリー倶楽部㈱がゴルフ場運営を行っております。 以上に述べた事項の系統図は次のとおりであります。

(セグメント情報等) 【セグメント情報】１ 報告セグメントの概要当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定および業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 当社は、本社に事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。 したがって、当社は、「不動産賃貸」、「不動産販売」、「ハウジング」、「ステップ」および「その他」を報告セグメントとしております。「不動産賃貸」はオフィスビル、マンション等の賃貸・管理、ホテル、イベントホール、商業施設等の運営・管理、「不動産販売」はマンション、戸建住宅などの分譲・管理、「ハウジング」は戸建住宅の建築・改修工事請負、「ステップ」は不動産売買の仲介および販売代理受託、「その他」はフィットネスクラブ事業、飲食事業などで構成されております。 ２ 報告セグメントの変更等に関する事項 当連結会計年度より、住宅リフォーム事業と新築住宅事業を統合した新会社「住友不動産ハウジング株式会社」の分社、設立50周年を迎えた住友不動産販売株式会社の体制刷新と顧客本位のブランド強化を目指す「住友不動産ステップ株式会社」への商号変更など、一連の経営体制変更に伴い、以下のとおりセグメント名称・区分を変更いたしました。これに伴い、前連結会計年度のセグメント情報については、変更後の名称・区分方法により作成したものを記載しております。なお、ハウジング事業のセグメント費用における一部のセグメント間取引は、金額的重要性が乏しいと判断したことから、前連結会計年度のハウジング事業のセグメント費用への組替えを行っておりません。 （セグメント名称の変更） 変更前 変更後 「完成工事事業」 → 「ハウジング事業」 「不動産流通事業」 → 「ステップ事業」 （セグメント区分の変更） 変更前 変更後 マンション管理（住友不動産建物サービス株式会社）：「不動産賃貸事業」 → 「不動産販売事業」 インテリア販売（住友不動産シスコン株式会社）： 「完成工事事業」 → 「不動産販売事業」 ３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。 ４ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） (単位：百万円) 報告セグメント調整額（注)1,2連結財務諸表計上額(注)3不動産賃貸不動産販売ハウジングステップその他計売上高 外部顧客への売上高431,730294,554204,25972,87610,8191,014,239－1,014,239 セグメント間の内部 売上高又は振替高1,954200－2982,2154,668△4,668－計433,684294,755204,25973,17413,0341,018,908△4,6681,014,239セグメント利益188,65464,21621,58619,5012,170296,129△24,613271,516セグメント資産4,657,5241,102,67154,009196,512180,1226,190,840531,5826,722,422その他の項目 減価償却費(注)469,54995961086228872,2692,61274,881 減損損失18,614123－－－18,737－18,737 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額140,25626,128857767149168,1582,086170,244 (注)1 セグメント利益の調整額△24,613百万円は、セグメント間取引消去△6百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△24,606百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。 2 セグメント資産の調整額531,582百万円は、セグメント間取引消去△361,994百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産893,576百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。 3 セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。 4 減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） (単位：百万円) 報告セグメント調整額（注)1,2連結財務諸表計上額(注)3不動産賃貸不動産販売ハウジングステップその他計売上高 外部顧客への売上高458,075323,174188,70274,60713,2051,057,765－1,057,765 セグメント間の内部 売上高又は振替高2,5618592037524,7119,087△9,087－計460,637324,033188,90575,36017,9171,066,852△9,0871,057,765セグメント利益210,18176,22313,42023,6015,452328,879△29,724299,155セグメント資産4,715,6741,217,28267,726203,970221,8796,426,533759,1577,185,691その他の項目 