３ 【事業の内容】 (1) 事業の内容＜フレキシブルワークプレイス事業＞ フレキシブルワークプレイス事業は、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業であります。 （収益構造）当社の収益構造は、2009年の創業以降、契約事務手数料や運営フィーを安定して得るプロパティマネジメントモデルから開始し、2012年より建物を一括借り上げののち転貸して安定した賃料を得るマスターリースモデル、2017年に一級建築士事務所登録、2020年に特定建設業許可を取得し、設計施工モデルを開始、2021年7月のサイバーエージェントグループ入り及び2023年6月の東証グロース市場上場後は、会社与信力を生かし、自ら物件を購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る再生物件保有モデル、販売用不動産の売却益を得たうえでその後のML等のストック型収入に繋げるキャピタルゲインモデルを開始しております。 ①PM契約（プロパティーマネジメントモデル）当社のPM契約は、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務、テナント請求業務、建物や設備の点検代行等を行うことでビルオーナーから手数料を収受しております。施設運営の実績と知識を基に、不動産価値を最大化する運営と管理を提供しております。なお、PM契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。 ②ML契約（マスターリースモデル）当社のML契約は、競争力の低下した築古ビルを中心に一括借り上げし、運営・管理しております。不動産所有者に賃料を保証し借り上げたのちに、不動産価値を向上させ、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上しております。土地や建物を保有することなく管理物件を転貸にて運用することで資本効率を高め、資産価値下落のリスクを抑えることにより、収益を安定的に確保することが可能となっております。なお、ML契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。 ③設計・施工請負契約（設計・施工モデル）ａ. 設計監理契約（2017年11月一級建築士事務所登録）物件の設計監理の請負契約について対応しております。不動産は商品としての個別性が強くそれぞれに特有の事情を抱えており、個別性の強い築古ビルの抜本的な資産価値向上のためには、経験に基づく高度な技術力が必要とされます。また、設計変更の内製化など事業推進の迅速化にも繋がっております。 ｂ. 工事請負契約（2020年２月特定建設業許可取得）リノベーション工事や新築工事だけでなく、運営物件における附帯工事の発生（補修、指定工事等）といった工事請負契約について対応しております。特定建設業許可を取得したことによって、工事請負金額の制限が無くなっただけでなく、社内へのノウハウの蓄積や事業推進の迅速化にも繋がっております。 ④物件保有（再生物件保有モデル）自社で物件を保有した上で、入居テナントと定期建物賃貸借契約を締結することで賃料収入を得るケースもあります。自らが不動産所有者となることで賃料支払い負担がなくなることから、借入利息を勘案しても粗利では収益アップに繋がっております。また、保有物件の売却により、売却益を確保しながらも、資産入替による財務バランスの確保を行う場合もあります。この場合、保有物件売却後もML契約もしくはPM契約を締結することで、物件運営による安定的なストック型収入を継続させております。 ⑤販売用不動産の売却（キャピタルゲインモデル）自社で販売用物件を購入したうえで、リノベーションによりバリューアップののち売却し、更に売却先の不動産所有者よりML契約ないしPM契約を締結することで、その後のストック収入に繋げております。また当社が施主としてバリューアップを行うことでキャピタルゲインを得ることができるようになっております。 当社のビジネスモデルは、ML・保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びPMにおけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られるストック型収入がメインであり、2025年９月期実績で売上全体の約60%を占めております。ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしながらも、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や販売用不動産の売却といったフロー型収入が積み上がります。 売上構成推移／ストック型売上・フロー型売上（単位：百万円） 2023年９月期2024年９月期2025年９月期ストック型売上4,9835,5206,118フロー型売上1,9882,4283,673計6,9727,9489,791 事業系統図は、以下のとおりです。 PM契約 ML契約 物件保有及びキャピタルゲインモデル （運営物件） 2025年９月末時点において、累計プロジェクト（終了物件も含んだ累計プロジェクトを指します）は107件、獲得済プロジェクト（竣工前物件を含めたプロジェクトを指します）は75件、運営物件（竣工後のML・PM・保有物件を指します）は65件となっております。 獲得済プロジェクト内訳（75件）運用形態ML 42件PM 19件保有 11件その他 ３件 運営物件内訳（65件）運用形態ML 39件PM 17件保有 ７件その他 ２件 （東京都心部を中心としたエリア展開） 当社は、築20年～40年で延床面積500坪前後の築古ビルが主な仕入物件となっております。オフィス需要並びに収益性を鑑み、東京都心部（渋谷区、港区、目黒区）を中心に展開しております。コンパクトな築古ビルを対象としているため、価格優位性の高い東京都心部での事業展開が可能となっております。事業展開の規模を大きくせずに東京都心部の得意エリア内での当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を採用することで、他社との差別化を行っております。当社の得意とするエリアは、潜在性を秘めた築古ビルの供給ストックが豊富であり、テナント需要にも恵まれています。その上、当社がマーケットを熟知している地域であるからこそ、都心部で個性的なオフィスを適正価格で借りたいという需要に応えることが可能となっております。また、エリアを集中させることにより、管理面での人的資源の投下が効率化され、運営費の抑制に繋がることも大きなメリットです。なお、2025年９月末時点の獲得済プロジェクト75件のうち、渋谷区は33件、港区は17件、目黒区は15件です。 （入居テナント・契約内容） 2025年10月１日時点の入居テナント数は、区画契約1,028件、フリーデスク契約547件となっております。区画契約1,028件のうち、事務所契約が857件と区画契約の約83％を占めております。そして当社の入居テナントの多くを占めるのが区画専有面積50㎡未満のスモールオフィスであり、事務所契約の約63％を占めております。 また、入居テナントの業種は情報サービス業等がおよそ４分の１を占め、創立年数が10年以内の社歴の若い会社がおよそ６割を占めております。 (2) 事業の特色 ＜当社の強み＞ 当社の強みは、フレキシブルワークプレイス事業の運営実績により培われた、企画力、技術力、運営力だと考えております。企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営までワンチーム、ワンストップでプロジェクトを推進しております。プロジェクトが発足すると６名～10名程度のチームを編成し、各専門家がワンチーム、ワンストップでプロジェクトに取組むことで、事業推進の迅速化・効率化とノウハウの蓄積を実現しております。 各専門家についてですが、各許認可、登録の下で有資格者が以下のとおり在籍しております。一級建築士事務所であり、2025年９月末時点で一級建築士が４名（役員１名除く）在籍しております。特定建設業許可を取得しており、2025年９月末時点で１級建築施工管理技士が７名在籍しております。宅地建物取引業者として、2025年９月末時点において、宅地建物取引士が47名（役員４名除く）在籍しております。 また運営実績に基づくエンドテナントへの適正価格を見極める力があり、エンドテナントへの想定賃料から逆算して事業収支が成り立つか判断のうえで事業化を決定することで、確実な事業運営を可能としております。 また、フレキシブルワークプレイスは企画次第で単価が大きく変動します。例えば、当社の「LANTIQUE BY IOQ」は、運営延床面積3,107㎡、代官山にある築36年のヴィンテージマンションを1棟まるごとリノベーションし、住宅用途からオフィスやSOHO等へコンバージョンしております。地下駐車場付きの平均150㎡12戸の住宅を、共用部が充実した平均60㎡、全35区画のスモールオフィスやSOHOにリノベーションすることで、再生前は910万円/月だった賃料収入が、再生後の第17期実績は1,810万円/月、約2倍と収益性を大きく向上させることができております。 同様に築50年、リノベーション後10年を超える物件でも、適切な運営管理・改修を行うことで高稼働を維持でき、高稼働を背景として賃料アップを実現することが可能となっております。

