３ 【事業の内容】 当社グループは株式会社エリッツホールディングス及び連結子会社６社により構成されており、不動産仲介事業、不動産管理事業、居住者サポート事業を営んでおります。なお、当該３つの事業区分については、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と整合しております。 当社グループはグループ内に種々の業務を行う子会社を擁しており、相互の連携によりグループとしてシナジー効果が発揮されるよう努めております。 当社グループの事業内容及び当社と各子会社の位置付けは次のとおりであります。 （グループ統括） 当社が担当しております。具体的には以下の業務を行っております。＜経営指導業務・事務受託業務＞ 当社が各子会社に対し経営計画、事業企画等の経営指導を行うと同時に、人事・経理・システム・総務等の事務管理業務を集中受託して事務の効率化を図っております。 また、グループで使用する事務機器や車両等を当社が一括管理し各社にリースしております。 （不動産仲介事業）＜不動産賃貸仲介事業＞ 株式会社エリッツが賃貸マンション・アパート等の賃貸仲介を担っております。京都・滋賀を中心に近畿圏で68店舗を展開し、単身、ファミリーを問わず広く社会人層を中心に、学生層にも間口を広げて、当社保有の賃貸不動産、株式会社エリッツ建物管理がオーナーからお預かりしている管理物件といった当社グループの管理物件のほか、他社管理物件やオーナーが自ら管理する物件などの当社グループ管理物件以外の物件についても賃貸の仲介をしております。特に当社グループ管理物件の仲介におきましては、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜不動産仲介関連事業＞ 株式会社エリッツが、当社への火災保険取次紹介、株式会社ＶＡＳＴへのインターネット接続・新電力・ガス・ＮＨＫ加入取次紹介、室内消毒・引越等の業務を行っております。 ＜不動産売買仲介事業＞ 株式会社エリッツ不動産販売が不動産売買仲介事業を担っております。一般住宅及び投資用マンションの情報収集をし、広告をして集客し、顧客に仲介をしております。 当社グループ管理物件のオーナーが、所有物件を売却又は新規購入される際には株式会社エリッツ建物管理から紹介を受け、株式会社エリッツ不動産販売がその売買仲介を行うことによりグループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜不動産賃貸事業＞ 当社は、京都市内に賃貸マンション７棟、商業ビル２棟を保有しており、自社使用のほか、255室の居室と11戸のテナントから家賃収入を得ております。競売情報や当社が収集した投資用マンション情報をもとに、利回りや当社グループの仲介力・管理能力とのシナジー等を考慮して物件を購入しております。購入した不動産については仲介事業から得た情報をもとに、顧客需要を満たすようにリノベーションを行い、入居率100％を目指しております。株式会社エリッツが賃貸仲介し、株式会社エリッツ建物管理が管理を行っておりますので、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜不動産開発事業＞ 不動産開発事業においては、競売情報や株式会社エリッツ不動産販売が入手した情報をもとに再販可能性を慎重に検討し、物件を厳選して購入しております。購入後は当社が当社グループのノウハウを生かし、時代のニーズに沿った投資用マンション等を企画・計画し、改装や建設は専門業者を利用しますが、株式会社エリッツの仲介力を生かした満室引渡しや、株式会社エリッツ建物管理によるメンテナンスサービスの提供など、賃貸マンション経営に関するワンストップでのトータルサービスを提供することで、グループ全体のシナジー効果が発揮される事業であります。また、不動産特定共同事業も当社が企画して、当社、株式会社エリッツ、株式会社エリッツ建物管理及び株式会社エリッツ不動産販売が協働してワンストップで行っておりますので、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜海外事業＞ ELITZ INTERNATIONAL MALAYSIA SDN.BHD.（以下、エリッツインターナショナルマレーシアという。）が、マレーシア・クアラルンプールで不動産賃貸、売買の紹介及びマンスリー・ウィークリーマンションの運営、管理を行っております。最近まではコロナ禍の影響もあり、一時的に事業が停滞しておりましたが、元来、日本人の旅行先、リタイア後の移住先として人気の地域であることから、引続き市況把握と事業基盤構築等を見据えた取組みを展開しております。本事業は当社とエリッツインターナショナルマレーシアが協働して行っております。 （不動産管理事業）＜賃貸マンション・アパート等の管理事業＞ 株式会社エリッツ建物管理は管理物件の保守管理や入居者管理を担っております。建物の保守管理では大型改装工事や日々の小規模修繕工事、エレベーター保守や日々の清掃などの維持管理を行っております。入居者管理では入居者からの問い合わせ対応や家賃等の収納・集計管理、契約更新手続きなどを行っております。また、入居者が退去される際の改装工事を元請けとして行っております。 ＜分譲マンション管理事業＞ 株式会社ＡＲＣ建物管理は分譲マンションの保守管理や、マンション管理組合の運営サポートを行っております。建物の保守管理では大型改装工事や日々の小規模修繕工事、エレベーター保守や日々の清掃、ごみの収集、植栽などの維持管理を行っております。管理組合の運営サポートでは理事会の運営サポートや管理費の集金管理などを行っております。また、清掃事業も担っており、自社の管理物件のほか、株式会社エリッツ建物管理から業務委託を受け、同社管理物件の清掃業務を行っております。 （居住者サポート事業）＜保険代理店事業＞ 当社グループ各社にて契約いただいたお客様（管理物件のオーナー、入居者、物件購入者）に対し、火災保険等の損害保険を中心に勧誘を行っております。当社は提携保険会社に対する窓口としてグループ各社の勧誘・募集結果のとりまとめ、事故発生時の対応、事務処理を受託しております。グループ各社における保険契約の勧誘・募集が保険代理店収入となり、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜滞納保証事業＞ 当社グループの管理物件入居者に係る家賃等の滞納保証を行う事業であり、顧客への勧誘は主に株式会社エリッツが、顧客の審査、家賃の収納やオーナーへの引渡しは株式会社エリッツ建物管理が行い、当社は家賃保証会社との事務処理のほか、自社資金による滞納保証業務も行っており、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜入居後サービス事業＞ 居住者に安心と利便性を提供するため、専門業者と提携し、ＲＥサポート（24時間、365日駆けつけサービス）等の入居後サービスを行っております。 ＜コールセンター事業＞ 株式会社ＶＡＳＴはコールセンター事業を担っており、株式会社エリッツから賃貸仲介で契約されたお客様の紹介を受け、インターネット契約、電気・ガス・ＮＨＫ受信契約などの取次を行っております。 また、不動産業者向けの顧客管理システム「バストレージ」の開発及び販売、顧客管理システムと連動させることで顧客情報を確認しながら電話対応ができ、円滑なコミュニケーションを実現する「ＡＩ ＶＡＳＴシステム」のＯＥＭ販売を行っております。 ＜引越事業、古物・遺品整理事業、シェアサイクル事業＞ 株式会社エリッツは「弁慶ひっこしサービス」というブランド名で引越事業を行っております。主に株式会社エリッツの賃貸仲介でお部屋を契約されたお客様に引越、引越に伴う中古家電等の処分・売買、遺品整理などのサービスを提供しており、一般貨物自動車運送業、古物商の許可を取得して行っております。 また、環境にやさしく、京都ならではの観光客需要に応えられるだけでなく、賃貸マンション居住者の利便性が高まることで当社グループ管理物件の魅力向上にもつながるため、賃貸仲介においてもシナジー効果が期待できるシェアサイクル事業を2022年９月期から行っております。 （当社グループの事業の特徴）＜不動産仲介事業＞ 不動産仲介事業においては現在、当社グループの基幹システムとして賃貸仲介システム（バストレージ、不動産ポータルサイトとの自動連携、空室情報更新、契約管理、全店舗情報共有、顧客管理などを行う）を駆使することにより、賃貸仲介の業績を左右する反響数、反響来店率、応対決定や成約率の向上を図っております。 また、この基幹システムにより、未経験者が短期間で戦力化できており、新規店舗の出店に際しても基幹システムにネットワークを接続することで瞬時に情報が共有できるなど、速やかな店舗立上げが可能になっております。 当社グループの基盤である京都・滋賀エリアの賃貸住宅需要については、学生数も多く、今後も底堅いニーズが期待できる状況であり、現在、当社は京都・滋賀エリアにおいて47店舗を有しておりますが、さらなる成長を目指し、近隣他府県エリアへ店舗網の展開を進め、すでに大阪府・奈良県・兵庫県へ拡大中であります。テレビやＳＮＳ、インターネット広告の充実、社宅代行会社からの依頼拡大等も含め、新規エリア需要の獲得や京都・滋賀エリアにおけるさらなるシェア拡大に努めております。（単位：店舗、契約） 株式会社エリッツ2021年９月期2022年９月期2023年９月期2024年９月期2025年９月期営業店舗数5155576168契約数16,32717,10118,01419,2012

（セグメント情報等） 【セグメント情報】１ 報告セグメントの概要 (1）報告セグメントの決定方法 当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであり、（不動産仲介事業）、（不動産管理事業）、（居住者サポート事業）の３つを報告セグメントとしております。 (2）各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類（不動産仲介事業） 不動産仲介事業は不動産賃貸仲介事業と不動産売買仲介事業を主な事業としており、付随的に当社グループが保有する賃貸マンションの賃貸事業や収益マンション等の不動産開発事業及び不動産特定共同事業等を行っております。 （不動産管理事業） 不動産管理事業は賃貸不動産管理事業と分譲マンション管理事業を主な事業としており、賃貸不動産管理事業は不動産所有者から賃貸不動産の建物管理業務と入居者管理業務を受託しており、分譲マンション管理事業は分譲マンションの保守管理業務や管理組合の運営サポート業務を受託しております。 （居住者サポート事業） 不動産仲介事業等を通じて蓄積した居住者情報等を活用して、賃貸住宅入居者が安心して暮らせるように火災保険代理店事業、家賃滞納保証事業、ライフラインであるインターネット回線や電力などの取次事業、各種トラブル対応事業、引越事業及びシェアサイクル事業等を行っております。 ２ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法 報告されているセグメントの会計処理方法は、連結財務諸表作成のために採用される会計方針に準拠した方法であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は、外部顧客と同様の一般的な取引条件に基づいております。 ３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報前連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） （単位：千円） 報告セグメント調整連結財務諸表計上額 不動産仲介事業不動産管理事業居住者サポート事業計売上高 外部顧客への売上高2,973,7662,154,720707,1255,835,613－5,835,613セグメント間の内部売上高又は振替高252,28836,92641,027330,242△330,242－計3,226,0552,191,647748,1526,165,855△330,2425,835,613セグメント利益588,433318,302451,6061,358,343△390,038968,304セグメント資産6,102,3061,970,871255,7818,328,958750,8479,079,805その他の項目 減価償却費91,9594856,24298,68730,212128,899有形固定資産及び無形固定資産の増加額27,077－5,10732,184337,724369,909減損損失－－－－－－（注）１．セグメント利益の調整額はセグメント間取引消去額193,513千円、固定資産の調整額△2,704千円、棚卸資産の調整額△462千円及び報告セグメントに配分していない全社の人件費及び一般管理費△580,385千円であります。２．セグメント資産の調整額は、セグメント間の債権債務等の相殺額△143,269千円並びに全社資産894,116千円（全社管理部門が使用している本社土地建物及び各セグメントへ貸与している有形固定資産など）であります。３．減価償却費の調整額は、主に全社管理部門の一般管理費に計上した減価償却費であります。４．