減価償却費(注)470,99192559285537773,7412,60076,342 減損損失5,1513,163－－－8,314－8,314 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額131,6476,0506601,401417140,1771,711141,888 (注)1 セグメント利益の調整額△29,724百万円は、セグメント間取引消去121百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△29,845百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。 2 セグメント資産の調整額759,157百万円は、セグメント間取引消去△444,626百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産1,203,783百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。 3 セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。 4 減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。 【関連情報】前連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)１ 製品及びサービスごとの情報製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。 ２ 地域ごとの情報 (1) 売上高本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2) 有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３ 主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がないため、記載はありません。 当連結会計年度(自 2025年４月１日 至 2026年３月31日)１ 製品及びサービスごとの情報製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。 ２ 地域ごとの情報 (1) 売上高本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2) 有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３ 主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がないため、記載はありません。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 当連結会計年度(自 2025年４月１日 至 2026年３月31日)セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】前連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)該当事項はありません。 当連結会計年度(自 2025年４月１日 至 2026年３月31日)該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】前連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)該当事項はありません。 当連結会計年度(自 2025年４月１日 至 2026年３月31日)該当事項はありません。

１ 製品及びサービスごとの情報製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

３ 主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がないため、記載はありません。

３ 【事業等のリスク】 当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、ハウジング事業及びステップ事業は、景気動向や企業業績、個人所得等の動向、人口動態、地価動向、原材料価格や建築費の動向、金融情勢、税制等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。その中で、経営者が、当連結会計年度末現在において、連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に特に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下の通りであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1)災害その他不可抗力の事態に関するリスク当社グループは、災害その他不可抗力の事態に備えるため、保有資産において、免震・制振構造の採用や非常用発電機の設置による無停電対応などにより事業継続性を高めるとともに、当社事業活動において、各種事態を想定したマニュアルの策定と訓練の実施による継続性の確保に努めております。