3 【事業の内容】連結財務諸表提出会社（以下当社という）及び当社関係会社（あわせて以下当社グループという）においては、ビルや商業施設などの開発・賃貸を中心とするコマーシャル不動産事業、大手町・丸の内・有楽町地区におけるビルなどの開発・賃貸を中心とする丸の内事業、マンション・戸建住宅の販売を中心とする住宅事業、海外事業、投資マネジメント事業、設計監理・不動産サービス事業等幅広い事業分野で事業活動を行っております。各事業分野につきまして、当社グループの営む主な事業内容、当該事業における位置付け及びセグメントとの関係は次のとおりであります。 (1) コマーシャル不動産事業当社グループはオフィスビルを中心に、商業施設・物流施設・ホテル・空港などのあらゆるアセットタイプの開発・賃貸・運営・管理などを行っております。（ビル事業） ① ビル開発・賃貸事業・当社は、東京都内及び全国の主要都市において、オフィスを主とする当社の単独又は共同事業としてビルを開発・建設し、直接賃貸するほか、他のビル所有者からビルを賃借し、これを転貸しております。・また当社は、竣工・稼働開始後に投資商品として不動産投資市場で売却することを基本的戦略とする収益用不動産の開発を行っております。・連結子会社である㈱サンシャインシティ及び㈱横浜スカイビルは、所有するビルを賃貸しております。・連結子会社である豊洲三丁目開発特定目的会社は、収益用不動産の保有・賃貸を行っております。 ② 駐車場事業・連結子会社である東京ガレーヂ㈱は、駐車場事業を直営にて行うとともに、当社他より運営・管理業務を受託しております。 ③ 地域冷暖房事業・連結子会社である池袋地域冷暖房㈱及び持分法適用関連会社であるオー・エー・ピー熱供給㈱、みなとみらい二十一熱供給㈱は、各供給区域において地域冷暖房事業を行っております。（商業施設事業）・当社は、日本全国で、単独商業施設・都心複合施設・アウトレット等の商業施設の開発・賃貸・運営・管理などを行っております。・連結子会社である三菱地所・サイモン㈱は、「御殿場プレミアム・アウトレット」他の商業施設を所有し、これを賃貸しております。（物流施設事業）・当社は、日本全国で物流施設の開発・賃貸・運営などを行っております。・連結子会社である㈱東京流通センターは、物流施設・オフィスビル等の賃貸・運営・管理を行っております。・連結子会社である座間デベロップメント特定目的会社、橋本デベロップメント特定目的会社及び名古屋みなとデベロップメント特定目的会社は、物流施設の開発等に係る業務を行っております。（ホテル事業）・当社は、日本全国で、国内外のホテルオペレーターと連携し、宿泊主体型ホテルやリゾートホテルの開発・賃貸・管理などを行っております。・連結子会社である三菱地所ホテルズ＆リゾーツ㈱は、「ロイヤルパークホテル」（仙台・東京日本橋・横浜）、「ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 東京汐留」をはじめ全国各地でホテル経営を行っております。また、コンサルティングを含めた新規ホテル開発を行うだけでなく、「ザ ロイヤルパーク キャンバス 銀座８」では外部経営会社とのマネジメントコントラクト方式によるホテル運営を行っております。（空港事業）・当社グループは、日本各地で、「高松空港」他民営化された空港施設の開発・賃貸・運営・管理などを行っております。ビル事業、商業施設事業、物流施設事業、ホテル事業、空港事業はコマーシャル不動産事業セグメントに区分しております。 (2) 丸の内事業当社グループは大手町・丸の内・有楽町地区でのオフィスビルを中心とした開発・賃貸・運営・管理などを行っております。 ① ビル開発・賃貸事業・当社は大手町・丸の内・有楽町地区において、オフィスを主とする当社の単独又は共同事業としてビルを開発・建設し、直接賃貸するほか、他のビル所有者からビルを賃借し、これを転貸しております。・連結子会社である㈱東京交通会館及び匿名組合大手町第三インベストメントは、所有するビルを賃貸しております。・連結子会社であるメック都市開発9号特定目的会社他2社及び持分法適用関連会社である常盤橋インベストメント特定目的会社は、収益用不動産他の開発・保有・賃貸等を行っております。・連結子会社である日本リージャス㈱は、レンタルオフィス、コワーキングスペース等の運営業務を行っております。 ② ビル運営・管理事業・連結子会社である三菱地所プロパティマネジメント㈱は、当社ビル他の運営・管理業務を受託しております。また、「建設業法」に基づく許可を取得し、当社ビル他の賃借人より室内造作工事等の請負を行っております。 ③ 地域冷暖房事業・連結子会社である丸の内熱供給㈱は、供給区域において地域冷暖房事業を行っております。 ④ その他事業・連結子会社である丸の内ダイレクトアクセス㈱は、丸の内エリアに光ファイバー網を敷設し、通信事業者等に賃貸しております。丸の内事業は丸の内事業セグメントに区分しております。 (3) 住宅事業当社グループはマンション・戸建住宅等の建設・販売・賃貸等を行うほか、マンション・住宅の管理、注文住宅の設計・請負、不動産仲介、ニュータウンの開発、ゴルフ場の経営等の余暇事業を行っております。 ① 不動産販売事業・連結子会社である三菱地所レジデンス㈱は国内外におけるマンション・戸建住宅等の建設・販売等を行っております。・連結子会社であるアーバンライフ㈱は、関西圏におけるマンションのリノベーション・販売等を行っております。 ② 住宅管理事業・連結子会社である㈱泉パークタウンサービス、三菱地所コミュニティ㈱は、三菱地所レジデンス㈱他の供給したマンション・住宅等の不動産管理等を行っております。 ③ 開発事業・当社は、泉パークタウン等のニュータウンの開発事業を行っております。 ④ 不動産仲介事業・連結子会社である三菱地所ハウスネット㈱は、不動産仲介事業等を行っております。 ⑤ 注文住宅事業・連結子会社である三菱地所ホーム㈱は、「建設業法」に基づく許可を取得し、注文住宅の受注並びに三菱地所レジデンス㈱他より戸建住宅等を請負建築しております。・連結子会社である三菱地所ウッドビルド㈱は、建築資材を製造・加工し、三菱地所ホーム㈱他に供給しております。 ⑥ 余暇事業・当社は、宮城県においてゴルフ場を経営しております。・連結子会社である東富士グリーン㈱は、静岡県においてゴルフ場を経営しております。・持分法適用関連会社である佐倉ゴルフ開発㈱は、千葉県においてゴルフ場を経営しております。 ⑦ その他事業・当社、連結子会社である三菱地所レジデンス㈱は、賃貸マンションの建設・賃貸・売却事業等を行っております。・連結子会社である㈱メックecoライフは、住宅事業におけるエコ推進、先進的Ｒ＆Ｄへの取り組み、また、住宅設備機器の共通化を中心としたコストマネジメントの推進を行っております。・連結子会社である㈱菱栄ライフサービスは、当社より建物を賃借し、高齢者向け住宅「ロイヤルライフ奥沢」を経営しております。・連結子会社である㈱メック・デザイン・インターナショナルは、住宅に関するカラースキーム・モデルルームデザイン、設計変更、インテリア用品の販売等を行っております。住宅事業は住宅事業セグメントに区分しております。 (4) 海外事業当社グループは海外において、主に不動産開発事業、不動産賃貸事業を行っております。・MEC Group International Inc.をはじめとする連結子会社248社並びに持分法適用関連会社99社は、世界各地で不動産事業を展開しております。・全米各地においてはMEC Group International Inc.を、イギリス・ロンドン、フランス・パリ、スペイン・バルセロナ及びスウェーデン・ストックホルム等においてはMitsubishi Estate London Limitedを通じて、オフィスビル等の不動産開発事業、賃貸事業を行っております。・シンガポール、インドネシア、タイ、フィリピン、ベトナム、ミャンマー、マレーシア、オーストラリア及びインドにおいてはMitsubishi Estate Asia Pte.Ltd.他を通じて、オフィス、住宅、アウトレットモール等の不動産開発事業を展開しております。・中国大陸各都市においてはオフィス、住宅、商業施設の開発事業に参画しております。また、台湾においてはオフィス、商業、ホテル等から成る複合施設の持分を保有しているほか、オフィス、住宅の開発事業に参画しております。海外事業は海外事業セグメントに区分しております。 (5) 投資マネジメント事業当社グループは不動産投資に関する総合的サービスの提供を行っております。・連結子会社である三菱地所投資顧問㈱は、三菱地所物流リート投資法人（東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場）及び主に機関投資家等を対象とする日本オープンエンド不動産投資法人の資産運用を行っております。また、上記以外にも特定の不動産運用ニーズに対応する私募ファンドの組成・運用も行っております。・連結子会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント㈱は、ジャパンリアルエステイト投資法人（東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場）の資産運用を行っております。・TA Realty LLCをはじめとする在外連結子会社116社並びに持分法適用関連会社23社は、米国等において不動産ファンドの運用業務を展開しております。投資マネジメント事業は投資マネジメント事業セグメントに区分しております

（セグメント情報等） 【セグメント情報】1. 報告セグメントの概要当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会、その他の会議体が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループにおいて、管掌する事業・業務領域に則した共通の事業・業務目標と目標管理の責任を持つ組織単位として、複数の事業グループで構成される事業領域ごとに業績を集計し、これを報告セグメントとして業績の開示を行っております。報告セグメントの主要な内容は以下のとおりであります。 コマーシャル不動産事業 オフィスビルを中心に、商業施設・物流施設・ホテル・空港などのあらゆるアセットタイプの開発・賃貸・運営・管理事業、駐車場事業、地域冷暖房事業丸の内事業 大手町・丸の内・有楽町地区でのオフィスビルを中心とした開発・賃貸・運営・管理事業、地域冷暖房事業住宅事業 マンション・戸建住宅等の建設・販売・賃貸・管理・リフォーム・不動産仲介、不動産受託販売、ニュータウンの開発、余暇施設の運営、注文住宅の設計・請負海外事業 海外における不動産開発・賃貸・管理運営投資マネジメント事業 不動産投資マネジメント設計監理・不動産サービス事業 建築・土木・インテリアの設計監理、内装工事等の請負、不動産仲介・管理・賃貸・不動産関係総合コンサルティング、駐車場事業 2. 報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部営業収益又は振替高は市場実勢価格に基づいております。 3. 報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報前連結会計年度（自 2024年4月1日 至 2025年3月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他の事業（注）1合計調整額（注）2連結財務諸表計上額（注）3 コマーシャル不動産事業丸の内事業住宅事業海外事業投資マネジメント事業設計監理・不動産サービス事業計営業収益 (1)外部顧客への営業収益531,228364,459418,522160,66137,94166,1971,579,0118011,579,812－1,579,812 (2)セグメント間の 内部営業収益又は振替高7,60430,1363,380△4743,02715,99159,66510,86570,530△70,530－ 計538,832394,596421,902160,18640,96982,1881,638,67611,6661,650,343△70,5301,579,812セグメント利益又は損失（△）124,66096,17348,02645,82311,95010,700337,335△2,128335,206△25,974309,232セグメント資産2,117,0632,479,865933,7441,900,712177,33975,9927,684,71621,2587,705,975290,6157,996,591その他の項目 減価償却費（注）442,39832,8676,53112,6042,1661,02197,59031897,9093,343101,253有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注）4152,14731,22878,799191,106418681454,379721455,1018,797463,898（注）1. 