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2024年10月１日 至 2025年９月30日） （単位：千円） 報告セグメント調整連結財務諸表計上額 不動産仲介事業不動産管理事業居住者サポート事業計売上高 外部顧客への売上高3,311,1102,307,238767,3756,385,724－6,385,724セグメント間の内部売上高又は振替高290,86136,66249,566377,090△377,090－計3,601,9712,343,901816,9416,762,814△377,0906,385,724セグメント利益585,226406,511449,1231,440,861△418,8771,021,983セグメント資産6,441,1282,087,389173,1188,701,635849,8829,551,518その他の項目 減価償却費79,3744289,90189,70450,294139,999有形固定資産及び無形固定資産の増加額73,546－8,67682,222147,007229,229減損損失－－－－－－（注）１．セグメント利益の調整額はセグメント間取引消去額281,351千円、棚卸資産の調整額△642千円及び報告セグメントに配分していない全社の人件費及び一般管理費△699,586千円であります。２．セグメント資産の調整額は、セグメント間の債権債務等の相殺額△143,023千円並びに全社資産992,906千円（全社管理部門が使用している本社土地建物及び各セグメントへ貸与している有形固定資産など）であります。３．減価償却費の調整額は、主に全社管理部門の一般管理費に計上した減価償却費であります。４．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 【関連情報】前連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）１．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報に同様の情報を記載しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）売上高 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2024年10月１日 至 2025年９月30日）１．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報に同様の情報を記載しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）売上高 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、該当事項はありません。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】 セグメント情報に同様の情報を記載しているため、記載を省略しております。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】 該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 該当事項はありません。

１．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報に同様の情報を記載しているため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、該当事項はありません。

３ 【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。 (1）事業環境に関するリスク ① 需要動向について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 当社グループの主たる事業は賃貸住宅の仲介事業であり、賃貸住宅市況の影響を直接的に受けております。従って、当該市況が低迷した場合、あるいはその低迷が長期化した場合には、当社グループの業績に悪影響が出る可能性があります。少子高齢化はもとより、大学等のオンライン授業が定着化した場合、学生が単身にていわゆる下宿生活を行う必要性がなくなったり、また、企業においても、転勤による住まいの需要も滞り、地方移転を行う場合もあり、需要そのものが減少することが考えられます。このようなことが長期化すると、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ② 不動産市況動向について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 賃貸住宅需要は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすく、景気の後退やマンションの供給過剰等により、不動産市況が停滞あるいは下落した場合、賃貸住宅用不動産の入居率又は賃料水準が低下することが考えられます。この場合、当社グループの主たる事業である不動産管理事業において、管理物件に係る管理収入が減少します。また、不動産賃貸事業においては、地価動向等に伴い不動産価格が下落し、自社保有資産の価値が低下したり家賃収入が減少する等、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 競合について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 不動産仲介事業においては、当社グループの事業展開エリアにおいて大手の競合他社が数社あり、競争激化による影響を受けやすい構造になっております。当社グループでは、他社に先駆けて導入した基幹システムやこれに付属する仲介関連システムを駆使することで、空室情報の自動更新なども可能になり、広告媒体へのより迅速な反映や顧客への迅速で正確な情報提供が行えるなどの優位性を有しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 不動産管理事業においては、既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。