また、サステナビリティ委員会の下部組織であるＢＣＰ対策協議会において、当社グループにおけるＢＣＰ対策整備の具体的方針を定め、整備状況のモニタリングを行っております。しかしながら、想定をはるかに凌駕する規模の不可抗力の事態が発生した場合、保有資産の復旧費用負担の発生や営業活動の停滞等に伴い、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。 (2)コンプライアンスに関するリスク当社グループが行う事業は、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、労働基準法をはじめとして、様々な法規制の下に置かれており、その改正動向を注視しつつ、適時適切に対応するよう努めております。また、サステナビリティ委員会の下部組織である内部統制会議において、当社グループにおけるコンプライアンス推進活動のモニタリングを行うとともに、当社内部監査室が子会社を含めた内部監査を実施しております。更に、行動指針の一つである「コンプライアンスの実践」を全役職員に浸透させるため、「コンプライアンスハンドブック」を定めるとともに、社内外に複数の内部通報窓口を設置し、不正、違法行為の発見、抑止に努めております。しかしながら、法律等の改正による事業活動への影響を通じて、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。また、当社グループやその役職員によるコンプライアンス違反が発生した場合、当社グループの信用が損なわれ、当社グループの商品需要が低下することにより、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。 (3)気候変動に関するリスク当社グループは、気候変動に伴い発生する風水害等の物理的リスクだけでなく、気候変動を抑止するための諸制度や事業環境の変化等の移行リスクに対応するため、TCFDフレームワークに基づき、ガバナンス・戦略・リスク・目標の4つの観点から、気候変動がもたらす財務影響とその対応を整理・分析し、開示するとともに、サステナビリティ委員会の下部組織であるサステナビリティ推進協議会において、様々な取り組みを推進しております。社会資産を供給する事業者として、事業活動を通じた気候変動対策の推進に向け、特に環境性能が高い物件や商品の新規開発や、運用時における省エネ啓蒙、既存物件の改修による環境性能の向上等に注力し、脱炭素の取り組みを推進しております。しかしながら、想定を超える規制や事業環境の急激な変化等により、建築コストや事業運営コストが高まり、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。 (4)サプライヤーに関するリスク当社グループは、建設事業者をはじめとして、賃貸資産の管理に係る清掃員・係員・警備員・設備保守点検事業者など、多くのサプライヤーとともに事業を推進しており、サプライヤーに起因するリスクを低減するため、サステナビリティ委員会の下部組織であるサステナビリティ推進協議会において、新規取引開始時におけるデューデリジェンスや「サステナブル調達ガイドライン」の周知徹底、当社職員による監理、サプライヤー向け安全研修などを実施しております。また、定期的な価格協議を励行するとともに、サプライヤー向けのアンケートを実施し、価格協議の実効性を検証、不十分な部門に対する指導を実施しております。しかしながら、想定外の事態の発生等により、サプライヤーに起因して、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。 (5)情報セキュリティに関するリスク当社グループでは、各事業において、個人情報を含む多くの重要な情報を保有しており、情報流出を防ぐためのサイバーセキュリティを導入しているほか、当社グループにおける組織的管理とセキュリティレベルの維持向上を目的とした「情報管理規程」を定め、職員に対して情報セキュリティに関する研修を実施することで、情報セキュリティ対策の強化や、全役職員の教育・啓蒙を行っております。しかしながら、サイバー攻撃や職員の不注意により情報が流出した場合、補償の発生や、信用の喪失による当社グループの商品需要の低下などにより、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。 (6)ファイナンスに関するリスク当社グループが行っている不動産賃貸事業および不動産販売事業は、まず用地を取得し、かつ建物が竣工しなければ収益に計上できない投資先行型の事業であるため、事業資金を金融機関等からの借入や社債等により安定的に賄う必要があります。これに対し、連結有利子負債の借入期間の長期化、固定金利化を進めるとともに、多様な金融機関※との安定的な関係性の構築を進め、資金調達の安定化を図っております。しかしながら、金融環境の急速かつ大幅な変化、借入先の経営状況の変化等により、借入利息の上昇、資金繰りの悪化等、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。※報告書提出日現在、当社は117の金融機関と取引を行っております。＜連結有利子負債他の推移＞ （百万円） 2022年３月期2023年３月期2024年３月期2025年３月期2026年３月期 連結有利子負債3,559,9933,938,0213,961,5643,891,9253,975,920 連結自己資本1,634,0491,799,3722,050,5822,168,1072,470,712 デットエクイティレシオ※2.12.11.91.71.6 長期比率98%95%97%97%94% 固定金利比率96%86%84%87%81% ※連結純有利子負債÷連結自己資本

