３ 【事業の内容】 当社および当社の関係会社454社（うち、連結子会社346社、持分法適用関連会社108社）が営んでいる主な事業内容、当該事業に携わっている主要な会社名および各社の当該事業における位置付けは次のとおりです。 ≪賃貸事業≫ 三井不動産㈱はオフィスビルおよび商業施設等の賃貸を行っています。MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.、MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.（いずれも連結子会社）は米国、英国においてオフィスビル等の賃貸を行っており、MITSUI FUDOSAN (ASIA) MALAYSIA SDN.BHD.、台湾三井不動産股份有限公司（いずれも連結子会社）はマレーシア、台湾において商業施設の賃貸を行っています。 ≪分譲事業≫ 三井不動産㈱は業務施設等の分譲を行っています。三井不動産レジデンシャル㈱（連結子会社）は戸建・中高層住宅等の分譲を行っています。TID PTE.LTD.（持分法適用関連会社）、MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.、MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.はシンガポール、米国、英国において分譲事業を行っています。 ≪マネジメント事業≫＜プロパティマネジメント＞ 賃貸事業における管理・清掃・保守業務等については主に三井不動産ファシリティーズ㈱、三井不動産ファシリティーズ・ウエスト㈱（いずれも連結子会社）が行っています。三井不動産㈱は、三井不動産ビルマネジメント㈱（連結子会社）、三井不動産ファシリティーズ・ウエスト㈱にオフィスビルの一部の運営委託を行っています。三井不動産商業マネジメント㈱（連結子会社）は商業施設の運営管理業務を行っています。また、住宅分譲後の管理・清掃・保守業務等を三井不動産レジデンシャルサービス㈱、三井不動産レジデンシャルサービス関西㈱（いずれも連結子会社）が行っています。三井不動産レジデンシャルリース㈱（連結子会社）は賃貸住宅の転貸および運営の代行を行っています。三井ホームエステート㈱（連結子会社）は賃貸住宅等の斡旋・管理業務等を行っています。三井不動産リアルティ㈱（連結子会社）は時間貸および月極の駐車場事業「リパーク」を行っています。＜仲介・アセットマネジメント等＞ 三井不動産㈱は不動産の開発や流動化に関するコンサルティング業務を行っています。三井不動産レジデンシャル㈱は住宅等の販売代理事業を行っています。三井不動産リアルティ㈱は「三井のリハウス」ネットワークによる不動産の売買・賃貸借の仲介業務を行っています。三井不動産投資顧問㈱（連結子会社）は、不動産私募ファンドの組成・運用業務を行っています。日本ビルファンドマネジメント㈱、㈱三井不動産アコモデーションファンドマネジメント、三井不動産ロジスティクスリートマネジメント㈱および三井不動産フロンティアリートマネジメント㈱（いずれも連結子会社）は不動産投資信託の資産運用業務を行っています。 ≪施設営業事業≫＜ホテル・リゾート＞ ㈱三井不動産ホテルマネジメント（連結子会社）は、主に三井不動産㈱が所有するホテルを賃借し、ホテル営業を行っています。MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.は米国ハワイ州においてリゾート・ラグジュアリー施設営業を行っています。三井不動産リゾートマネジメント㈱および志摩リゾートマネジメント㈱（いずれも連結子会社）は、三井不動産㈱が所有するリゾート・ラグジュアリー施設を賃借し、リゾート・ラグジュアリー施設営業を行っています。＜スポーツ・エンターテインメント＞ ㈱東京ドーム（連結子会社）は、東京ドームシティを中心としたスタジアム・アリーナ事業を行っています。 ≪その他事業≫＜新築請負・リフォーム等＞ 三井ホーム㈱（連結子会社）およびＦＣ各社は新築住宅等の設計・施工監理・施工請負を行っています。三井デザインテック㈱（連結子会社）は住宅のリフォーム工事やオフィス・商業施設のリニューアル工事を行っています。＜その他＞ 三井不動産ゴルフプロパティーズ㈱および㈱三井の森（いずれも連結子会社）はゴルフ場事業を行っています。第一園芸㈱（連結子会社）は花卉・種苗・園芸用品等の小売を行っています。三井不動産ＴＧスマートエナジー㈱（連結子会社）は特定送配電・熱供給事業を行っています。 以上の主な関係会社の事業内容を特に三井不動産㈱の事業との関連を中心にして系統図に表すと次のとおりです。

（セグメント情報等） 【セグメント情報】１．報告セグメントの概要当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、最高経営意思決定機関が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。当社は、本社に商品別の本部を置き、各本部が所管する子会社とともに取り扱う商品・サービスについて、「賃貸事業」「分譲事業」「マネジメント事業」および「施設営業事業」を中心に事業活動を行っています。したがって、当社は商品別の本部及び提供するサービス別のマトリクスセグメントで構成されており、そのマトリクスを提供するサービスで集約するかたちで「賃貸」「分譲」「マネジメント」「施設営業」および「その他」の５つを報告セグメントとしています。「賃貸事業」は、オフィスビルや商業施設等の賃貸を行っています。