３ 【事業の内容】 当社及び当社の関係会社98社（うち、連結子会社44社、持分法適用関連会社41社）が営んでいる主な事業の内容、当該事業に係る主要な会社名及び位置付けは以下の通りであり、各事業の区分は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に記載のセグメント情報の区分と同一であります。 （１）ビル事業 当社は、オフィスビル・商業施設・物流施設等の開発、販売、賃貸及び運営等を行っております。 連結子会社である名駅２丁目開発特定目的会社及び㈲東京プライムステージを営業者とする匿名組合ほか５社並びに持分法適用関連会社である霞が関開発特定目的会社は、オフィスビル等の賃貸・運営を行っております。 連結子会社である東京不動産管理㈱、新宿センタービル管理㈱、東京ビルサービス㈱及び西新サービス㈱は、建物管理等を行っております。 連結子会社であるエキスパートオフィス㈱は、サービスオフィス・コワーキングスペースの運営を行っております。 連結子会社である㈱プライムプレイスは、商業施設の管理・運営を行っております。 （２）住宅事業 当社は、マンション等の開発、販売、賃貸等を行っております。 連結子会社である㈱東京建物アメニティサポートは、マンション管理等を行っております。 当社及び連結子会社であるかちどきGROWTH TOWN㈱は、マンションの賃貸・運営を行っております。 連結子会社である㈱イー・ステート・オンラインほか２社は、マンション分譲等におけるWEBプロモーションに関連するサービス等を行っております。 （３）アセットサービス事業 連結子会社である東京建物不動産販売㈱は、不動産の仲介・コンサルティング・買取再販を行っております。 連結子会社である日本パーキング㈱は、駐車場の開発・運営等を行っております。 （４）その他事業（体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）） 連結子会社である東京建物リゾート㈱は、ホテル、温浴施設及びゴルフ場の運営を行っております。 当社及び連結子会社である㈱河口湖カントリークラブほか１社は、ゴルフ場の運営を行っております。（ファンド事業（旧資産運用事業）） 連結子会社である東京建物不動産投資顧問㈱は、不動産投資に関するコンサルティング及び不動産ファンドの組成・運用を行っております。 連結子会社である㈱東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントは、「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく資産運用会社として投資法人の資産運用を行っております。（海外事業） 当社及び連結子会社であるTokyo Tatemono Asia Pte. Ltd.、Tokyo Tatemono US Ltd.、Tokyo Tatemono (Thailand) Ltd.、TT Investment Holdings Australia Pty Limited及びTokyo Tatemono UK Ltd.は、連結子会社５社・持分法適用関連会社37社を通じて、米国、豪州、タイ及び中国等において不動産の開発等を行っております。 連結子会社である東京建物(上海)房地産咨詢有限公司は、中国において不動産コンサルティングを行っております。（その他） 当社は、不動産の鑑定評価を行っております。 連結子会社であるTokyo Legacy Parks㈱は、都立明治公園においてPark-PFI事業を行っております。 連結子会社であるTokyo Sports Wellness Village㈱は、複合型スポーツレジャー施設「有明アーバンスポーツパーク（通称名：livedoor URBAN SPORTS PARK）」の整備・運営を行っております。 連結子会社であるWonderScape㈱は、都市空間における大型デジタルサイネージの企画・開発・運営等を行っております。 以上の事項を事業系統図によって示すと次の通りであります。

(セグメント情報等) 【セグメント情報】１．報告セグメントの概要 当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 当社は、事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う事業について包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。 したがって、当社は事業本部を基礎とした事業別セグメントから構成されており、「ビル事業」、「住宅事業」、「アセットサービス事業」の３つを報告セグメントとしております。 「ビル事業」は、オフィスビル・商業施設・物流施設等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っております。「住宅事業」は、マンション等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っております。「アセットサービス事業」は、不動産の仲介・コンサルティング、不動産の買取再販、駐車場の開発・運営等を行っております。 ２．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」における記載と同一であります。セグメント間の内部営業収益又は振替高は市場実勢価格に基づいております。 また、当連結会計年度より、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、セグメント利益（事業利益）の定義を以下の通り変更しております。変更前：セグメント利益（事業利益）＝営業利益＋持分法投資損益変更後：セグメント利益（事業利益）＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む） なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の算定方法に基づき作成しております。 ３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他事業(注)１合計調整額(注)２連結財務諸表計上額(注)３ ビル事業住宅事業アセットサービス事業計営業収益 外部顧客への営業収益176,573211,48154,742442,79720,926463,724－463,724セグメント間の内部営業収益又は振替高9996005,4647,0642187,282△7,282－計177,573212,08160,206449,86121,145471,006△7,282463,724セグメント利益（事業利益） 営業利益41,39938,15011,53791,0881,38892,476△12,80679,670持分法投資損益等530△513－16△361△344－△344固定資産売却損益－△00△01000計41,93037,63611,53791,1041,02892,132△12,80679,326セグメント資産1,422,600298,96398,4361,820,000151,3421,971,342109,8842,081,226その他の項目 減価償却費16,2132,0862,63820,9371,23622,17321622,390持分法適用会社への投資額388－－38838,13838,526－38,526有形固定資産及び無形固定資産の増加額163,8081,1342,095167,0385,524172,5631,256173,820（注）１．「その他事業」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）、ファンド事業（旧資産運用事業）及び海外事業等を行っております。２． （１）セグメント利益の調整額△12,806百万円には、セグメント間取引消去△242百万円及び各報告セグメントに配分していない全社費用等△12,563百万円が含まれております。全社費用等は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 （２）セグメント資産の調整額109,884百万円には、全社資産205,414百万円、セグメント間消去△95,530百万円が含まれております。全社資産は、主に当社の現金・預金、投資有価証券及びコーポレート部門に係る資産等であります。３．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益に持分法投資損益等及び固定資産売却損益を加えた金額と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他事業(注)１合計調整額(注)２連結財務諸表計上額(注)３ ビル事業住宅事業アセットサービス事業計営業収益 外部顧客への営業収益220,177165,13963,454448,77125,814474,586－474,586セグメント間の内部営業収益又は振替高9434468222,2122802,492△2,492－計221,120165,58564,277450,98426,094477,078△2,492474,586セグメント利益又は損失（△）（事業利益又は損失（△）） 営業利益67,05925,56911,482104,1114,172108,284△12,52095,763持分法投資損益等303－－303△6,685△6,381－△6,381固定資産売却損益－－12120122437計67,36325,56911,494104,427△2,512101,915△12,49589,419セグメント資産1,473,533329,873108,9311,912,338191,2412,103,579169,1402,272,720その他の項目 減価償却費16,6822,1103,10921,9021,54923,45212823,580持分法適用会社への投資額133－－13356,83456,968－56,968有形固定資産及び無形固定資産の増加額52,1959,8912,01264,0992,93667,03629967,336（注）１．「その他事業」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）、ファンド事業（旧資産運用事業）及び海外事業等を行っております。２． （１）セグメント利益又は損失の調整額△12,495百万円には、セグメント間取引消去△142百万円及び各報告セグメントに配分していない全社費用等△12,352百万円が含まれております。全社費用等は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 （２）セグメント資産の調整額169,140百万円には、全社資産276,224百万円、セグメント間消去△107,083百万円が含まれております。全社資産は、主に当社の現金・預金、投資有価証券及びコーポレート部門に係る資産等であります。３．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益に持分法投資損益等及び固定資産売却損益を加えた金額と調整を行っております。 【関連情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報 ３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の情報を記載しているため、記載を省略しております。２．地域ごとの情報 （１）営業収益 本邦の外部顧客への営業収益の金額が、連結損益計算書の営業収益の金額の90％を超えているため、記載を省略しております。 （２）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が、連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えているため、記載を省略しております。３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10％に満たないため、記載を省略しております。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報 ３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の情報を記載しているため、記載を省略しております。２．地域ごとの情報 （１）営業収益 本邦の外部顧客への営業収益の金額が、連結損益計算書の営業収益の金額の90％を超えているため、記載を省略しております。 （２）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が、連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えているため、記載を省略しております。３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10％に満たないため、記載を省略しております。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他事業合計調整額連結財務諸表計上額 ビル事業（注）住宅事業アセットサービス事業計減損損失931－3341,26541,270－1,270（注）建替関連損失として計上した931百万円を含んでおります。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他事業合計調整額連結財務諸表計上額 ビル事業（注

１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報 ３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の情報を記載しているため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10％に満たないため、記載を省略しております。

３ 【事業等のリスク】 当社グループは、企業価値の安定的な向上に向け、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性のあるリスクを適切に管理するため、関連規程を整備するとともに、リスクマネジメント体制を構築し、継続的なリスクのモニタリング・コントロールを実行しております。 （１）リスクマネジメント体制 当社は、リスクマネジメントの推進にあたり、「リスク管理規程」に基づき、社長を「リスク管理統括責任者」として定めるとともに、当社グループのリスク管理を統括するため、社長を委員長とする「リスクマネジメント委員会」を設置しております。 リスクマネジメント委員会では、リスクマネジメントに関する年次計画の策定、当社グループの経営上重要なリスク（対策優先リスク）に係る評価及び分析、予防策並びに対応策の策定、対応状況の定期的なモニタリングを実施するとともに、その内容を取締役会に対して定期的に付議・報告を行っております。 また、対策優先リスク以外のリスク（部門管理リスク）については、リスク管理規程に定める「リスク管理責任者」である各部室店長のほか、各会議体がリスク対応組織（リスクオーナー）として、リスクの予防及び管理を適切に実施しております。 さらに、リスクマネジメント活動に係る実効性の維持・向上のため、リスクガバナンス（３ラインモデル）体制を構築しており、コーポレート部門及び各事業本部企画部門（第２線）は、各部室店等（第１線）のリスク管理に関して、モニタリング、支援、指導を行い、内部監査室（第３線）は、これらのコーポレート部門及び各事業本部企画部門による各部室店等のリスク管理に対する対応について、監査、助言を行うこととしております。 （当社グループリスクマネジメント体制図） （２）事業等のリスク 当社グループでは、リスクを「当社グループにおける業務遂行に伴い生じるすべての不確実性」と定義し、当社グループにおけるリスクに関して、影響度（財務損失・人的損失等）、発生可能性、事業環境の変化及び企業の価値観の観点からリスクアセスメントを実施し、リスクマネジメント委員会において、同委員会が直接モニタリングするべき「対策優先リスク」を特定しております。 対策優先リスクを含む、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のある主なリスクを、以下に記載しております。なお、以下に記載したリスクは当社グループに係る全てのリスクを網羅したものではなく、その他のリスクも存在し、投資家の判断に影響を及ぼす可能性があります。 文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において入手可能な情報に基づき、当社グループが判断した内容であります。 ① 不動産開発に関するリスク 当社グループは、不動産開発事業で想定されるリスクを、主にグループ経営会議において、あらかじめ把握・分析し、対策を講じたうえで事業を推進しておりますが、天候不順、自然災害の発生、許認可の取得の遅延、土壌汚染や埋設物の判明その他の予期し得ない事象等の影響により、事業におけるスケジュールの遅延、コストの増加等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ② 金利の変動に関するリスク 当社グループは、有利子負債の大部分を長期の借入等とする安定的な資金調達を行うとともに、ほぼ全ての長期借入について金利を固定化し、金利変動による影響を極力少なくするべく対処しておりますが、金利が上昇した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。 ③ 物価変動に関するリスク当社グループは、各事業における原価の動向を常に把握・分析するなど、収益性への影響を注視しておりますが、大幅かつ急激な物価変動が発生し、コスト上昇分を必ずしも賃料や販売価格に反映することができない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ④ 不動産市況の動向に関するリスク 当社グループは、国内外の景気動向や不動産市況を常に把握・分析し、経営への影響を注視しておりますが、急速又は大幅な景気や市況の変動により、賃貸オフィス市場における企業業績悪化に伴うオフィスニーズの減退、分譲住宅市場における顧客の購入意欲の低下、不動産投資市場における投資需要の低下等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ 保有株式に関するリスク 当社グループは、取引関係の維持・強化等により、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード（原則１－４）」に則り、取締役会へ取引実績等を定期的に報告し、保有意義の適否を検証するなど、縮減に向けて適切に管理しておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥ 情報漏洩・セキュリティに関するリスク当社グループは、各事業において個人情報を含む機密情報を取り扱い、社内業務や顧客サービスの基盤として情報システムを活用しております。このため、「情報管理規程」等を整備し、文書・データ管理の強化、端末のセキュリティ対策、リスクを想定した訓練の実施など、適切な情報管理とシステム運用に努めるとともに、必要に応じてサイバー保険も付保しております。しかし、サイバー攻撃やシステム障害、自然災害、委託先事故、役職員の不注意等により情報漏洩が発生した場合や情報システムが正常に利用できない事態が生じた場合には、業務停滞、顧客サービス低下、追加コストの発生、社会的信用の失墜や損害賠償などを招き、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑦ 環境問題・気候変動に関するリスク 当社グループは、気候変動や生物多様性の損失に伴う政策・法規制の強化や異常気象の頻発・激甚化等は、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があると考えております。そのため、当社社長を委員長とするサステナビリティ委員会における審議を経て「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）提言」に賛同し、TCFD提言に沿ったシナリオ分析を行うことで、気候変動に関するリスク及び機会の特定、重要度の評価、並びに当社グループの事業利益に与える影響を検証しております。また、当社は「自然関連財務情報開示タスクフォース（TNFD）提言」に賛同し、TNFD Adopterに登録するとともに、TNFDが推奨する「LEAPアプローチ」に沿って、当社グループの自然との接点の特定、自然への依存と影響の診断、自然関連のリスクと機会の評価及び対応と報告を整理しています。そのうえで、マテリアリティ（重要課題）として特定した「脱炭素社会の推進」及び「循環型社会の推進」に関する目標を設定し、目標の達成に向けた取り組みを推進しております。しかし、今後、気候変動や生物多様性の損失に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑧ 自然災害・人災等に関するリスク 当社グループでは、地震、暴風雨、洪水その他の自然災害、戦争、暴動、テロその他の人災が発生した場合に備え、各種規程やマニュアルの整備、定期的な訓練の実施など、有事の際における事業継続のための対策を講じておりますが、自然災害や人災等が発生した場合には、従業員の被災による事業活動への支障や、当社グループが保有、管理、運営する不動産の価値低下等を招くおそれがあり、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑨ 法令遵守に関するリスク 当社グループは、会社法、金融商品取引法、労働基準法、宅地建物取引業法、建築基準法をはじめとする法規制のもとで事業活動を行っております。また、「コンプライアンス憲章」及び「コンプライアンス規程」に基づく法令遵守のための体制を整備し、当社グループとその役職員に対し、定期的な研修をはじめとする教育等を実施しておりますが、当社グループとその役職員が法令等に違反した場合、当社グループの社会的信用の失墜、罰金・罰則等が課されることにより、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑩ 法制、税制、政策の制定・改定に関するリスク 当社グループの事業は、各種法令のほか、各自治体が制定した条例、税制等の規制に影響を受けているため、関係当局、業界団体及び専門家等より、適時情報を収集し適切な対応を図ったうえで事業を推進しておりますが、将来において、関連する法令、条例、税制等が制定・改定等された場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等により、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。また、税務申告において税務当局との見解に相違が生じた場合は、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑪ 海外展開におけるカントリーリスク 当社グループは、グループ中期経営計画の重点戦略「海外事業の拡大」に基づき、米国、豪州、タイ及び中国等において事業展開を行っております。海外での事業にあたっては、進出国における政治・経済情勢や法規制等に精通した現地企業との連携等を通じて必要かつ適切な情報収集に努めておりますが、進出