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況５期連続経常最高益、13期連続当期純利益最高益更新当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。（売上高２期連続、営業利益４期連続、経常利益５期連続、当期純利益13期連続） 主力の不動産賃貸事業が過去最高の増益額で業績を牽引部門別では、東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が過去最高の大幅増益で最高益を更新し、業績を牽引しました。また、販売価格の上昇を背景に高水準の利益を確保した分譲マンションを中心とする不動産販売事業、中古マンション価格の上昇などにより取扱単価が大幅に上昇したステップ事業も過去最高益を達成しました。 営業外損益は支払利息の増加などにより前期比67億円の悪化、特別損益は、従業員向けの勤続功労株式報酬制度導入に伴う過年度功労分を引当計上した一方で、投資有価証券売却益を計上したことにより同88億円の改善となりました。 その結果、売上高1兆577億円（前期比＋4.3％）、営業利益2,991億円（同＋10.2％）、経常利益2,892億円（同＋7.8％）、親会社株主に帰属する当期純利益2,125億円（同＋10.9％）となりました。 （百万円） 前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2024.4.1～2025.3.31)(2025.4.1～2026.3.31) 売上高1,014,2391,057,765+43,525 営業利益271,516299,155+27,639 経常利益268,323289,233+20,910 親会社株主に帰属する当期純利益191,681212,535+20,854 部門別の営業成績は下表の通りです。 （百万円） 売上高前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2024.4.1～2025.3.31)(2025.4.1～2026.3.31) 不動産賃貸433,684460,637+26,952 不動産販売294,755324,033+29,278 ハウジング204,259188,905△15,353 ステップ73,17475,360+2,185 連結計1,014,2391,057,765+43,525 （百万円） 営業利益前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2024.4.1～2025.3.31)(2025.4.1～2026.3.31) 不動産賃貸188,654210,181+21,526 不動産販売64,21676,223+12,006 ハウジング21,58613,420△8,165 ステップ19,50123,601+4,099 連結計271,516299,155+27,639 ＜不動産賃貸事業部門＞過去最高の増益額で最高益を更新当連結会計年度は、既存ビルの稼働率改善と値上げの浸透、「住友不動産中野駅前ビル」、「住友不動産新宿南口ビル」などの通期稼働効果に加え、高級賃貸マンション（ラ・トゥール）、ホテル、イベントホールなどの単価増や稼働率向上も寄与した結果、過去最高の増益額となり、売上、営業利益ともに過去最高を更新しました。 空室率大幅改善、新規ビルのテナント募集も堅調に推移当期末の空室率は、4.3％(前期末比△1.5pt)となりました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業の新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況が継続しております。また、前期竣工の「住友不動産六本木セントラルタワー」は満室となり、当期竣工の「住友不動産大崎ツインビル西館」、「住友芝公園ビル」も内定率は９割を超えるなど募集は堅調に推移しました。 前期末(2025.3月末)当期末(2026.3月末)既存ビル空室率5.8%4.3% ＜不動産販売事業部門＞増収増益、最高益更新当連結会計年度は、「シティタワー虎ノ門」、「シティテラス多摩川」、「シティタワーズ板橋大山」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で3,368戸（前期比△158戸）を販売計上しました。当事業部門の９割を占める分譲マンション市場では、供給が限られる一方で需要は底堅く、販売価格は一段と上昇しました。結果、計上戸数は減少したものの増収増益を達成、営業利益は過去最高を更新しました。 マンション契約順調、営業の軸足は次々期計上分当連結会計年度のマンション契約戸数は2,398戸（前期比△222戸）となりました。契約戸数は順調に推移しており、期首時点で次期計上予定分の大半を確保し、営業の軸足は次々期計上予定分に移行しております。 