当社グループは、不動産仲介事業による部屋付け力との相乗効果に加え、管理物件はもとより自社物件についても管理を行っているため、スケールメリットによる原価低減及びノウハウの蓄積等により不動産管理事業についても競争力を有しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 自社保有不動産の賃貸事業においては、不動産賃貸仲介業務と不動産管理業務の両方を行っているという当グループの事業特性から最新の顧客ニーズのトレンドを把握できることと、スケールメリットを生かした原価の低減を図ることで、リフォームやリノベーションにより競争力のある物件の提供が比較的安価で実現できるなど、十分に競争力を有していると自負しておりますが、賃料相場の値下げなど競合する物件の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ④ 外国人留学生、訪日外国人観光客について発生可能性：大、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小 当社グループの主要な事業である賃貸仲介事業の顧客の中で、外国人留学生、訪日外国人観光客などの外国人顧客が占める割合が１％程度あります。これらの外国人顧客は、日本の留学生受入政策、観光政策、経済状況、為替相場の状況、外交政策による対日感情、自然災害、事故、疫病等の影響を受ける可能性があり、これらの状況の変化により外国人顧客が減少した場合、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ 少子高齢化リスクについて発生可能性：中、発生する可能性のある時期：長期的、影響度：小 日本国内においては、少子高齢化が進んでおり、今後18歳人口の減少に伴い、学生数も減少していきます。 しかしながら当社顧客層のうち、学生の比率は２割程度で推移しており、また同時に未婚率の増加や単身世帯が増加傾向にあり、単身者向けの物件の利用者は若年層（34歳以下）から、中年層（35歳～64歳）、高齢層（65歳以上）へと拡がっていることから、少子高齢化による影響は軽微であると想定されます。 (2）事業内容に関するリスク ① 法令・税制の改正が宅地建物取引業やその許認可に及ぼすリスクについて発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 当社グループの主要事業である賃貸不動産仲介事業は、不動産・建築等に関連する各種の法令や条例による規制を受けております。これらの改正や関連する各種税制の改正により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはコンプライアンス（法令遵守）に細心の注意を払って業務を行っておりますが、宅地建物取引業法及びガイドライン等に関し違反が行われた場合、行政処分等の制裁（たとえば営業活動の期限付き停止等の措置）により収益に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、現在は法令により貸主・借主双方よりの賃貸仲介手数料の合計額が上限として家賃の１か月分と規制されていますが、この上限が下方に改訂された場合、当社グループの業績及び財務状況等に重大な影響を及ぼす可能性があります。 なお、本書提出日現在における当社グループの事業に係る許認可取得状況は次のとおりです。 本書提出日までにこれらの許認可等の取消事由及び更新拒否事由は存在しておりませんが、今後何らかの理由により許認可等の取消等があった場合、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。免許・登録等の別会社名番号有効期間宅地建物取引業株式会社エリッツホールディングス京都府知事 免許 （３）第13294号2023年３月20日から2028年３月19日まで 株式会社エリッツ国土交通大臣 免許 （７）第5206号2022年４月19日から2027年４月18日まで 株式会社エリッツ不動産販売京都府知事 許可 （３）第13237号2022年９月29日から2027年９月28日まで賃貸住宅管理業株式会社エリッツ建物管理国土交通大臣 登録 （２）第1665号2021年10月６日から2026年10月５日まで一般建設業株式会社エリッツ建物管理京都府知事 許可（般－２）第42930号2021年１月12日から2026年１月11日までマンション管理業株式会社ARC建物管理国土交通大臣 登録 （２）第64250号2021年10月26日から2026年10月25日まで不動産特定共同事業株式会社エリッツホールディングス京都府知事 許可第２号2021年３月８日取得有効期限なし有料職業紹介事業株式会社エリッツホールディングス厚生労働大臣 許可26-ユ-3004152025年10月１日から2030年９月30日まで労働者派遣事業株式会社エリッツホールディングス厚生労働大臣 許可派26-3005902021年11月１日から2026年10月30日まで一般貨物自動車運送事業株式会社エリッツ近畿運輸局 認可近運自貨第793号2023年２月３日取得有効期限なし古物商株式会社エリッツ京都府公安委員会許可第611242230064号2022年11月15日取得有効期限なし産業廃棄物収集・運搬業株式会社エリッツ建物管理京都府知事 許可第2600219970号2021年９月６日から2026年９月５日まで ② 広告宣伝について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 当社グループは、主に不動産ポータルサイトに仲介物件情報を掲載することにより集客を行っております。広告宣伝費の支出に関しては、広告効果を測定し、最適な広告宣伝を実施するよう努めておりますが、不動産ポータルサイト内での検索結果や効果的な広告宣伝で売上高が大きく変動する場合があります。当社グループは、日常的に広告施策の効果を検証し、広告宣伝費の利用について適正に判断をしておりますが、当社グループの想定どおりに集客効果を得られない場合等には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 不動産の表示に関する公正競争規約について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 不動産業界では公正取引委員会の認定を受けて、昭和38年に「不動産の表示に関する公正競争規約」を、昭和58年に「不動産業界における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」を設定しており、当社グループはこれら規約を遵守しておりますが、万が一規約に違反する行為が行われた場合は当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ④