「分譲事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲および投資家向けの賃貸住宅・オフィスビル等の分譲を行っています。「マネジメント事業」は、プロパティマネジメントや仲介・アセットマネジメント等のノンアセットビジネスを行っています。「施設営業事業」はホテル・リゾート事業やスポーツ・エンターテインメント事業を行っています。「その他」は、新築請負事業等を行っています。 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一です。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいています。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） （単位：百万円） 賃貸分譲マネジメント施設営業その他調整額(注)１,２連結財務諸表計上額(注)３売上高 外部顧客への売上高872,331758,069486,291224,054284,616－2,625,363セグメント間の内部売上高又は振替高24,37440091,02052521,010△137,330－ 計896,705758,469577,311224,579305,626△137,3302,625,363営業利益又は損失（△）176,479142,88671,64238,6104,755△61,641372,732持分法投資損益（注）４△50△4,577－－1,813－△2,813固定資産売却損益（注）５－28,769－－－－28,769セグメント利益（事業利益）又は損失（△）176,429167,07871,64238,6106,569△61,641398,688セグメント資産5,253,2383,334,700469,180523,352346,131△66,7479,859,856その他の項目 減価償却費94,97962710,53321,7807,7584,836140,516減損損失5,2222431,7482,3791,300－10,894持分法適用会社への投資額58,440530,668－－101,678－690,787有形固定資産及び無形固定資産の増加額282,8332,70614,50337,39218,3966,928362,760 （注）１．セグメント利益又は損失の調整額△61,641百万円には、セグメント間取引消去△1,285百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△60,356百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。２．セグメント資産の調整額△66,747百万円には、セグメント間取引消去△1,506,081百万円、各報告セグメ ントに配分していない全社資産1,439,333百万円が含まれています。３．セグメント利益（事業利益）又は損失は、連結損益計算書の営業利益又は損失に、持分法投資損益（不動産分譲を目的とした関係会社株式売却損益含む）および固定資産売却損益を加えた金額と調整を行っています。４．不動産分譲を目的とした関係会社株式売却損益△341百万円が分譲セグメントに含まれています。５．固定資産売却損益には、物件売却方針の意思決定に伴う減損損失が含まれています。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） （単位：百万円） 賃貸分譲マネジメント施設営業その他調整額(注)１,２連結財務諸表計上額(注)３売上高 外部顧客への売上高936,601729,271511,470244,146288,257－2,709,747セグメント間の内部売上高又は振替高23,0814898,53180723,278△145,745－ 計959,682729,320610,001244,953311,535△145,7452,709,747営業利益又は損失（△）181,565143,50180,89146,3457,973△62,488397,788持分法投資損益（注）４△4,554△2,073－－2,205－△4,422固定資産売却損益－51,754－－－－51,754セグメント利益（事業利益）又は損失（△）177,011193,18280,89146,34510,178△62,488445,120セグメント資産5,153,4653,604,502535,810539,633384,320△114,25810,103,474その他の項目 減価償却費106,2995929,63722,0387,3565,051150,976減損損失19,112－622－23－19,757持分法適用会社への投資額32,654659,999－－108,012－800,666有形固定資産及び無形固定資産の増加額136,86560022,81641,26736,1888,637246,375 （注）１．セグメント利益又は損失の調整額△62,488百万円には、セグメント間取引消去△1,965百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△60,523百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。２．セグメント資産の調整額△114,258百万円には、セグメント間取引消去△1,707,348百万円、各報告セグメ ントに配分していない全社資産1,593,089百万円が含まれています。３．