前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2024.4.1～2025.3.31)(2025.4.1～2026.3.31) マンション契約戸数2,6202,398△222 計上戸数3,5263,368△158 マンション・戸建 3,4403,276△164 宅地8692+6 売上高（百万円）246,402276,007+29,605 マンション・戸建 227,151252,267+25,115 宅地・その他19,25023,740+4,490 ＜ハウジング事業部門＞次期の業績反転に向け、期末受注残高はコロナ禍以降最高当連結会計年度の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で6,559棟（前期比△485棟）、注文住宅事業で1,786棟（同△354棟）となりました。当部門の業績は、建築基準法改正の影響もあり主に上期の受注が大きく減少したこと、分社化に伴う費用が発生したことなどから、大幅な減益となりました。一方で、年明け以降は企図した改革の成果も徐々に出始め、第４四半期の受注棟数・受注高はともに前年同期を上回り、期末受注残高はコロナ禍以降最高となっています。 前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2024.4.1～2025.3.31)(2025.4.1～2026.3.31) 受注棟数9,1848,345△839 新築そっくりさん7,0446,559△485 注文住宅2,1401,786△354 受注高（百万円）192,143187,998△4,145 新築そっくりさん110,821104,811△6,010 注文住宅81,32283,187+1,864 計上棟数9,2798,343△936 新築そっくりさん7,0356,453△582 注文住宅2,2441,890△354 売上高（百万円）204,799188,876△15,923 新築そっくりさん110,310103,344△6,965 注文住宅94,48885,531△8,957 ＜ステップ事業部門＞取扱単価が上昇し最高益更新、構造改革は継続当連結会計年度は、仲介引渡し件数は減少しましたが、中古マンション価格の上昇やステップオークションの浸透などにより取扱単価が大幅に上昇し、営業利益は過去最高を更新しました。当事業部門は、人事制度改革や店舗網の再編など、お客様ファーストを志向した構造改革に取り組んでおりますが、次期もこの取組みを着実に進めてまいります。 引渡しベース前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2024.4.1～2025.3.31)(2025.4.1～2026.3.31) 仲介件数31,00328,848△2,155 取扱高 （百万円）1,434,3901,488,451+54,060 取扱単価（百万円）46.351.6+5.3 契約ベース前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2024.4.1～2025.3.31)(2025.4.1～2026.3.31) 仲介件数31,32527,668△3,657 取扱高 （百万円）1,486,4221,460,795△25,627 取扱単価（百万円）47.552.8+5.3 ＜その他の事業部門＞フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高17,917百万円（前期比＋4,882百万円）、営業利益5,452百万円（同＋3,281百万円）となりました。 ＜中期経営計画の達成状況＞当社は、2025年４月より「第十次中期経営計画」に取り組んでおります。計画１年目となる当期は、前述の通り、５期連続経常最高益、13期連続当期純利益最高益更新を達成しました。その結果、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて、下表の通り３ヵ年累計目標の概ね３分の１を達成、中計最高業績連続更新に向けて順調な滑り出しとなりました。 （億円） ３ヵ年累計目標※(2025.4.1～2028.3.31)当期業績(2025.4.1～2026.3.31)達成率売上高32,00010,57733%営業利益9,3002,99132%経常利益9,0002,89232%当期純利益6,5002,12533% ※2025年３月28日公表＜資産、負債、純資産の状況＞当連結会計年度における総資産は、7兆1,856億円（前期末比＋4,632億円）となりました。主に販売用不動産と賃貸ビルを主とする有形固定資産、投資有価証券が増加しました。負債合計額は、４兆7,149億円（前期末比＋1,606億円）となりました。コマーシャルペーパー発行額の増加などが主たる要因です。純資産合計額は２兆4,707億円（前期末比＋3,026億円）となりました。また、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が2,125億円となり利益剰余金が増加、自己資本比率は34.4％（前期末32.3％）となりました。なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は94％（前期末97％）、固定金利比率