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態の状況項目第13期連結会計年度末（2024年９月30日）第14期連結会計年度末（2025年９月30日）増減額資産合計（千円）9,079,8059,551,518471,712負債合計（千円）4,335,0714,240,608△94,463純資産合計（千円）4,744,7345,310,910566,175（資産） 当連結会計年度末における資産合計は9,551,518千円となり、前連結会計年度末に比べ471,712千円の増加となりました。主な変動要因は、現金及び預金の増加367,753千円、販売用不動産の減少44,478千円などにより流動資産が368,983千円増加したこと、建物及び構築物の増加29,721千円などにより有形固定資産が40,957千円増加、保険積立金の増加35,001千円などにより投資その他の資産が52,594千円増加、これらの結果、固定資産合計が102,729千円増加したことによるものであります。 （負債） 当連結会計年度末における負債合計は4,240,608千円となり、前連結会計年度末に比べ94,463千円の減少となりました。主な変動要因は、前受収益の増加35,854千円があったものの、長期預り金への振替による預り金の減少342,958千円などにより流動負債が308,979千円減少したこと、長期借入金の減少147,623千円があったものの長期預り金の増加350,602千円などにより固定負債が214,516千円増加したことによるものであります。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は5,310,910千円となり、前連結会計年度末に比べ566,175千円の増加となりました。主な変動要因は、役員及び従業員による新株予約権（ストック・オプション）の行使及び取締役（社外取締役を除く）に対する譲渡制限付株式の交付に伴い、資本金が31,825千円、資本剰余金が31,825千円、合計で63,650千円増加したこと、親会社株主に帰属する当期純利益の計上699,290千円及び配当金の支払額199,172千円の差引で利益剰余金が500,118千円増加したことなどによるものであります。 ② 経営成績の状況 当連結会計年度の売上高は、コア事業である不動産賃貸仲介事業や不動産管理事業が順調に成長したことに加え、スポット取引である販売用不動産の売上がありましたので、6,385,724千円（前連結会計年度比9.4％増）となりました。一方で、引続き人件費の増加、新規出店等による広告宣伝費、地代家賃等の増加及び諸経費の増加があり、営業利益は1,021,983千円（同5.5％増）、経常利益は1,021,225千円（同5.3％増）となりました。特別損益では固定資産売却益、投資有価証券売却益を計上し、税金等調整前当期純利益は1,024,581千円（同5.4％増）となり、法人税等の税負担額を控除して親会社株主に帰属する当期純利益は699,290千円（同9.0％増）となりました。 セグメントごとの状況は、次のとおりであります。セグメント売上高（千円）セグメント利益（千円）前連結会計年度(2024年９月期)当連結会計年度(2025年９月期)増減率（％）前連結会計年度(2024年９月期)当連結会計年度(2025年９月期)増減率（％）不動産仲介事業2,973,7663,311,11011.3588,433585,226△0.5不動産管理事業2,154,7202,307,2387.1318,302406,51127.7居住者サポート事業707,125767,3758.5451,606449,123△0.6調整－－－△390,038△418,877－合計5,835,6136,385,7249.4968,3041,021,9835.5 （不動産仲介事業） 賃貸住宅の仲介手数料は1,081,999千円（前連結会計年度比8.7％増）、賃貸物件オーナーに対する入居後サポートに係る業務委託料収入が1,121,920千円（同8.3％増）と順調に伸びました。さらに、スポット取引である販売用不動産の売上実績が173,792千円（前連結会計年度は実績なし）生じたため、売上高は3,311,110千円と前連結会計年度比11.3％の増収となりました。 しかしながら、スポット取引の利益貢献額が少なかったこと、人件費の増加、新規出店による掲載物件数の増加に伴う広告宣伝費や地代家賃の増加などがあったため、セグメント利益（営業利益）は585,226千円と前連結会計年度比3,206千円、0.5％の減益となりました。 （不動産管理事業） 管理物件戸数の増加に伴い管理料収入が902,727千円（前連結会計年度比8.3％増）と順調に伸びましたが、管理物件居住者の契約更新率が高まり、退去件数が伸びなかったこと及び大型工事案件が減少したため、改装収入は984,368千円（同0.3％減）となり、売上高は2,307,238千円と前連結会計年度比7.1％の増収となりました。 更新手数料収入の増加とセグメント間費用の減少が寄与し、セグメント利益（営業利益）は406,511千円と前連結会計年度比88,208千円、27.7％の増益となりました。 （居住者サポート事業） 電力やインターネット接続等の取次業務収入は横ばいでしたが、保険代理店手数料、引越事業売上、入居後サービス売上、家賃滞納保証業務収入及びシェアサイクル売上は順調に伸びましたので、売上高は767,375千円と前連結会計年度比8.5％の増収となりました。他方、セグメント間費用の増加があり、セグメント利益（営業利益）は449,123千円と前連結会計年度比2,483千円、0.6％の減益となりました。 ③ キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べて367,743千円増加し4,516,925千円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動の結果獲得した資金は869,044千円となりました。資金の主な増加要因は、税金等調整前当期純利益1,024,581千円、減価償却費139,999千円、棚卸資産の増減額36,421千円及び前受収益の増減額37,475千円であります。他方、資金の主な減少要因は、売上債権の増減額△18,688千円、前受金の増減額△18,922千円及び法人税等の支払額△366,963千円であります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動の結果使用した資金は213,038千円となりました。資金の主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出△173,315千円、保険積立金の積立による支出△41,786千円であります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動の結果使用した資金は288,202千円となりました。資金の主な増加要因は、役員及び従業員による新株予約権（ストック・オプション）の行使及び取締役（社外取締役を除く）に対する譲渡制限付株式の交付に伴う株式の発行による収入63,650千円であり、資金の主な減少要因は、長期借入金の返済による支出△152,680千円及び配当金の支払額△199,172千円であります。 ④ 生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績 当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。 ｂ．受注実績 当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。 ｃ．販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと次のとおりであります。セグメント名称第14期連結会計年度（自 2024年10月１日至 2025年９月30日）金額（千円）前連結会計年度比（％）不動産仲介事業3,311,110111.3不動産管理事業2,307,238107.1居住者サポート事業767,375108.5合計6,385,724109.4（注） 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先が存在しないため、記載を省略しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。 当社グループは、当社における不動産売買事業、不動産賃貸事業のほか、株式会社エリッツにおいて賃貸仲介事業を多店舗展開していることから、連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは販売用不動産の評価と固定資産の減損であります。詳細については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項 （重要な会計上の見積り）」をご参照下さい。 ② 経営成績等の状況に関する認識及び分析・

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、『安心・安全・癒し・環境』をテーマに暮らしを提案し、質の高い情報とサービスにより、夢のある住空間とゆとりある生活の実現に貢献することを企業理念とし、100年以上続く企業を目指しております。 このため、お客様が孫やひ孫の代になっても、当社グループとの出会いを喜んでいただけるような本物の商品やサービスを提供し続けられるよう、本物を目指し、人作りや商品作り、また仕組作りに励んでまいります。 これらを踏まえて当社グループの経営方針を以下のとおり定めております。・仕事を通じて地域社会に貢献する・不動産業の地位向上に努める・永続的な挑戦経営と価値ある利潤の追求・働き甲斐があり自己成長のできる職場作り・全従業員の生活向上・勇気ある革新と決断 (2）経営環境 当社グループの基幹事業である、不動産仲介事業、不動産管理事業及び居住者サポート事業における経営環境の認識は以下のとおりであります。 ① 不動産仲介事業 当社グループにおける不動産仲介事業は、主に賃貸仲介事業と不動産売買仲介事業から構成されますが、不動産売買仲介事業が売上・利益に占めるウェイトは小さいため、ここでは主に賃貸仲介事業に関して記載いたします。 賃貸仲介事業は、2019年末に発生した新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、新規の学生の単身マンションや転勤等に伴う住み替え等の需要が減少しはじめ、2020年秋頃からその影響を大きく受けましたが、現在では回復しております。当社グループは京都府近郊を主要な事業エリアとしておりますが、京都府の学生数については横ばいから漸増の推移となっており、今後も底堅いニーズが期待できると考えられます。 他方、京都府の人口は漸減傾向にあり、当社グループの主要顧客である単身者、ファミリー層の需要が減少していくものと考えられます。このため、今後は京都・滋賀地区という既存事業エリア内でのシェアの拡大とともに大阪・奈良・兵庫地区を含めた近隣他府県への事業エリアの拡大に努めてまいります。そのため、店舗数の拡大、学生をターゲットとしたＴＶ広告の充実、県外からの転居や同一地域内での転居、転勤に利用される社宅代行の利用等も含め、需要の獲得に努めてまいります。 なお、過去数年間におきましては、新型コロナウイルス感染症が当社グループに与える影響に大きいものがありましたが、一過的な要因であったと考え、現時点におきましては基本的に経営方針・経営戦略等を見直す必要はないと判断しております。 京都府の学生数及び人口数 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年京都府学生数(人)162,975162,595162,532162,691162,601163,308166,137169,124170,488173,904（前期比増減率）(1.1)(△0.2)(0.0)(0.1)(△0.1)(0.4)(1.7)(1.8)(0.8)(2.0)京都府人口数(人)2,606,0202,599,7172,591,8982,582,9642,576,7912,558,7662,550,4042,535,5522,519,9542,502,852（前期比増減率）(△0.2)(△0.2)(△0.3)(△0.3)(△0.2)(△0.7)(△0.3)(△0.6)(△0.6)(△0.7)（出典：文部科学省『学校基本調査』５月１日現在、京都府『京都府推計人口』各12月１日（2025年は11月１日）現在） 京都市内・京都府内・他府県：転入数・転出数 2020年10月～2021年９月2021年10月～2022年９月2022年10月～2023年９月2023年10月～2024年９月2024年10月～2025年９月転入（人）京都市内50,19547,65950,99346,84647,237京都府内7,2486,5367,0196,6406,576他府県40,50147,98154,70352,72654,906計97,944102,176112,715106,212108,719転入世帯数73,06672,32878,21086,46085,055転出（人）京都市内50,18347,63550,97946,83847,235京都府内7,8098,1678,5287,4447,037他府県42,06842,67249,61747,16147,602計100,06098,474109,124101,443101,874転出世帯数70,28170,43781,07376,73478,188（出典：京都市統計ポータル）凡例 京都市内：京都市内での転入、転出京都府内：京都市を除く京都府内から京都市への転入、京都市から京都市を除く京都府内への転出他府県 ：他府県から京都市への転入、京都市から他府県への転出 ② 不動産管理事業 当社グループにおける不動産管理事業は、賃貸マンションの管理事業と分譲マンションの管理事業に分かれますが、分譲マンションの管理事業が売上・利益に占めるウェイトは小さいため、ここでは主に賃貸マンション管理事業に関して記載いたします。 