セグメント利益（事業利益）又は損失は、連結損益計算書の営業利益又は損失に、持分法投資損益（不動産分譲を目的とした関係会社株式売却損益含む）および固定資産売却損益を加えた金額と調整を行っています。４．不動産分譲を目的とした関係会社株式売却損益△69百万円が分譲セグメントに含まれています。 【関連情報】前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しています。 ２．地域ごとの情報 (１）売上高 （単位：百万円）日本その他合計2,306,427318,9352,625,363 (２）有形固定資産 （単位：百万円）日本米国その他合計3,338,028850,740395,5974,584,366 ３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しています。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しています。 ２．地域ごとの情報 (１）売上高 （単位：百万円）日本その他合計2,363,895345,8512,709,747 (２）有形固定資産 （単位：百万円）日本米国その他合計3,337,083833,758380,8794,551,721 ３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しています。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） 報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しています。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） 報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しています。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） 報告セグメントごとののれんの償却額および未償却残高に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を

１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しています。

３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しています。

３ 【事業等のリスク】 当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事項には、以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）当社グループの事業リスクリスク名称リスク内容対策 ①事業環境の変化によるリスク景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化および人口減少等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。また、生成AI等によるDXの進展、サステナビリティへの関心の高まり、地政学的緊張等によって、人々の生活様式や働き方、企業ニーズ、消費者ニーズおよび個人消費動向、産業構造等に変化が生じています。こうした事業環境の変化に伴い、オフィスや商業施設等の賃貸用不動産の稼働率の低下や賃料の減少、分譲住宅等の販売用不動産の売上の減少の他、費用の増加が生じ、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、事業環境や顧客ニーズの変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、人口動態や供給動向を見据えた立地戦略、海外を含めた資産ポートフォリオの戦略的構築等を進めてまいります。 ②市場金利に関するリスク当社グループは、事業の運営・発展のため、金融機関等から短期および長期の有利子負債を調達しています。新規の資金調達が必要となる場合、市場金利の上昇局面においては資金調達コストが増加する可能性があります。また、市場金利の上昇は、住宅購入者の購買意欲の減退や、投資家の要求する不動産の期待利回りの上昇をもたらすことで、当社グループの分譲収益の減少や所有資産の価値の下落につながるおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループでは、かねてより大半の必要資金を長期かつ固定金利を中心に調達しており、既存の有利子負債については、市場金利の上昇の影響を抑えるべく努めております。また、今後の国内外の金利動向による、住宅ローン金利の動向や不動産取引市場におけるキャップレートの変動を、引き続き注視するとともに、今後も適時適切な資金調達やバランスシートの適正なコントロールを通じて、金利上昇リスクの軽減に努めてまいります。 ③為替変動に関するリスク為替の大幅な変動は、輸入価格の変動を通じ、建築コストやエネルギーコスト等に影響を与え、当社グループの個別事業におけるコストの変動要因となる可能性があります。また、為替の変動が、テナント企業の業績へ影響を与えることを通じて、当社グループの賃貸収入等に影響を及ぼすおそれがあります。加えて、当社グループは、国外で事業展開を進めており、為替の変動は、海外事業における資金調達時のコストや、当社連結決算上の海外事業損益の取り込み額、資産・負債の計上額の変動要因となります。