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2026年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。 ＜目次＞ (1) 経営の基本方針 (2) 「住友の事業精神」による住友不動産グループの「持続的成長戦略」 ① 市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤イ. 東京は世界最大、最優良のオフィス市場ロ. 「金の卵を産む鶏」＝プライム資産ハ. 当社独自の「オフィスデパート戦略」 ② 積極的な成長投資による賃貸事業の大幅拡充イ. 最大の成長エンジン：東京ロ. 第２の成長エンジン：インド・ムンバイ ③ 持続的成長が、持続的株主還元増、持続的賃上げをもたらすイ. 持続的な株主還元増ロ. 持続的な賃上げ ④ 持続的成長と企業価値向上を促すガバナンス体制の強化イ. 経営体制改革ロ. 政策保有株の縮減および持続的成長戦略への有効活用 ⑤ 持続的成長に資する新たな成長分野イ. 既存住宅事業（リフォーム・流通）の強化ロ. 国内の開発分譲型事業を「マンション分譲事業」と「収益物件分譲事業」の二本柱に (3) 第十次中期経営計画の進捗 ① 第十次中期経営計画骨子 ② 第十次中期経営計画１年目を終えて今後の課題への対処イ. 金利上昇に負けないオフィスビルの賃料改定ができるかロ. 建築費上昇や工期長期化への対策はあるかハ. 新築分譲マンション事業環境の見通しとその対策はあるか (1) 経営の基本方針430年の歴史「住友の事業精神」を継承した経営理念当社は、住友本社を継承した住友グループの総合不動産会社として、430年もの歴史を刻む“住友の事業精神”を経営理念としています。世界で最も永続している企業グループの一つである住友グループは、「信用を重んじ、浮利を追わない」、「自身を利するとともに社会を利する」といった事業精神を脈々と受け継いでおり、住友不動産グループでも、これら先人の教えを踏まえ、信用を大切に、目先の利益を追わず、自己利益の追求による経済価値だけでなく、先々まで世に必要とされる持続的な社会価値をも一体的に創出することを理念に掲げています。この理念に即し、当社は、『より良い社会資産を創造し、それを後世に残していく』ことを基本使命とし、各事業を通じて環境をはじめとする様々な社会課題の解決に取り組みつつ、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としています。さらには、この企業姿勢をコーポレートスローガン『信用と創造』として掲げ、そして、ステークホルダーの皆様との信頼関係を大切に、且つ、高い目標を掲げ、新たな発想で新分野に挑戦し、“新しい価値を創造”することを行動指針として事業展開を進めています。 (2) 「住友の事業精神」による住友不動産グループの「持続的成長戦略」当社は、市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な株主還元増と賃上げを可能にするという「持続的成長戦略」を経営の根本としています。 ① 市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤当社のこれまでの成長を支えてきた原動力は、東京都心のオフィスビルを中核とした不動産賃貸事業です。不動産賃貸事業の営業利益は当社全体の７割近くを占め、まさに、大黒柱として企業価値の根幹を成しています。当社は、1970年代初頭からおよそ半世紀にわたり、東京都心に特化したオフィスビル開発を推進、事業基盤を拡充してまいりました。これまで様々な環境変化を経てきましたが、首尾一貫して資産売却による一時的な利益を追わず、開発用地を自ら創り出してビルを開発、保有賃貸して長期安定的な賃貸利益を蓄積するという長期視点による経営方針を貫き、継続しています。その結果、景気の動向に耐性のある強固な収益構造を確立しています。 東京都心の賃貸ビルを中心としたプライム資産を保有し安定収益を積み上げることは、当社の持続的成長において最も重要な基本戦略です。当社は、「世界最大、最優良のオフィス市場である東京」で、立地や規模の希少性が高く高収益で、今後も得難く持ち続ける意義のある「金の卵を産む鶏」＝プライム資産を、他社には真似できない当社独自の“オフィスデパート戦略”のもと積み上げてきたことで、競争力の高い事業基盤を築いてまいりました。今後も長期的な競争力強化のため、プライム資産をさらに積み上げてまいります。 当社は、大型用地の希少な東京都心において、細分化された土地を買い纏めたり、地権者の権利関係を調整する再開発の手法を用いて土地を創り出しています。今ではこの「土地を創る力」こそが当社最大の強みであり、企業価値創出の源泉となっています。当社は、「土地を創る力」をはじめこれまで培ってきた経営基盤や強みを活かし、さらなる収益力の拡大と企業価値の向上を目指してまいります。 イ. 東京は世界最大、最優良のオフィス市場 a. 東京はニューヨーク、ロンドンよりも大きい、世界最大のマーケット東京のオフィス総床面積は1,750万坪で、ニューヨーク、ロンドンを上回る世界最大の市場規模であるとともに、過去20年間の平均空室率が約５％、直近空室率2.2％と極めて安定しており、世界最大・最優良のオフィスビルマーケットです。東京,NY,ロンドンのオフィス総床面積東京（都心５区）空室率と賃料の推移 b. 建替え再開発が中心であり、オフィス床のネット供給増は差引年間１％未満近年の東京では、都市防災を強化して社会基盤整備を進めるため、容積緩和などのインセンティブが付与されるのを受け、都心一等地の建替型再開発が進んでいます。しかしながら、追加付与される容積率の多くは商業床やホテル床などに充当することが義務付けられ、新しいオフィス床の増加は限定的で、取り壊される旧オフィス建物の滅失面積を差し引いたオフィス床のネット供給量は、直近20年間で年１％程度の増加に留まっており、長期的に見れば需給関係はバランスが取れたものとなっています。 