当社における賃貸マンション管理事業は、賃貸マンション経営をされているオーナー様からそのマンションの管理を受託し、共用部分の管理・清掃、家賃の収納代行、家賃保証、長期修繕計画の提案等を行っており、入居者の退去時には、改装・リフォーム等の工事を受託しております。 また、建物自体の築年数が経過することで、設備の老朽化や時代のニーズにそぐわなくなること等により賃借需要が減退していくことは避けられませんが、当社グループの管理物件であるか否かを問わず、積極的に改装等の提案を行い、リノベーションサービスの拡大に努めております。 ③ 居住者サポート事業 居住者サポート事業は、不動産仲介事業や不動産管理事業と相俟って多数の顧客情報や居住者ニーズを取込んで付加価値をつけるのが当事業の本質であります。このため、不動産仲介事業での仲介件数の伸びや当社グループ管理物件数の伸びが本事業成長の重要な要件となります。 また、引越事業、シェアサイクル事業、自社保証の家賃保証事業及びソフトウエア開発・販売事業以外は、当社グループ自身が直接サービス提供主体となるのではなく、保険会社や滞納保証会社、インターネットプロバイダー、新電力運営会社ないしその代理店など、当社グループの業務提携先が直接サービス提供主体となるため、小口多数の取引の集積でありながら、低コストで運営できる収益性の高い事業であります。 他方で、特に新電力関係に一時期見られたように、外部環境の変化により大きく影響される傾向がありますので、先ずは賃貸仲介件数と管理物件数の拡大を着実に進めることに努めるとともに、新しいサービスの取込みを進めてまいります。 (3）経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループの中期経営計画（2026年９月期～2028年９月期）における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」の３つであり、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、 ①管理物件数（戸数）、 ②仲介件数並びに ③財務指標としての資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。 管理物件数（戸数）は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。 (4）優先的に対処すべき事業上の課題 当社グループは、今後の事業拡大及び継続的成長のために優先的に対処すべき事業上の課題を以下のとおり認識しております。 ① 他社との差別化を図る特色あるサービスの強化 京都市内は京都市景観条例により、一部地域で新たに建設する建物の高さ制限が設けられています。これによりマンション等の老朽化や設備の経年劣化により、建替えを希望しても利回りの問題でそれが叶わない事態が生じております。このような事態に対して、株式会社エリッツ建物管理では、きめ細やかな管理を実現するため、当社独自の会員組織として「エリッツオーナーズクラブ」を1998年６月から開設し、総会（毎年10月）及び定例会（毎年７月）において、年間活動内容の報告やマンション経営のノウハウ・関連法令改正など近年変化する賃貸業界に関わる旬な情報をテーマにして専門家を招いた講演会やセミナー等を開催しております。また、地域毎にエリッツ建物管理スタッフとオーナー様による地域別研修会（毎年６月）を開催し、より具体的な情報交換などを行い、魅力ある商品作り、優良住宅の提供に対応しております。 ② 出店戦略について これまでは京都市内や滋賀県を中心にして店舗拡大を進めてまいりましたが、ほぼ全域を網羅したため、現在は京都府下や奈良県、大阪府、兵庫県など近隣他府県での出店を続けております。 京都市内を中心としたエリアでは、新型コロナウイルスの感染拡大やテレワークの普及により、密になりやすい都市部から郊外への移住を検討する人も増えており、高まる郊外の賃貸住宅需要を取り込み、事業領域を拡大していくために、京都府下エリアに出店して、既存店舗との情報交換を密にし、京都府内全域での

【関連当事者情報】１ 関連当事者との取引 (1）連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等前連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2024年10月１日 至 2025年９月30日）種類会社等の名称又は氏名事業の内容又は職業議決権等の所有割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額（千円）科目期末残高（千円）役員槙野常美当社代表取締役社長（被所有）直接43.05－譲渡制限付株式の払込32,600－－役員平山浩当社専務取締役（被所有）直接4.54－譲渡制限付株式の払込8,150－－役員佐々木茂喜当社常務取締役（被所有）直接7.84－譲渡制限付株式の払込8,150－－役員黒田富久子当社取締役（被所有）直截8.41－譲渡制限付株式の払込8,150－－（注）取引金額は、譲渡制限付株式の付与株式数に発行価格を乗じて算定した金額であります。 (2）連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等前連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金（千円）事業の内容又は職業議決権等の所有割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額（千円）科目期末残高（千円）役員及びその近親者が議決権の過半数を所有している会社株式会社ハウズ京都市右京区40,000不動産賃貸業（被所有）直接2.79建物管理の受託家賃等の収納代行（注）２13,978（注）１預り金445役員及びその近親者槙野怜美京都市右京区－会社役員（被所有）間接2.27建物管理の受託家賃等の収納代行（注）２21,968（注）１預り金1,166（注）１．家賃等の収納代行額を取引金額として記載しております。２．他の一般顧客の建物管理受託契約と同様の取引条件であります。 当連結会計年度（自 2024年10月１日 至 2025年９月30日）種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金（千円）事業の内容又は職業議決権等の所有割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額（千円）科目期末残高（千円）役員及びその近親者が議決権の過半数を所有している会社株式会社ハウズ京都市右京区40,000不動産賃貸業（被所有）直接2.76建物管理の受託家賃等の収納代行（注）２14,037（注）１預り金79役員及びその近親者槙野怜美京都市右京区－会社役員（被所有）間接2.24建物管理の受託家賃等の収納代行（注）２24,025（注）１預り金729（注）１．家賃等の収納代行額を取引金額として記載しております。２．他の一般顧客の建物管理受託契約と同様の取引条件であります。 ２ 親会社又は重要な関連会社に関する注記 (1）親会社情報 当社には親会社はありませんので該当事項はありません。 (2）重要な関連会社の要約財務情報 当社には重要な関連会社はありませんので該当事項はありません。