これらにより、当社グループの事業、財政状態および経営成績等に影響を与える可能性があります。当社グループは、為替の変動を含む、各種原価の価格変動の要因・動向を注視し、個別事業において適切な対策を講じることを通じ、各種原価のコントロールに努めています。また、当社グループの賃貸事業では、商品の競争力維持に努めるとともに、テナントリーシングの強化・推進に取り組むことで、事業環境変化に伴う賃貸収入の減少等の影響を抑えています。海外事業においては、原則、現地通貨建てでの資金調達を実施することや、国内外のエリアにおける適度なポートフォリオ分散により、為替変動に伴うリスクを抑えるよう努めています。 ④気候変動リスク大規模な気候変動または気候変動リスクを考慮した企業ニーズや消費動向の変化により、国内外の経済環境や社会環境の変化が発生した場合、不動産需要の低下、地価等の下落、個人消費の低迷等が起こる可能性があり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、気候変動への対応を重要な経営課題と位置づけ、「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」を策定するとともに、気候変動の予測および変化の対応に努めてまいります。 ⑤地政学的リスク当社グループは、国内外において事業を展開しています。国・特定エリアが抱える政治的、軍事的、社会的な緊張の高まりが顕在化し、国・特定エリア間における関係の悪化、政治体制の混乱、経済環境の変動等が生じた場合、当該国・エリアで展開する当社グループの事業に対して直接的に影響を及ぼすおそれがあるほか、国際的なサプライチェーンの混乱等による燃料・原材料価格高騰や物流の停滞等により、当社グループの事業に対して影響を及ぼすおそれがあります。これらの影響により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、エリアおよび商品における適度なポートフォリオ分散を図っています。また、個別事業においても、一定のリスクを織り込んでの投資判断および事業推進を行っております。 ⑥感染症リスク新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、商業施設、ホテル等の当社事業活動に多大な影響を与え、当社グループの事業、経営成績に一時的に大きな悪影響を及ぼしました。また、感染拡大が生活様式や働き方等の顧客ニーズおよび経済環境の変化をもたらし、当社グループの事業に影響が生じました。今後、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行する可能性もあり、当該新たな感染症の性質や感染症の発生・拡大に起因した国内外の事業環境の変化等によっては、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は新型コロナウイルス感染症と同等またはそれ以上の悪影響を受ける可能性があります。当社グループにおいては、「三井不動産９BOX感染対策基準」を策定し、新型コロナウイルス感染症の被害を軽減または防止するための措置を講じることで、ウイルスの特性に合わせた感染対策を行いながら施設営業の正常化を図りました。さらに、新型コロナウイルス感染症の感染拡大を経たことによる顧客ニーズや事業環境の変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進等を進めることで競争力を維持・強化してまいります。また、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行した場合にも、人命保護を最優先としつつ当社グループの事業活動とのバランスを図り対応してまいります。 ⑦不動産事業における競合リスク当社グループが推進する不動産事業は、総じて競争的な環境にあります。例えば、開発用地の取得においては、適した立地を巡り他社と競合することがあります。また、オフィス、商業施設等の賃貸事業におけるテナント誘致や、住宅分譲事業における顧客獲得、ホテル・リゾート事業における労働者の確保等の様々な面で他社と競合する可能性があります。さらに、生成AI等によるDXの進展に代表される技術革新や、価値観の変化が既存のビジネスモデルを破壊する、いわゆる破壊的イノベーションは、競争環境に多大な影響を与える可能性があります。これらの要因が、費用の増加や収益の減少につながり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、既存施設の価値向上、既存事業を通じた顧客とのネットワークや建替・コンバージョン等グループ力を活かした事業機会の獲得等を通じて、競争力を維持・強化してまいります。 ⑧賃貸収入に関するリスク当社グループの賃貸事業においては、テナントが賃貸借契約を中途解約した場合や賃貸期間満了時に賃貸借契約を更新しない場合および、テナントの賃料を減免せざるを得ない場合には、収入が減少するおそれがあります。また、テナントが倒産した場合、賃料の支払遅延や回収不能が発生するだけでなく、当該テナントの退去が遅延した場合、後継のテナントリーシングや当該物件の売却活動にも不利な影響が及ぶ可能性があります。これらの結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、既存施設の価値向上等を通じて、競争力を維持すると共に、テナントリーシングの強化・推進に取り組んでいます。 ⑨資産価値変動リスク当社グループは、不動産事業に関連する資産を多く保有しております。当該資産については、市場金利の上昇等により、住宅購入者の購買意欲の減退および投資家の要求する不動産の投資期待利回りの上昇等が生じた結果、売却による利益の減少や損失の発生等に繋がる可能性があります。加えて、当該所有資産について、減損損失や評価損の認識等を行う可能性があります。また、当社グループは、投資有価証券を保有しており、当該有価証券の資産価値が低下した結果、売却による利益の減少、損失の発生等に繋がる可能性があります。加えて、当該有価証券について、評価損の認識等の可能性があります。かかる資産価値の変動によ