オフィス総床面積の推移（東京23区） c. 大企業が集結、多様な産業が揃う世界に類例のないマーケット日本の大企業（時価総額上位 100 社）の８割は東京に本社を置き、本社を地方に置く大企業も東京本社を併設していることが一般的です。これに対し、ニューヨークでは１割強、ロンドンも５割に留まっています。 また、業種別に見ても製造、サービス、情報通信、金融など、東京には多様な業種が集結しており、金融業が中心のニューヨークなど、産業クラスターが諸都市に分散する諸外国とは大きく異なっています。このため、オフィスニーズも裾野の広い安定した構造となり、業種ごとに好不況はあっても、縮む業界の床を伸びる業界が吸収し、その結果、需給が安定し、諸外国と比べ相対的に空室率は低水準に留まっています。 東京の企業集積（時価総額上位100社の本社所在地と業種） d. 充実した都市交通インフラゆえ、都心の希少価値が揺るがない東京都心の交通手段で核となる環状山手線に、四方から鉄道網 42 路線が接続され、安全かつ正確な時間で運行される鉄道インフラを利用して、首都圏全方位から通勤者が都心に集まっています（首都圏オフィスワーカーの８割超が公共交通機関を利用）。この効率的な交通インフラのおかげで、企業にはオフィスを郊外に移転する積極的メリットが生じず、結果、東京には将来にわたって動くことのない都心が形成され、東京都心の希少価値は揺るがないものとなっています。 都心への交通インフラ網ターミナル駅の乗降客数 e. 構造的・継続的な人口流入 首都圏には多くの企業や大学、ホテル、病院、充実した商業施設など、人が集まる魅力があります。そのため、首都圏の人口は、長期間にわたり流入超過となっており、しかも、その牽引役は20 歳前後の若年層となっています。東京に集積する大学への地方からの進学者は変わらず多く、卒業後もそのまま東京の企業に就職する傾向が長年にわたり定着し、大学、企業の集積が人を呼び、人の集積が企業を呼び込む好循環となっています。人口流入超過数 ロ. 「金の卵を産む鶏」＝プライム資産この世界最大・最優良の東京オフィスマーケットにおいて、当社は床面積規模でNo.1の地位にあります。また、保有延床150万坪超のポートフォリオの中でも、立地や規模の希少性が高く、今後も得難く持ち続ける意義のある「金の卵を産む鶏」をプライム資産と定義しており、こうしたプライム資産を保有することで毎年生み出される潤沢なキャッシュフローが当社の持続的利益成長の源泉となっています。 ■主なプライム資産 ハ. 当社独自の「オフィスデパート戦略」当社は不動産賃貸事業の中核を担うオフィスビル賃貸事業において、賃貸オフィスビルポートフォリオの大部分（95％）が東京23区に、84％がビジネス主要エリアの集中する東京都心部（都心７区）に所在しています。また、その多くは、主要な鉄道路線・地下鉄駅の至近に位置し、ビジネス拠点として優位なアクセス利便性を有しており、当社ビルに入居する約1,800社のテナント企業は、大企業からベンチャー企業まで企業規模や業種が多岐に渡り、景気や社会の変化に耐性が強く安定した収益の確保を実現しています。 ◇ 規模の多様性…大企業からベンチャー企業まで対応◇ 立地の多様性…都心各エリアに展開しており、各業界の多様なニーズに対応 ② 積極的な成長投資による賃貸事業の大幅拡充当社の最大の成長エンジンは東京都心の大規模再開発事業であり、六本

【関連当事者情報】関連当事者との取引 連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引 連結財務諸表提出会社の役員および主要株主（個人の場合に限る。）等 前連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金（百万円）事業の内容又は職業議決権等の所有(被所有）割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額(百万円)科目期末残高(百万円)役員又はそれに準ずる者及びその近親者 小林正人――当社代表取締役副社長 被所有直接0.00％住宅改修工事の請負住宅改修工事の請負（注）10――役員又はそれに準ずる者及びその近親者 中野誠の弟――当社常務執行役員の弟 ―住宅新築工事の請負住宅新築工事の請負（注）29―― 取引条件および取引条件の決定方針等（注）取引金額については、一般の取引条件と同様に算出した見積金額を勘案して決定しております。 当連結会計年度(自 2025年４月１日 至 2026年３月31日)種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金（百万円）事業の内容又は職業議決権等の所有(被所有）割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額(百万円)科目期末残高(百万円)役員又はそれに準ずる者及びその近親者 尾台賀幸――当社代表取締役副社長 被所有直接0.01％住宅改修工事の請負住宅改修工事の請負（注）33――役員又はそれに準ずる者及びその近親者田中俊和の妹の配偶者――当社常勤監査役の妹の配偶者―住宅新築工事の請負住宅新築工事の請負（注）45―― 取引条件および取引条件の決定方針等（注）取引金額については、一般の取引条件と同様に算出した見積金額を勘案して決定しております。