「その他の事業」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、情報システムの開発、保守管理、給与厚生研修関連業務の受託、リーシング営業等を行っております。2. セグメント利益又は損失の調整額△25,974百万円には、セグメント間取引消去△2,807百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△23,166百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費等であります。セグメント資産の調整額290,615百万円には、全社資産528,433百万円、セグメント間消去△237,818百万円が含まれております。その他の項目の減価償却費の調整額3,343百万円は、全社資産の償却額及びセグメント間消去であります。また有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額8,797百万円は、全社資産の増減額及びセグメント間消去であります。3. セグメント利益又は損失は、連結損益計算書における営業利益と調整しております。4. その他の項目の減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増減額が含まれております。 当連結会計年度（自 2025年4月1日 至 2026年3月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他の事業（注）1合計調整額（注）2連結財務諸表計上額（注）3 コマーシャル不動産事業丸の内事業住宅事業海外事業投資マネジメント事業設計監理・不動産サービス事業計営業収益 (1)外部顧客への営業収益608,987377,358450,557199,40234,50374,5411,745,3507981,746,148－1,746,148 (2)セグメント間の 内部営業収益又は振替高7,97231,6383,323△5482,49713,87158,75412,63971,393△71,393－ 計616,959408,996453,881198,85337,00088,4121,804,10413,4371,817,542△71,3931,746,148セグメント利益又は損失（△）135,67797,53457,28757,1111,43512,614361,661△2,323359,337△29,607329,730セグメント資産2,272,8812,567,2101,119,8572,036,319185,24783,5548,265,07026,3308,291,400274,8468,566,247その他の項目 減価償却費（注）444,55833,1967,06417,926557970104,274419104,6933,335108,029有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注）4207,88154,79687,317175,97012,698715539,3782,901542,2799,332551,611（注）1. 「その他の事業」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、情報システムの開発、保守管理、給与厚生研修関連業務の受託、リーシング営業等を行っております。2. セグメント利益又は損失の調整額△29,607百万円には、セグメント間取引消去△807百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△28,800百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費等であります。セグメント資産の調整額274,846百万円には、全社資産667,504百万円、セグメント間消去△392,658百万円が含まれております。その他の項目の減価償却費の調整額3,335百万円は、全社資産の償却額及びセグメント間消去であります。また有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額9,332百万円は、全社資産の増減額及びセグメント間消去であります。3. セグメント利益又は損失は、連結損益計算書における営業利益と調整しております。4. その他の項目の減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増減額が含まれております。 【関連情報】前連結会計年度（自 2024年4月1日 至 2025年3月31日）1. 製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「3. 報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。2. 地域ごとの情報 (1) 営業収益 （単位：百万円）日本米国欧州アジア合計1,393,997135,01313,21837,5821,579,812（注）営業収益は当社グループ会社の所在地を基礎として、国又は地域に分類しております。 (2) 有形固定資産 （単位：百万円）日本米国欧州アジア合計3,982,829496,445342,82732,3614,854,464（注）有形固定資産は当社グループ会社の所在地を基礎として、国又は地域に分類しております。3. 主要な顧客ごとの情報外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10%に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しております。 当連結会計年度（自 2025年4月1日 至 2026年3月31日）1. 製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「3. 報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。2. 地域ごとの情報 (1) 営業収益 （単位：百万円）日本米国欧州アジア合計1,524,198158,51620,90842,5251,746,148（注）営業収益は当社グループ会社の所在地を基礎として、国又は地域に分類しております。 (2) 有形