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (１)経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりであります。 ①財政状態および経営成績の状況ａ．財政状態◆資産 当期末の総資産は、10兆1,034億円となり、前期末比で2,436億円増加しました。 主な増減としては、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が1,023億円増加、投資有価証券が時価評価等により1,463億円増加した一方で、売却等により有形・無形固定資産が283億円減少しました。 なお、当期の設備投資額は2,463億円、減価償却費は1,509億円でした。◆負債 当期末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、４兆6,325億円となり、前期末比で2,164億円増加しました。 なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、未使用のコミットメントラインが円貨で4,000億円、外貨で８億米ドルあります。 また、当期末の流動比率（流動資産／流動負債）は、前期末の171％から上昇し176％となりました。◆純資産 当期末の純資産合計は、３兆3,848億円となり、前期末比で1,141億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,405億円、その他有価証券評価差額金が244億円増加した一方で、純資産の控除項目である自己株式が552億円増加したこと等によります。 当期末の自己資本比率は32.4％と前期末の31.9％から上昇し、Ｄ／Ｅレシオ（有利子負債／自己資本）は1.41倍と前期末の1.40倍から上昇しました。なお、１株当たり純資産額は、1,206.06円（前期末は1,135.07円）となりました。 ｂ．経営成績 当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆7,097億円（前期比843億円増、3.2％増）、事業利益4,451億円（前期比464億円増、11.6％増）、経常利益3,133億円（前期比230億円増、7.9％増）となりました。これに特別利益として固定資産売却益517億円や投資有価証券売却益516億円を計上し、特別損失として減損損失197億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円（前期比298億円増、12.0％増）となりました。 報告セグメント別の業績は、次のとおりです。 各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。 ◆ 賃貸 当期（2025.４.１～2026.３.31）前期（2024.４.１～2025.３.31）増減売上高936,601872,33164,270事業利益177,011176,429581 国内外オフィスの売上高・事業利益の拡大等により、セグメント全体では642億円の増収、５億円の増益となりました。なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は1.6％（第３四半期末の1.5％から0.1pt上昇）となりました。 ＜売上高の内訳＞ 当期（2025.４.１～2026.３.31）前期（2024.４.１～2025.３.31）増減オフィス486,495466,60119,893商業施設334,919299,10035,818その他115,186106,6288,557合計936,601872,33164,270 ・貸付面積の状況（単位：千㎡） 当期末（2026.３.31）前期末（2025.３.31）増減オフィス 所有2,0692,05910 転貸1,5171,573△56商業施設 所有2,2482,005243 転貸80070892 ・期末空室率推移（％） 2026/３2025/３2024/３2023/３2022/３2021/３2020/３2019/３オフィス・商業施設(連結)3.03.53.84.33.02.92.31.8首都圏オフィス(単体)1.61.32.23.83.23.11.91.7地方オフィス(単体)3.23.43.22.83.73.51.31.8 ＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞・新規稼働物件（当期稼働物件）ららぽーと台北南港台湾台北市2025年３月開業商業施設ららぽーと安城愛知県安城市2025年４月開業商業施設ららテラス川口埼玉県川口市2025年５月開業商業施設三井アウトレットパーク 木更津（４期）千葉県木更津市2025年６月開業商業施設ららテラス北綾瀬東京都足立区2025年６月開業商業施設ららぽーとTOKYO-BAY 北館（建替え）１期千葉県船橋市2025年10月開業商業施設三井アウトレットパーク 岡崎愛知県岡崎市2025年11月開業商業施設表参道Grid Tower東京都港区2026年１月竣工オフィスBASEGATE横浜関内神奈川県横浜市2026年３月開業商業施設 ・通期稼働物件（前期稼働物件）パークウェルステイト幕張ベイパーク千葉県千葉市2024年９月開業シニアレジデンスパークウェルステイト西麻布東京都港区2024年10月開業シニアレジデンスパークウェルステイト湘南藤沢SST神奈川県藤沢市2024年10月開業シニアレジデンス三井アウトレットパーク 台湾林口 Ⅱ館台湾新北市2024年11月開業商業施設三井アウトレットパーク マリンピア神戸兵庫県神戸市2024年11月開業商業施設 ＜単体の賃貸事業内訳＞・全体 当期（2025.