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下の通りであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度のわが国経済は、米国の通商政策による影響等が見られたものの、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、景気は緩やかに回復しました。 当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、採用強化や従業員間のコミュニケーション促進等を目的としたオフィス環境整備の需要を受け、引き続き好立地かつ高スペックなビルへの選好が強まり、都心部においては空室率の低下と賃料の上昇基調が継続するなど、好調に推移しました。分譲住宅市場については、開発用地の取得難や建築費の高騰等に伴い供給戸数が減少するなか、金利の先高感等はあるものの世帯年収の増加等による購買力の高まりに支えられ、特に都心部においては分譲価格の上昇が継続するなど、全般に堅調に推移しました。また、不動産投資市場については、日本銀行による政策金利の引き上げはあったものの、国内外の投資家の旺盛な投資意欲を背景に、好調を維持しました。 このような事業環境のもと、当社グループは、2030年を見据えた長期ビジョンの実現に向けて、2025年１月に公表したグループ中期経営計画に基づく６つの重点戦略の推進に注力してまいりました。重点戦略の一つである「大規模再開発の着実な推進」については、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）の街区名称を「TOFROM YAESU」に決定し、2026年の竣工に向けて事業を順調に進めたほか、YNKエリア、渋谷エリア等における他の再開発事業を着実に推進いたしました。 「分譲マンション事業の更なる成長」については、「Brillia 深沢八丁目」（東京都世田谷区）を環境性能最高ランク『ZEH-M』に適合する大規模建築物として日本で初めて竣工させるなど、住みやすさに加えて環境にも配慮した良質な住まいを提供いたしました。また、老朽化が進む集合住宅の再開発・建替案件等、社会課題の解決に寄与する開発にも取り組みました。 「投資家向け物件売却事業の加速」については、物流施設「T-LOGI」シリーズとして東北エリアに、また中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズとして東海エリアにそれぞれ初進出するなど、エリアを拡大して多様なアセットタイプの開発を推進いたしました。用地取得環境が激化するなか、厳選投資の姿勢を堅持しながら価格競争力を確保した投資実績を着実に積み上げるとともに、ホテル、物流施設、賃貸マンション等、多様なアセットの売却に注力いたしました。 「海外事業の拡大」については、これまで事業を展開していたアジアに加え、中長期的な利益成長ドライバーとして位置付けている先進国市場での事業展開を推進いたしました。具体的には、米国において、更なる事業展開の加速に向けて現地法人「Tokyo Tatemono US Ltd.」の営業を開始し、複数の開発案件に参画いたしました。このほか、当社として初めて英国における事業に参画するとともに、オーストラリアにおいてアセットタイプの多様化に取り組むなど、積極的に事業展開いたしました。 「サービス事業の拡大」については、アセットサービス事業において、不動産売買市場の旺盛な需要を確実に取り込むことにより過去最高の不動産仲介収益を達成したほか、ファンド事業（旧資産運用事業）においては、グループAUM（運用資産残高）の拡大と運用受託報酬の収益向上を実現いたしました。また、体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）においては、愛犬同伴型ラグジュアリーリゾートホテル「レジーナリゾート山中湖」（山梨県南都留郡）及び「レジーナリゾート由布院」（大分県由布市）が順次開業いたしました。 「新規事業の確立」については、「WonderScape㈱」を設立し、都市空間における大型デジタルサイネージの企画・開発・運営と、設置したデジタルサイネージと連動したプロモーションイベント等の実施支援を行う「空間メディア事業」へ参入いたしました。 当連結会計年度におきましては、住宅事業における分譲売上が減少した一方、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,745億８千６百万円（前期4,637億２千４百万円、前期比2.3％増）、営業利益は957億６千３百万円（前期796億７千万円、前期比20.2％増）、事業利益は894億１千９百万円（前期793億２千６百万円、前期比12.7％増）、経常利益は781億８千７百万円（前期717億２千２百万円、前期比9.0％増）となりました。また、前期に政策保有株式を売却した反動等により、親会社株主に帰属する当期純利益は588億７千９百万円（前期658億８千２百万円、前期比10.6％減）となりました。（注）当連結会計年度より、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、事業利益の定義を以下の通り変更しております。変更前：事業利益＝営業利益＋持分法投資損益変更後：事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）なお、前連結会計年度の事業利益は、変更後の算定方法に基づき作成しております。 各セグメントの業績は以下の通りであります。 