1. 製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「3. 報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

3. 主要な顧客ごとの情報外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10%に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しております。

3 【事業等のリスク】当社グループの経営成績、株価及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資家の皆様の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存であります。本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 自然災害、人災等によるリスク国内外を問わず、地震、暴風雨、洪水その他の自然災害及び事故、火災、戦争、暴動、テロその他の人災等が発生した場合に備え、当社グループでは、商業施設、ホテル、空港等をはじめとした当社グループが所有もしくは運営する施設において、当該事象発生時のBCP対応に取り組んでおります。しかし、当該事象の緊急度合によっては事業中断をせざるを得ない場合があります。また、パンデミックや台風等の自然災害発生時の対応について社会的関心が高まるなか、万一、当社グループが取り得る適切な対応に不備があった場合、安全管理リスクやレピュテーションリスク等が顕在化し、当社グループの事業推進、業績に影響が及ぶおそれがあります。 (2) 不動産市況悪化のリスク国内外の要因により景気が悪化し、それに合わせて不動産市況が悪化する場合には、当社グループの業績に悪影響を与えるおそれがあります。その場合には、特に東京の賃貸オフィス市場の空室率及び分譲マンション市場の販売状況及び、複合開発計画や再開発計画等については開発期間が長期にわたり大規模な投資を伴う傾向にあるため、進捗状況に注意を要するものと思われます。 (3) 建物の安全管理及び品質管理、工程管理に関するリスク当社グループでは、運営施設及び工事中物件について、各種安全管理及び品質管理、工程管理を徹底し取り進めておりますが、万一、当該取り組みや対応に不備があった場合、人身事故の発生や、商業施設やホテル、高齢者向施設、空港等における火災や食中毒等の発生、住宅等をはじめとした顧客からの信用喪失等に繋がり、当社グループの業績等に影響が及ぶおそれがあります。 (4) 資材価格の高騰リスク国内外の要因により原材料並びに原油価格の高騰に伴い資材価格が上昇した場合には、不動産開発事業において必ずしも増加コスト分を販売価格や賃料に反映することが出来ず、当社グループの業績に悪影響を与えるおそれがあります。 (5) 為替レート変動のリスク当社グループの業務は為替レートの変動の影響を受けます。円が上昇した場合、外貨建て取引の円貨換算額は目減りすることになります。さらに、当社グループの資産及び負債の一部の項目は、連結財務諸表の作成のために円換算されております。これらの項目は元の現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値が影響を受ける可能性があります。 (6) 金利上昇のリスク国内において、日本銀行は2%の物価安定の目標のもと、政策金利の変更を通じ、適切に金融政策を運営する方針を示しており、政策の変更や国債の需給バランスの悪化並びに国際金融資本市場・為替市場の動向等を背景に金利が上昇するおそれがあります。また、海外への投資に伴って外貨の調達も行っていることから、日本国内同様、投資先各国の経済情勢等により調達通貨の金利が上昇するおそれもあります。 (7) 個人情報等の漏洩を含むサイバー攻撃等情報セキュリティリスク当社グループでは国内外を問わず、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っております。これらの機密情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関連する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めておりますが、サイバー攻撃・ウイルス感染等による情報セキュリティインシデント発生等、万一、機密情報が外部へ漏洩した場合やシステムリスクが顕在化した場合には、当社グループの業績に影響が及ぶおそれがあります。 (8) 株価下落のリスク当社グループは上場及び非上場の株式を保有しております。全般的かつ大幅な株価下落が生じる場合には、保有有価証券に減損又は評価差損が発生し、当社グループの業績に影響を与えるおそれがあります。 (9) 人事労務管理リスク当社グループでは適正な労務管理に向けた取り組みの推進やハラスメント撲滅に向けた取り組みの推進、ダイバーシティ推進に努めておりますが、万一、各種規制順守や適切な対応に不備があった場合、当社グループの業務遂行等に悪影響が及ぶおそれがあります。また、「長期経営計画2030」における事業戦略として、海外事業の更なる拡大を見据えており、各海外現地法人では現地採用社員の割合は増加する想定であり、従前以上に現地法人社員のマネジメントが重要であると考えております。 (10) サステナビリティ経営上の重要課題の認識とリスク当社グループでは、当社グループを取り巻く環境の変化に関して、経営上の重要テーマ及び、それに伴うリスクと機会を特定しております。これらのリスクが顕在化した場合には、中長期的に当社グループの業績に影響が及ぶおそれがあります。詳細は、「2 サステナビリティに関する考え方及び取組 (2)戦略 ①サステナビリティに関する戦略」に記載のとおりであります。