４.１～2026.３.31）前期（2024.４.１～2025.３.31）売上高781,623732,733粗利益135,946132,015粗利益率（％）17.418.0 ・オフィス・商業施設 オフィス商業施設 首都圏地方合計首都圏地方合計売上高332,17224,505356,678186,831110,293297,125貸付面積（千㎡）2,5512762,8271,5601,0602,620棟数（棟）93211147531106空室率（％）1.63.21.82.42.22.3 ◆ 分譲 当期（2025.４.１～2026.３.31）前期（2024.４.１～2025.３.31）増減売上高729,271758,069△28,798事業利益193,182167,07826,103 国内住宅分譲は、「三田ガーデンヒルズ」「パークシティ高田馬場」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、販売用不動産および固定資産をトータルで捉え、資産回転を加速したことにより増益となりました。セグメント全体では287億円の減収、261億円の増益となりました。なお、国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,350戸に対する契約進捗率は75％となりました。 ＜売上高・事業利益の内訳＞ 当期（2025.４.１～2026.３.31）前期（2024.４.１～2025.３.31）増減国内住宅分譲 売上高439,356413,57425,781 事業利益112,00596,43115,573投資家向け・海外住宅分譲等 売上高289,915344,495△54,579 事業利益81,17770,64710,530売上高合計729,271758,069△28,798事業利益合計193,182167,07826,103 ＜国内住宅分譲内訳＞・売上高等の内訳 当期（2025.４.１～2026.３.31）前期（2024.４.１～2025.３.31）増減マンション400,848(2,747戸)377,592(3,693戸)23,255(△946戸) 首都圏355,312(2,173戸)346,925(3,182戸)8,386(△1,009戸) その他45,536(574戸)30,667(511戸)14,868(63戸)戸建38,507(407戸)35,981(417戸)2,526(△10戸) 首都圏37,319(392戸)33,908(388戸)3,411(4戸) その他1,187(15戸)2,072(29戸)△885(△14戸)売上高合計439,356(3,154戸)413,574(4,110戸)25,781(△956戸) ・契約状況 マンション戸建合計期首契約済み(戸) (A)3,844433,887期中契約(戸) (B)2,6044663,070計上戸数(戸) (C)2,7474073,154期末契約済み(戸) (A)＋(B)－(C)3,7011023,803完成在庫(戸)361046新規発売(戸)2,6414583,099（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。 ・期末完成在庫推移（戸） 2026/３2025/３2024/３2023/３2022/３2021/３2020/３2019/３マンション3632245582150128141戸建10222207175830合計4654465589167186171 ・当期における主要な計上物件（国内住宅分譲）三田ガーデンヒルズ東京都港区マンションパークシティ高田馬場東京都新宿区マンションパークコート ザ・三番町ハウス東京都千代田区マンションHARUMI FLAG SKY DUO（タワー棟）東京都中央区マンション幕張ベイパーク ライズゲートタワー千葉県千葉市マンション ・当期における主要な計上物件（投資家向け分譲・海外住宅分譲）（旧）日比谷U

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (１)会社の経営の基本方針 当社グループは、経営理念である「GROUP DNA」および「GROUP MISSION」、経営理念に基づき当社グループが重点的に取り組む課題である「GROUP MATERIALITY」を定め、これらのもと、企業としての成長と社会的な価値の創出に積極的に取り組んでおります。 また、2024年４月にはグループ長期経営方針である「＆ INNOVATION 2030」を策定し、2030年度前後における当社グループの「ありたい姿」を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」することと位置づけ、それを実現する事業戦略として、「三本の道」を通じた成長の実現と、財務戦略として、「成長・効率・還元」を三位一体で捉えた経営の推進に取り組んでおります。 (２)会社の長期経営方針、経営環境及び対処すべき課題 ①グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の骨格 当社グループは、2030年度前後における当社グループの「ありたい姿」を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」することと位置付けています。 当社グループの価値創造においては、「社会的価値の創出」と「経済的価値の創出」を車の両輪としており、社会的価値を創出することが、経済的価値の創出につながり、その創出した経済的価値により、更に大きな社会的価値の創出につなげてまいります。 そして、それを実現する事業戦略として、「三本の道」を通じた成長の実現と、財務戦略として、「成長・効率・還元」を三位一体で捉えた経営の推進に取り組んでまいります。 （グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の骨格） ②グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の事業戦略事業戦略として、１.「コア事業の更なる成長」、２.不動産領域における「新たなアセットクラスへの展開」、３.不動産領域を超えた「新事業領域の探索、事業機会獲得」の、「三本の道」を設定いたしました。コア事業およびその周辺領域での成長を進め、既存の不動産領域にとどまらず、新事業領域でのビジネス機会の獲得を目指すという両利きの経営を実践してまいります。 （事業戦略「三本の道」の全体像）（注）グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の詳細については、下記をご参照ください。 URL： https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/innovation2030/pdf/innovation2030.pdf ③グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の財務戦略 企業価値を最大化していくために、財務戦略においては、「成長・効率・還元」を三位一体で捉え、それらを安定・継続的に維持向上させてまいります。具体的な取り組み方針については以下のとおりです。 （「成長・効率・還元」の維持向上のための取り組み） ④経営環境及び対処すべき課題2027年３月期は、2024年４月に策定したグループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の３年目となります。足元の世界経済は、年初には底堅く推移することが見込まれていたものの、その後は地政学的緊張の高まりや資源価格の変動、各国の金融政策の不透明感の強まり等を背景に、不確実性が一段と増しております。国内においても、年初は景気の緩やかな回復が見込まれていましたが、その後は外部環境の影響を受け、先行きの不透明感が高まっております。実質賃金の伸びが限定的である一方、資産価格は上昇傾向にあり、これらを背景に需要の二極化等の構造的な変化が見られます。さらに、建築費の高騰や金利上昇に伴う資金調達コストの増加も重なり、事業環境は引き続き不透明な状況にあります。このような環境のもと、当社グループは、顧客ニーズを踏まえた付加価値の創出力を一層高めるとともに、その価値を適切に価格へ反映させること（市場からのデカップリング注 の更なる強化）により、インフレが定着する状況においても、収益基盤の強化と持続的な利益成長を図ってまいります。当社は2025年度決算実績（2026年３月期）においては、「＆ INNOVATION 2030」における2026年度（2027年３月期）の利益目標およびROE目標を１年前倒しで達成いたしました。2026年度業績予想といたしましては、事業利益・親会社株主に帰属する当期純利益の更なる伸長を図り、2025年度決算実績を上回る業績を計画しております。（注）差別化やマーケット創出を通じ、外部環境に関わらず、高い収益性を実現すること。 (３)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」において、2026年度および2030年度前後の定量目標を以下のとおり定めております。2026年度の定量目標のうち、利益目標である事業利益・純利益およびROE目標は１年前倒しで達成しております。

【関連当事者情報】前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） 該当事項はありません。

（重要な会計上の見積り）１．固定資産の減損 (１)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 （単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度有形固定資産合計4,584,3664,551,721無形固定資産合計123,052127,389減損損失10,89419,757 (２)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ① (１)に記載した金額の算出方法 当社グループは、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった固定資産の帳簿価額を、回収可能価額まで減額する会計処理を適用しております。 