(重要な会計上の見積り)1. 販売用不動産等の評価 (1) 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 （百万円）科目名前連結会計年度(2025年３月31日)当連結会計年度(2026年３月31日)販売用不動産401,946544,676仕掛販売用不動産517,609512,426 (2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 当社グループでは、販売用不動産等について、取得原価をもって貸借対照表価額とし、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、収益性が低下しているとみて、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額（販売用不動産等評価損）は当連結会計年度の営業原価として処理しております。正味売却価額の算定に当たっては、販売価格及び建築費の動向等を考慮した事業計画に基づき見積りを行っております。当該見積りには、エリアや物件特性を考慮した販売事例に基づいて決定した販売見込額や、過去の事例及び見積書に基づき算出した建設コスト見込額（指標等を用いて調整を行ったものを含む）等の仮定を用いております。 上記の仮定の変動によって、販売用不動産等評価損の計上が必要と判断された場合の連結財務諸表に対する影響は重要となる可能性があります。 ２. 固定資産の減損 (1) 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 （百万円）科目名前連結会計年度(2025年３月31日)当連結会計年度(2026年３月31日)有形固定資産4,551,4534,581,795借地権68,89769,118 (2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 当社グループでは、固定資産について、取得原価から減価償却累計額を控除した価額をもって貸借対照表価額とし、収益性が低下し、減損の兆候があると認められた場合に、減損の要否を判定しております。減損の兆候には、営業損益等の継続的なマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落などが含まれております。当該市場価格は、収益還元法を用いて当社で算定しており、将来キャッシュ・フローや割引率の見積りに当たっては、エリアや用途・仕様を考慮した賃料事例に基づいて決定した想定賃料及び利用可能な公表情報に基づいて決定した割引率等の仮定を用いております。 減損の兆候がある固定資産については、当該固定資産から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、減損損失を認識しております。 減損損失を認識すべきであると判定された固定資産については、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として当期の損失としております。なお、回収可能価額は固定資産税評価額または収益還元価額に基づき算出した評価額・将来キャッシュ・フローを割り引いて算定した評価額等を用いております。 上記の仮定の変動によって、減損損失の計上が必要と判断された場合の連結財務諸表に対する影響は重要となる可能性があります。

５ 【重要な契約等】特記すべき事項はありません。

３ 【配当政策】当社は、市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な賃上げと持続的な株主還元を可能にするという「持続的成長戦略」を、経営の根本としております。本年５月13日公表の「第十次中期経営計画１年目を終えて 今後の課題への対処」に記載のとおり、毎年得られるキャッシュフローが拡大した結果、借入金を増やすことなく『成長投資』と『株主還元の拡充』を両立できるステージに上がりましたので、今後も「配当性向35％到達まで年８円以上の累進配当」を継続してまいります。2026年３月期の当期純利益は計画を超過達成しましたので、2026年３月末の配当に１円追加し、従来計画の年８円増配を９円増配とします(35円→44円)。来期以降も、公約である年８円の累進配当を基本とし、さらに増配のペースを早めるべく利益の上積みを目指してまいります。 内部留保資金につきましては、上記持続的成長戦略に記載のとおり、今後の強固な事業基盤構築のための成長投資に活用してまいります。なお、当社は、会社法第454条第５項に規定する中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。また、当社の剰余金の配当は、中間配当および期末配当の年２回としており、配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。（注）当期を基準日とする剰余金の配当の取締役会または株主総会の決議年月日ならびに各決議 ごとの配当金の総額および１株当たりの配当額は以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額 （百万円）1株当たり配当金（円）2025年11月11日取締役会決議19,63221 (42)2026年６月26日定時株主総会決議 (予定)21,33623 (注) 2026年１月１日を効力発生日として普通株式１株につき２株の割合で株式分割を実施しております。なお、2025年11月11日取締役会決議に基づく「１株当たり配当金」につきましては、当該株式分割考慮後の金額で記載しており、実際の１株当たり配当金額は（）で記載しております。