4 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の業績は、営業収益が1,746,148百万円で前連結会計年度に比べ166,336百万円の増収（＋10.5%）、営業利益は329,730百万円で20,497百万円の増益（＋6.6%）、経常利益は273,086百万円で10,126百万円の増益（＋3.9%）となりました。特別損益につきましては、前連結会計年度において固定資産売却益10,663百万円、投資有価証券売却益50,869百万円、負ののれん償却益4,850百万円、退職給付信託返還益13,934百万円の計80,318百万円を特別利益に、固定資産除却関連損9,165百万円、関係会社株式評価損4,031百万円、減損損失13,121百万円の計26,318百万円を特別損失に計上したのに対して、当連結会計年度においては、固定資産売却益5,383百万円、投資有価証券売却益98,135百万円、負ののれん発生益2,150百万円、段階取得に係る差益3,920百万円の計109,590百万円を特別利益に、固定資産除却関連損25,289百万円、関係会社株式評価損2,753百万円、関係会社貸倒引当金繰入額5,286百万円の計33,330百万円を特別損失に計上しております。この結果、税金等調整前当期純利益は349,346百万円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は前連結会計年度に比べ33,150百万円増益（＋17.5%）の222,507百万円となりました。 当連結会計年度の業績及び各セグメントの業績は次のとおりであります。 （単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度増減営業収益1,579,8121,746,148166,336営業利益309,232329,73020,497経常利益262,960273,08610,126親会社株主に帰属する当期純利益189,356222,50733,150 （単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度営業収益営業利益又は営業損失（△）営業収益営業利益又は営業損失（△）コマーシャル不動産事業538,832124,660616,959135,677丸の内事業394,59696,173408,99697,534住宅事業421,90248,026453,88157,287海外事業160,18645,823198,85357,111投資マネジメント事業40,96911,95037,0001,435設計監理・不動産サービス事業82,18810,70088,41212,614その他の事業11,666△2,12813,437△2,323調整額△70,530△25,974△71,393△29,607合 計1,579,812309,2321,746,148329,730 （a）コマーシャル不動産事業・当連結会計年度において、オフィスビルは、既存ビル等における前連結会計年度計上の一時的な収入の反動減等による減収があった一方で、全体では新規ビルの稼働等により増収となりました。・商業施設及びアウトレットモールは、店舗売上の増加等により増収となりましたが、ホテルはリニューアルに伴う休業等により減収となりました。・オフィスビル等保有する物件の売却により、不動産販売は増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は78,126百万円増収の616,959百万円となり、営業利益は11,016百万円増益の135,677百万円となりました。 （単位：百万円）摘 要前連結会計年度当連結会計年度貸付面積営業収益貸付面積営業収益不動産賃貸東京オフィス（丸の内以外） （所有）603,049㎡ 144,068 （所有）634,357㎡ 142,750 （転貸）768,149㎡ （転貸）777,298㎡ オフィス（東京以外） （所有）605,688㎡ 65,732 （所有）610,805㎡ 77,364 （転貸）406,525㎡ （転貸）469,187㎡ アウトレットモール （店舗）361,459㎡ 60,901 （店舗）362,008㎡ 63,220その他－42,950－46,955不動産販売－151,158－198,720その他（注2）－74,019－87,947合 計－538,832－616,959（注）1. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。2. その他には、建物運営管理受託収入、営繕請負工事収入、ホテル事業収入等が含まれております。3. 当連結会計年度より、面積管理手法の変更に伴い、一部の物件の貸付面積計上区分を従来の「転貸」から「所有」へ変更しております。 なお、前連結会計年度の貸付面積については、上記の変更を踏まえて作成した情報を記載しております。 （b）丸の内事業・当連結会計年度において、オフィスビルは、再開発に向けたビルの閉館等により減収があった一方で、好調なリーシングによる空室率の改善や既存ビルでの賃料増額改定等により増収となりました。なお、当社の丸の内オフィスの2026年3月末の空室率は0.55%となっております。・この結果、当セグメントの営業収益は14,400百万円増収の408,996百万円となり、営業利益は1,360百万円増益の97,534百万円となりました。 （単位：百万円）摘 要前連結会計年度当連結会計年度貸付面積営業収益貸付面積営業収益不動産賃貸丸の内オフィス （所有）1,269,866㎡ 256,999 （所有）1,267,265㎡ 264,628 （転貸）391,670㎡ （転貸）397,714㎡ その他－11,792－11,588その他（注2）－125,804－132,780合 計－394,596－408,996（注）1. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。2. その他には、建物運営管理受託収入、営繕請負工事収入、レンタルオフィス事業収入等が含まれております。3. 当連結会計年度より、面積管理手法の変更に伴い、一部の物件の貸付面積計上区分を従来の「転貸」から「所有」へ変更しております。なお、前連結会計年度の貸付面積については、上記の変更を踏まえて作成した情報を記載しております。（c）住宅事業・国内分譲マンション事業の主な売上計上物件「ザ・パークハウス 千代田六番町」 （東京都千代田区）「ザ・パークハウス 芝御成門」 （東京都港区）「ザ・パークハウス 宮前平二丁目」 （神奈川県川崎市）「ザ・パークハウス 大阪梅田タワー」 （大阪府大阪市）「ザ・パークハウス 岡崎」 （愛知県岡崎市）・当連結会計年度において、国内分譲マンション事業では、売上計上戸数が減少したものの、1戸当たりの販売単価が増加したことにより増収となり、その他の事業では、賃貸マンションや収益用不動産の売却による反動減等により減収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は31,978百万円増収の453,881百万円となり、営業利益は9,260百万円増益の57,287百万円となりました。 （単位：百万円）摘 要前連結会計年度当連結会計年度販売数量等営業収益販売数量等営業収益マンション 売上計上戸数1,787戸 156,651 売上計上戸数1,764戸 201,556住宅管理業務受託 受託件数353,024件 62,589 受託件数356,546件 65,773注文住宅 － 36,178 － 36,859その他 － 166,483 － 149,690合 計 － 421,902 － 453,881（注）1. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。2. 他社との共同事業物件の売上計上戸数及び金額は当社持分によっております。 （d）海外事業・当連結会計年度においては、英国は物件売却及び好調なリーシング進捗等により、米国及びアジアは物件売却等により増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は38,666百万円増収の198,853百万円となり、営業利益は11,288百万円増益の57,111百万円となりました。 （単位：百万円）摘 要前連結会計年度当連結会計年度貸付面積等営業収益貸付面積等営業収益不動産開発・賃貸米国 貸付面積422,772㎡ 109,795 貸付面積421,877㎡ 135,707 管理受託面積97,527㎡ 管理受託面積97,527㎡ 欧州 貸付面積84,397㎡ 9,892 貸付面積114,140㎡ 17,249アジア 貸付面積7,535㎡ 36,657 貸付面積8,282㎡ 40,870 売上計上戸数1,242戸 売上計上戸数1,250戸 その他 － 3,841 － 5,026合 計 － 160,186 － 198,853（注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。 （e）投資マネジメント事業・当連結会計年度においては、米国で過年度計上した当社グループがアセットマネジメントを行うファンドが保有する資産の時価評価額の増加に伴う一過性のフィーが剥落したこと等により、減収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は3,968百万円減収の37,000百万円となり、営業利益は10,515百万円減益の1,435百万円となりました。 （単位：百万円）摘 要営 業 収 益前連結会計年度当連結会計年度投資マネジメント40,96937,000合 計40,96937,000（注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。 （f

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは、「まちづくりを通じて社会に貢献する」という基本使命のもと、「人を、想う力。街を、想う力。」というブランドスローガンを掲げ、企業グループとしての成長と、様々なステークホルダーとの共生とを高度にバランスさせながら、「真の企業価値の向上」を目指しています。 (2) 中長期的な経営戦略、目標とする経営指標及び会社の対処すべき課題当不動産業界を取り巻く国内経済環境は、雇用・所得環境が改善するなか、緩やかな景気回復が続くことが期待されるものの、金融資本市場の変動の影響や米国の通商政策を巡る動向とともに、中東情勢の影響を注視する必要があり、先行きは不透明な状況にあります。オフィス賃貸市場においては、企業の人材確保の流れも受け堅調に推移しておりますが、引き続き企業のオフィス戦略やワークスタイルの変化を注視していく必要があります。分譲マンション市場では、顧客ニーズの多様化が進むなか、堅調に推移しておりますが、資材価格や労務費の上昇等に伴う工事費の高騰や、金利動向が販売に与える影響等も注視していく必要があります。不動産投資市場においては、グローバルで見た日本の不動産投資の優位性を評価する投資家も見られるなど、総じて堅調に推移すると思われますが、想定以上の金利上昇や地政学的な緊張の急激な高まりといったリスクにも留意しながら、今後の動向について慎重に見極めていく必要があります。商業施設やホテル市場においては、堅調に推移してきておりますが、今後の物価高や為替動向等の経済情勢及び国際情勢の変化による影響を注視していく必要があります。当社グループといたしましては、2020年代の環境激変をチャンスに変えて持続的な価値を提供する企業グループに変革を続けていくために、2020年1月に、2030年までを見据えた「長期経営計画2030」を策定しました。長期経営計画を通じて、「幅広いお客様により深く価値を届けるための事業機会の最大化」と「上場企業に求められる高効率で市況変化に強いポートフォリオへの変革」を目指し、丸の内を中心とする国内の大型開発パイプラインの着実な推進を図るとともに、海外事業においては、欧米豪を中心とした先進国への注力を進めていきます。あわせて、ノンアセットビジネスの拡大とサービス・コンテンツ領域への進出を通じ、新たな全社における利益成長の柱にするとともに、全社資産効率の改善に向けたドライバーとすることを目指していきます。なお、本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。○各機能グループ及び事業グループとコーポレートの戦略・コマーシャル不動産事業開発中プロジェクトの順次稼働による賃貸利益並びに回転型事業を中心とした販売利益の伸長を実現するとともに、新規タイプアセット並びにオペレーショナルアセットへの取り組みを進めます。・丸の内事業丸の内NEXTステージ戦略に基づいた建替え・リニューアル・ソフト整備を徹底し、収益力の向上を目指します。また丸の内エリアにおける、丸の内“まちまるごとワークプレイス”構想に基づき、「まち全体のプラットフォーム化」を推進することで、テナント企業が個社単独では実現できないような取り組みを「まちまるごと」で提供し、働き方の質や効率を高め、丸の内エリアの更なる価値向上を目指してまいります。