イ．ビル事業 大規模再開発プロジェクトについては、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）において、街区名称を「TOFROM YAESU」に、建物名称をA地区は「TOFROM YAESU THE FRONT」、B地区は「TOFROM YAESU TOWER」にそれぞれ決定し、2026年の竣工に向けて事業を順調に進めました。投資家向け売却用物件等については、物流施設「T-LOGI 相模原」（相模原市中央区）を竣工させたほか、地域密着型商業施設「minanoba 相模原」（相模原市南区）が開業いたしました。また、中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズ、都市型・リゾート型のホテル等、多様なアセットタイプの開発を積極的に推進するとともに、「グランフロント大阪」（大阪市北区）、「ホテルグレイスリー浅草」（東京都台東区）等を売却し、収益に計上いたしました。 当連結会計年度におきましては、ビル賃貸・施設運営が堅調に推移するとともに、不動産売上において、上記投資家向け売却用物件を収益計上した結果、営業収益は2,201億７千７百万円（前期1,765億７千３百万円、前期比24.7％増）、営業利益は670億５千９百万円（前期413億９千９百万円、前期比62.0％増）、事業利益は673億６千３百万円（前期419億３千万円、前期比60.7％増）となりました。 区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）ビル賃貸・施設運営建物賃貸面積1,038,497㎡84,122建物賃貸面積1,122,379㎡94,434（うち転貸面積66,704㎡）（うち転貸面積66,186㎡）不動産売上－53,215－86,162管理受託等－39,235－39,581営業収益計－176,573－220,177営業利益－41,399－67,059事業利益－41,930－67,363（注）１．当連結会計年度より、「ビル賃貸」から「ビル賃貸・施設運営」に区分名称を変更しております。２．当連結会計年度より、自社保有床で行うホテル等の施設運営収益の計上区分を、「管理受託等」から「ビル賃貸・施設運営」に変更しております。なお、上記は建物賃貸面積には含めておりません。３．前連結会計年度の実績値については、新区分に組み替えて表示しております。 ロ．住宅事業 分譲マンションについては、環境性能最高ランク『ZEH－M』に適合する大規模建築物として日本で初めて竣工した「Brillia 深沢八丁目」（東京都世田谷区）、箕面船場阪大前駅ペデストリアンデッキ直結のタワーマンション「Brillia Tower 箕面船場 TOP OF THE HILL」（大阪府箕面市）等を収益に計上するとともに、乃木坂駅直結のタワーマンション「Brillia Tower 乃木坂」（東京都港区）等の販売を開始いたしました。また、投資家向け売却用物件等については、賃貸マンション「Brillia ist」シリーズの開発を推進し、「Brillia ist 池尻大橋」（東京都目黒区）、「Brillia ist 墨田曳舟」（東京都墨田区）等を竣工させるとともに、「（仮称）白金台５丁目マンション計画」（東京都港区）、「Brillia ist 町屋」（東京都荒川区）等を売却し、収益に計上いたしました。 当連結会計年度におきましては、住宅分譲において、上記の収益計上物件のほか「HARUMI FLAG」（東京都中央区）、「Brillia 聖蹟桜ヶ丘 BLOOMING TERRACE」（東京都多摩市）等を収益に計上した一方で、前期に大型マンションを収益計上した影響等により、前期比で減収減益となりました。この結果、営業収益は1,651億３千９百万円（前期2,114億８千１百万円、前期比21.9％減）、営業利益は255億６千９百万円（前期381億５千万円、前期比33.0％減）、事業利益は2

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下の通りであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 ① グループ長期ビジョン 当社グループは、持続的成長と中長期的な企業価値の向上を目指すため、2030年を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」を策定しております。長期ビジョンでは、事業を通じて「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円を達成するとともに、SDGs達成への貢献を果たすことを掲げております。 〈当社グループ長期ビジョン〉※１ 長期ビジョンの目標時期について、2025年度から2027年度までのグループ中期経営計画策定時(2025年１月)より「2030年頃」から「2030年」へ変更※２ 固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、本中期経営計画期間より事業利益の定義を変更変更前 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益変更後 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）※３ 今後の事業利益の構成変化の見通しを踏まえ、本中期経営計画期間より記載内容を変更 ②グループ中期経営計画 長期ビジョン公表以降、新型コロナウイルス感染症による人々の行動変容、地政学リスクの高まり、異次元の金融緩和政策からの転換、インフレ等による建築費の急激な高騰など、当社グループがおかれている事業環境の不確実性は一層高まっており、変化のスピードも加速しております。