（重要な会計上の見積り）１．販売用不動産の評価 (1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額（単位：千円） 前連結会計年度当連結会計年度販売用不動産704,927660,449未成工事支出金－112（注） 販売用不動産には収益不動産と土地が含まれ、未成工事支出金は収益不動産に係るものであります。 (2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ① (1)に記載した金額の算定方法 「棚卸資産の評価に関する会計基準」に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産及び未成工事支出金の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。 会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに売価及び追加コストの見積りを行ったうえで正味売却価額を算定しており、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げて評価損を売上原価に計上しております。 ② 会計上の見積りに用いた主要な仮定 正味売却価額については、不動産の内容に応じて、周辺の取引事例や市場の動向、物件の性能、立地等を踏まえた金額を設定しており、販売公表価格や契約で合意された売却価額等を使用しております。また、収益不動産の正味売却価額の見積りに当たって、想定賃料、期待利回りを主要な仮定としております。 ③ 会計上の見積りが当連結会計年度の翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、想定外の追加コストの発生、住宅販売市況の悪化に伴う販売価格の低下等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。また、周辺環境の変化に伴う立地条件の悪化等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。 ２．固定資産の減損 (1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額（単位：千円） 前連結会計年度当連結会計年度有形固定資産合計2,991,1933,032,151無形固定資産合計14,34523,522長期前払費用26,23527,883 (2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ① (1)に記載した金額の算定方法 「固定資産の減損に係る会計基準」に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減損する会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及び用途変更等によって減損の兆候がある場合に減損損失の認識の要否を検討しております。減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用いており、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額が回収可能価額を上回る金額を減損損失として計上しております。なお、回収可能価額は正味売却価額又は使用価値のいずれか高い金額によって決定しております。 ② 会計上の見積りに用いた主要な仮定 減損の兆候の判定に当たっては、不動産の市場価格の著しい下落の有無の判定において使用される市場価格を、その前提となる賃料、割引率等について市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案のうえ決定しております。 将来キャッシュ・フローの算定に当たっては、不動産については、その前提となる賃料、割引率等を主要な仮定としており、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案のうえ決定しております。また、営業店舗については、営業収入の見込額、人件費や地代家賃等の諸経費の見込額を主要な仮定としております。 ③ 会計上の見積りが当連結会計年度の翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下、市場金利の変動に伴う割引率の上昇等により、将来キャッシュ・フロー及び使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。また、周辺環境の変化に伴う立地条件の悪化等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

５ 【重要な契約等】 該当事項はありません。

３ 【配当政策】 当社は、株主への還元を第一として、配当原資確保のための収益力を強化し、継続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針としております。 当社は、中間配当を行うことができる旨を定款に定めており、年間２回の配当を行うことができますが、これまで中間配当を行ったことはありません。なお、配当の決定機関は、中間配当については取締役会、期末配当については株主総会であります。 当事業年度の剰余金の配当につきましては、継続的な安定配当の基本方針のもと、１株当たり68円、総額236,340千円を予定しております。内部留保資金の使途につきましては、今後の事業展開への備えとして考えております。（注）基準日が第14期事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額（千円）１株当たり配当額2025年12月25日定時株主総会決議（予定）236,34068円