・住宅事業国内分譲事業等を着実に推進する一方で、ストックビジネス領域において多様化するニーズにも対応し、管理・仲介・リフォームなどのフィービジネスにも注力します。・海外事業米国、欧州、アジアエリアにおける開発・バリューアド投資機会の拡充と、新興国におけるパートナーとの事業推進を展開します。・投資マネジメント事業日・米・欧・アジアにプラットフォームを広げ、クロスボーダーな投資ニーズの拡大を背景とした持続的な拡大を図ります。・設計監理事業大規模設計監理業務の継続受注を進めるほか、コンストラクションマネジメント等のコンサルティング業務及びリノベーション業務等の成長分野と海外事業を強化し、あわせて三菱地所グループ技術支援を推進します。・不動産サービス事業幅広いサービスメニューと全国に広がる支店網、三菱地所グループの総合力を活用し、法人仲介・不動産コンサルティングのトップ企業を目指します。 ・営業機能グループ全体の営業窓口として、顧客企業とのリレーション強化並びに顧客ニーズに対応した企業提案や中長期的な開発案件、事業連携等の事業機会創出を図ります。・新事業創出機能全社横断的な新事業創出機能並びにIT施策を担い、ベンチャービジネスへの出資やグループ内における新事業創出により既存業務の拡大や新たな事業領域の探索を進めるほか、デジタル技術を活用した顧客価値を向上させるサービスの提供やデータ利活用の高度化を通じて、ビジネスモデル革新とDX推進を図ります。・コーポレートわが国におけるESGの先進企業としての地位を確立し、ステークホルダーとの共生と長期的な企業価値向上を目指します。 計数目標は次のとおりです。当社グループとしては、丸の内エリアの優位性や各事業領域における当社グループの強み・ノウハウを発揮することで着実な利益の拡大を図ります。 ＜経営指標／長期経営計画2030ベース（2020年1月公表）＞ 2025年度実績長計目標（2020年1月公表）2026年度業績予想 ROA（事業利益／総資産）4.0%5.0%4.3%計数目標（参考）事業利益 *13,298億円3,500～4,000億円3,700億円ROE8.5%10.0%9%程度 EPS181.80円200円196.27円（注）*1. 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益

【関連当事者情報】関連当事者との取引 連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る）等前連結会計年度（自 2024年4月1日 至 2025年3月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年4月1日 至 2026年3月31日）種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金（百万円）事業の内容又は職業議決権等の所有（被所有）割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額（百万円）科目期末残高（百万円）役員四塚 雄太郎――当社執行役0.00マンションの販売等マンションの販売136――役員の近親者西貝昇の近親者―――0.00住宅建築工事の請負等建物の請負工事22――（注）1. 取引金額には消費税等は含まれておりません。2. 取引条件については、市場価格を勘案して一般的取引条件と同様に決定しております。

（重要な会計上の見積り）1 有形固定資産の評価 (1) 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 （単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度有形固定資産4,854,4645,117,578減損損失13,121－ (2) その他の情報 ①当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法当社グループは、有形固定資産として主にオフィスビル、商業施設、アウトレットモール、ホテル、物流施設等の不動産を保有しております。保有する有形固定資産が固定資産の減損に係る会計基準に従い、減損が生じている可能性を示す事象（減損の兆候）がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損損失を認識するかどうかの判定と減損損失の測定において行われる資産のグルーピングは、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位としております。回収可能価額には正味売却価額と使用価値のいずれか高い方を用いており、正味売却価額は、不動産鑑定士による鑑定評価額等もしくは売買予定価格を使用し、使用価値は、将来キャッシュ・フローを現在価値に割り引いて算出しております。 ②主要な仮定当社グループでは、原則個別物件毎に賃料・設備投資額・割引率等の見積りを行っております。また、見積りを行う際にはアセットタイプ毎に主要な仮定をおいたうえで、個別物件の状況を勘案して見積りを行っております。当連結会計年度において見積りを行った際の主要な仮定は以下になります。■オフィス平均賃料の実績はインフレ定着、建築コスト増による将来供給懸念、人材獲得競争におけるオフィスの重要性の高まりにより前連結会計年度に続き高い水準で堅調に推移しました。新規リーシングに加え再契約時の賃料増額改定も進み、翌連結会計年度においても堅調に推移すると想定しております。空室率は当連結会計年度においてリーシングが堅調に進んだ結果改善しており、翌連結会計年度以降においても安定的に推移すると想定しております。■商業施設・アウトレットモール商業施設・アウトレットモールの賃料は、テナントの売上高に連動した変動賃料を含むことから、商業施設・アウトレットモールのテナント売上高と関連性があります。当連結会計年度においては、堅調なインバウンド需要に加え国内顧客の売上向上により、施設の売上高及び賃料は高く推移しました。翌連結会計年度以降についても、引き続き業績好調が続くものと想定しております。■ホテル当連結会計年度においては、インバウンド需要の拡大により、業績は好調に推移しました。翌連結会計年度以降に関しても、引き続き業績好調が続くものと想定しております。■物流施設物流施設は、引き続き市場動向が好調であることから翌連結会計年度以降についても市場動向と同様に堅調に推移していくと想定しております。