会計処理の適用に当たっては、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及び用途変更等によって減損の兆候がある場合に減損損失の認識の要否を検討しております。減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用いており、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額が回収可能価額を上回る金額を減損損失として計上しております。なお、回収可能価額は正味売却価額又は使用価値のいずれか高い金額によって決定しております。 ②重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定 将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、空室率、賃貸費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。正味売却価額については、周辺の取引事例、物件の性能、立地等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。 ③重要な会計上の見積りが当連結会計年度の翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下及び空室率の上昇、想定外の追加コストが発生すること等による賃貸費用の悪化、市場金利の変動に伴う割引率の上昇等により、将来キャッシュ・フロー及び使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。また、周辺環境の変化に伴う立地条件の悪化等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。 ２．販売用不動産の評価 (１)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 （単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度販売用不動産1,474,0441,378,722仕掛販売用不動産461,641591,214開発用土地542,796559,200販売用不動産評価損2,1736,891 (２)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ① (１)に記載した金額の算出方法 当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに売価及び見積り追加コストに含まれる開発コストの見積りを行ったうえで正味売却価額を算定しており、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げて評価損を計上しております。 ②重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定 正味売却価額の算定に当たり、投資家向け分譲については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。また必要に応じて、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を取得しております。 ③重要な会計上の見積りが当連結会計年度の翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下及び空室率の上昇、想定外の追加コストが発生すること等による賃貸費用の悪化、市場金利の変動に伴う割引率の上昇、住宅販売市況の悪化に伴う販売価格の低下等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

５ 【重要な契約等】 該当事項はありません。

３ 【配当政策】 当社は、中長期的な視点で、利益の再投資を通じた株主価値向上を図るとともに、事業環境や業績、財務状況などを総合的に勘案したうえで、株主の皆様への利益還元を行なっております。 利益還元につきましては、持続的な成長に基づく安定・継続的な還元姿勢が重要であるという認識のもと、グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」において、2024年度から2026年度は、安定的な増配（累進配当）および自己株式の機動的・継続的な取得を実施することとしており、総還元性向を「毎期50％以上」、配当性向を「毎期35％程度」としております。 毎事業年度における配当は年２回（中間配当、期末配当）としており、配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。 2026年３月期の業績および上記の株主還元方針を総合的に勘案した結果、2026年３月期（第114期）の年間配当金につきましては１株当たり35円（中間配当金は17円、期末配当金は18円）といたしました。（2025年３月期（第113期）の年間配当金は１株当たり31円（中間配当金は15円、期末配当金は16円）。） また、当社は、会社法第454条第５項に規定する中間配当をすることができる旨を定款に定めています。 なお、第114期の剰余金の配当は以下のとおりです。決議年月日配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）2025年11月７日47,13117取締役会2026年６月26日48,91518定時株主総会（予定）