このような認識のもと、当社グループは、長期ビジョンの実現に向けたマイルストーンとして、2025年に2025年度から2027年度までの３年間を対象とするグループ中期経営計画を策定しております。 a. 基本方針「強靭かつしなやかな事業ポートフォリオの構築により、成長加速・資本効率向上を実現する」ことを掲げ、「資産回転型事業の加速・拡大」、「安定収益基盤の強靭化」及び「規律あるバランスシートコントロール」に重点的に取り組むとともに、「成長を支える経営インフラの高度化」を推し進めてまいります。 b. 重点戦略本中期経営計画の基本方針に基づき６つの重点戦略を定めるとともに、“BASE（成長の礎）”をコンセプトとして各重点戦略に係る取り組み方針を策定・実行することにより、各事業をより一層強化してまいります。 c. 事業ポートフォリオ戦略事業ポートフォリオを「賃貸」「分譲・売却」「サービス」の３つに分類のうえ適切に管理していくとともに、分類ごとの特性を踏まえた取り組み方針に基づき各種取り組みを推進してまいります。 本中期経営計画期間における事業利益の構成については「賃貸：分譲・売却：サービス＝30％：60％：10％」を維持しながら、成長投資のためのキャッシュ創出と資本効率の向上を図ってまいります。また、2030年の利益構成は、従来の想定から「賃貸」の割合を減少、「分譲・売却」の割合を増加する方向へ変更し、事業環境の変化に適応しながら、高水準の資本効率と利益成長の実現を目指してまいります。 d. キャッシュアロケーション本中期経営計画の３年間において、前中期経営計画対比で年平均２倍となる１兆1,400億円の回収と同1.8倍となる１兆2,800億円の投資による資産回転の加速によって、資本効率向上と持続的・安定的な利益成長の両立を目指してまいります。 ③ マテリアリティ当社グループは、長期ビジョンの達成に向けて、事業を通じて実現すべき社会との共有価値を意識し、「社会価値創出」と「価値創造基盤」の観点から14のマテリアリティ（重要課題）を特定しております。事業を通じてマテリアリティの解決に取り組み、長期ビジョンを達成するとともに、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。 〈当社グループマテリアリティ〉 （２）目標とする経営指標 グループ中期経営計画（2025～2027年度）において、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、連結営業利益に固定資産売却損益や持分法投資損益等を加えた「連結事業利益」を利益指標として採用しております。本中期経営計画における定量目標については、最終年度である2027年度の利益指標として「連結事業利益950億円」、本中期経営計画期間における資本効率指標として「ROE10％」を掲げております。 また併せて、2027年度における財務指針として「D/Eレシオ2.4倍程度」、「有利子負債/EBITDA倍率12倍程度」、さらに2027年度末時点における政策保有株式の純資産比率「10％以下」、固定資産及び政策保有株式をあわせた売却「1,300億円以上」を掲げており、財務健全性の維持と適切なバランスシートコントロールを図りながら資本効率の向上と利益目標の達成を目指してまいります。

【関連当事者情報】 前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） 該当事項はありません。

(重要な会計上の見積り)１．固定資産の評価 （１）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 前連結会計年度当連結会計年度有形固定資産974,614百万円1,005,129百万円無形固定資産137,273 136,541 減損損失（注）1,270 1,902 （注）前連結会計年度においては、建替関連損失として計上した931百万円を含んでおります。 （２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する事項 ① （１）に記載した金額の算出方法「固定資産の減損に係る会計基準」（企業会計審議会）に従い、資産又は資産グループに、減損が生じている可能性を示す事象（減損の兆候）があり、投資額の回収が見込めなくなった場合、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損の兆候は、資産等の営業活動から生じる損益、使用範囲又は方法の変化、経営環境の変化、市場価格の下落等を踏まえ総合的に判断しており、回収可能価額は、資産等の正味売却価額と将来キャッシュ・フローの見積りを基礎とした使用価値のいずれか高い方の金額としております。 ② 重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定各資産又は資産グループにおいて、事業を取り巻く環境、過去の実績、今後の市場動向等を踏まえて策定した事業計画又は不動産鑑定評価書を用いて回収可能価額を算定しており、主要な仮定は、開発スケジュール、開発後の想定テナント賃料、建設工事コスト及び割引率であります。 ③ 重要な会計上の見積りが当連結会計年度の翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響固定資産の評価にあたっては ②に記載の主要な仮定に基づき最善の見積りを行っておりますが、事業環境の変化等により、上記仮定の前提条件等に変更が生じた際は、翌連結会計年度以降に追加の減損損失の計上が必要となる可能性があります。 ２．