■再開発プロジェクト当社グループは、複数の再開発プロジェクトに従事しておりますが、再開発プロジェクトについては、計画の遅延や変更が生じる結果、当初見込みよりも収益性が低下する潜在的なリスク（再開発予定地区における他の地権者からの合意がとれないリスク、自治体から開発許可が下りないリスク等）が存在します。再開発プロジェクトについては、これらの様々なリスクを総合的に評価しておりますが、現在進行中の再開発プロジェクトについては、コスト増など事業環境の悪化に対して様々な施策を実施することで一定の収益性を確保しながら開発が進行すると見込んでおります。 ③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響減損損失は ②主要な仮定の記載に基づき見積りを行っているため、減損損失の算定に用いた主要な仮定が悪化した場合、翌連結会計年度において減損損失が計上される可能性があります。2 棚卸資産の評価 (1) 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 （単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度販売用不動産86,518106,399仕掛販売用不動産484,196527,076評価損計上額2582,258 (2) その他の情報 ①当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回った場合には、正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。なお、正味売却価額は、販売見込額から見積追加工事原価及び見積販売経費を控除したものであります。 ②主要な仮定当連結会計年度において正味売却価額を見積った際の主要な仮定は以下になります。直近の契約進捗率及び成約価格やモデルルームの来場件数等の状況を考慮し、概ね当初の事業計画通りもしくは好調に進捗しているプロジェクトは、当初事業計画に基づき正味売却価額の見積りを行っております。また、当初の事業計画から悪化しているプロジェクトについては、進捗状況、近隣の市場価格、追加コストの発生状況等の各プロジェクトの固有の状況を勘案して、修正した事業計画に基づいて見積りを行っております。その他、分譲マンション事業に関連する着工前の開発用土地は、販売に至るまでの期間において、プロジェクトの遅延や計画変更が生じる結果、当初見込みよりも収益性が低下する潜在的なリスク（将来の販売価格が下落するリスク、供給過剰が生じるリスク、自治体から開発許可が下りないリスク、近隣との協議により工事が遅延するリスク等）が存在します。着工前の開発用土地については、これらの様々なリスクを総合的に評価しておりますが、現在進行中の着工前のプロジェクトについては、コスト増など事業環境の悪化に対して様々な施策を実施することで一定の収益性を確保しながら開発が進行すると見込んでおります。 ③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響棚卸資産の評価については、 ②主要な仮定の記載に基づき低価法により簿価の切り下げを行っております。そのため、棚卸資産の評価に用いた主要な仮定に変動があった場合、翌連結会計年度において追加の評価損が計上される可能性があります。 3 エクイティ出資の評価 (1) 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 （単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度エクイティ出資1,063,5701,121,300評価損計上額－16,103 (2) その他の情報 ①当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法当社グループは、金融商品に関する会計基準等に従い、市場価格のないエクイティ出資は、実質価額が著しく低下した場合等には相当の減額をなし、当該減少額をエクイティ出資評価損として計上しております。実質価額の算出に当たっては、出資先が保有する資産について、その保有目的ごとに評価しております。 ②主要な仮定主要な仮定については、出資先が保有する資産について、その保有目的ごとに定めております。当該資産の仮定は「1 有形固定資産の評価、2 棚卸資産の評価」をご参照ください。 ③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響エクイティ出資評価損は ②主要な仮定の記載に基づき見積りを行っています。そのため、主要な仮定に変動があった場合、翌連結会計年度において追加のエクイティ出資評価損が計上される可能性があります。

5 【重要な契約等】該当事項はありません。

3 【配当政策】当社は、丸の内再構築をはじめとする今後の事業展開に伴う資金需要にも配慮しつつ、業績の水準及び不動産市況等の事業環境等を総合的に勘案した適切な利益還元に努めていくことを利益配分の基本方針としております。当期以降の配当につきましては、連結配当性向30%程度を目処としながら、2030年で原則60円以上配当することを計画し、「長期経営計画2030」の対象となる2030年までは毎期3円増配の累進配当を原則として、決定して参りたいと考えております。当期につきましては、中間配当金を23円、期末配当金を23円としており、2025年度連結決算において親会社株主に帰属する当期純利益は222,507百万円となりましたので、期末配当金については従前公表のとおり23円とする予定であります（1株当たり年間配当金は46円）。また、2026年度につきましては、今後の見通し及び上記配当方針を総合的に勘案した結果、中間配当金を24円、期末配当金を25円とし、1株当たり年間配当金を49円とする予定ですが、実際の配当対象株式数に応じて1株当たり配当金を決定して参りたいと考えております。 決議年月日配当金の総額（百万円）1株当たり配当額（円）2025年11月10日28,05723取締役会決議2026年6月26日27,74823定時株主総会決議（予定） 内部留保資金につきましては、上記利益配分の考え方に記載のとおり丸の内再構築をはじめとする今後の資金需要に充当いたします。なお、当社は、会社法第454条第5項に規定する中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。