棚卸資産の評価 （１）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 前連結会計年度当連結会計年度販売用不動産261,318百万円271,892百万円仕掛販売用不動産307,858 340,230 評価損計上額244 2,006 （２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する事項 ① （１）に記載した金額の算出方法通常の販売目的で保有する販売用不動産等は、取得原価をもって貸借対照表価額とし、収益性の低下により正味売却価額が取得原価よりも下落している場合は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号）に従い、正味売却価額をもって貸借対照表価額とし、差額を簿価切下げ額として営業原価（評価損）に計上しております。 ② 重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定各販売用不動産等において、過去の販売実績、類似取引事例及び今後の市場動向等を踏まえて策定した事業計画を用いて正味売却価額を算定しており、主要な仮定は、分譲マンションや投資家向け物件の販売見込額、今後発生原価等であります。 ③ 重要な会計上の見積りが当連結会計年度の翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響棚卸資産の評価にあたっては ②に記載の主要な仮定に基づき最善の見積りを行っておりますが、事業環境の変化等により、上記仮定の前提条件等に変更が生じた際は、翌連結会計年度以降に追加の簿価切下げ額の計上が必要となる可能性があります。 ３．在外持分法適用関連会社への投資の評価 （１）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 前連結会計年度当連結会計年度在外持分法適用関連会社への投資額（注）１38,094百万円56,823百万円 うち中国事業に係る持分法適用関連会社への投資額23,576 10,835 持分法適用に伴う負債（注）２146 354 在外持分法適用関連会社に係る持分法による投資利益又は損失815 △7,170 うち中国事業に係る持分法適用関連会社に係る持分法による投資利益又は損失（△）1,132 △6,203 （注）１．連結貸借対照表上、投資その他の資産「投資有価証券」及び「その他」に計上しております。２．連結貸借対照表上、固定負債「その他」に計上しております。 （２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する事項 当社グループは中国、東南アジア、米国、豪州及び英国において、在外持分法適用関連会社を通じて、オフィスビル、分譲マンション等の不動産開発事業に参画しております。 ① （１）に記載した金額の算出方法 当連結会計年度において、中国事業に係る持分法適用関連会社が保有する一部の債権について、回収可能性が低下していることから、「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号）に従い、当該債権に貸倒引当金を認識したうえで、持分法による投資損失6,054百万円を計上いたしました。 ②重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定 中国事業に係る持分法適用関連会社が保有する一部の債権において、当該債権に係る債務者の業績、債務の弁済状況及び外部格付機関による格付情報を用いて債権の区分を決定、貸倒見積高を算定しており、主要な仮定は、当該債権に係る債務者の今後の債務の弁済予想額、当該持分法適用関連会社における資金の保全状況及びプロジェクト進捗見込であります。 ③重要な会計上の見積りが当連結会計年度の翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 在外持分法適用関連会社への投資の評価にあたっては ②に記載の主要な仮定に基づき最善の見積りを行っておりますが、事業環境の変化等により、上記仮定の前提条件等に変更が生じた際は、翌連結会計年度以降の損益が増減する可能性があります。 上記 ①～ ③以外の （１）の金額の算出方法等は、在外持分法適用関連会社が保有する固定資産については、１．固定資産の評価の内容と同一であります。また、在外持分法適用関連会社が保有する棚卸資産については、２．棚卸資産の評価の内容と同一であります。

５ 【重要な契約等】 該当事項はありません。

３ 【配当政策】 配当政策につきましては、持続的・安定的な利益成長に向けた投資を通じ、中長期的に株主価値向上を図るとともに、事業環境、財務状況等を総合的に勘案のうえ、安定的な配当水準の維持とその向上に努めることを基本方針としております。 配当は毎年６月30日を基準日とする中間配当と毎年12月31日を基準日とする期末配当の年２回とし、中間配当は取締役会決議、期末配当は株主総会決議により実施することとしております。 当期末の配当金につきましては、上記の基本方針に基づき、１株当たり57円とする予定であります（中間配当金48円と合わせた年間配当金は１株当たり105円）。この結果、当期の連結配当性向は37.1％となります。また、次期の配当については、上記の基本方針及び次期の業績見通しを総合的に勘案した結果、年間配当金は１株当たり122円（１株当たり中間配当金61円）、配当性向は40.2％を予定しており、グループ中期経営計画で掲げている2027年度の定量目標（連結配当性向40％）は１年前倒しで達成する見通しであります。 なお、当社は、会社法第454条第５項に規定する中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。 （注）基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下の通りであります。決議年月日配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）2025年８月８日9,99748取締役会決議2026年３月26日11,85257定時株主総会決議（予定）