１．製品及びサービスごとの情報（単位：千円） 賃貸及び運営管理設計施工販売その他合計外部顧客への売上高5,514,7891,132,6851,295,3645,6467,948,486

３．主要な顧客ごとの情報 (単位：千円)顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名Sanyoホールディングス株式会社1,906,330フレキシブルワークプレイス事業東急株式会社1,368,103フレキシブルワークプレイス事業

３ 【事業等のリスク】本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が財政状態、業績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。当社では、「リスクマネジメント・コンプライアンス規程」を定め、経営会議において、リスクマネジメント・コンプライアンス事項について協議、決定を行う体制を整備しております。また実際にリスクが発生した場合は、速やかに代表取締役への報告を行い、代表取締役の指示の下、当該リスクへの対応を行うこととしております。なお、文中の将来に関する事項は本書提出日現在において当社が判断したものであり、将来において発生可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。 (1) 経済状況及び不動産市況の影響について［顕在可能性：中、影響度：中］当社のフレキシブルワークプレイス事業については、景気の後退、金利の上昇、消費税増税等の税制改正などが、当社の業績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社が運営する物件の主要なテナントはスタートアップ企業やベンチャー企業等の中小企業であるため、その需要は景気の動向に影響を受けやすい傾向にあります。こうした現状を踏まえ、当社はその時々においてスピード感をもってプロジェクトを進行し、経済状況及び不動産市況に応じた不動産の運用形態を柔軟に選択することができるよう努めておりますが、景気の後退やオフィス空間の供給過剰等により不動産市況が下落し、物件稼働率が著しく低下する場合には、マスターリース物件において、テナントより収受する賃料がオーナーへの支払賃料を下回るなど、当社の業績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 競合について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、主に遊休不動産を再生しオフィス空間として提供するフレキシブルワークプレイス事業を展開しておりますが、企画・設計・デザイン、建設、リーシング、運営までワンストップで対応する体制を採用しております。そのため、事業計画の策定からエンドユーザーとなるテナントに対する提案まで迅速に行うことが可能であると考えております。当社のように東京都心部のコンパクトな築古ビルを対象に抜本的な不動産価値の向上を行う競合他社はないものと認識しております。しかし、昨今の時代背景から、大手不動産デベロッパーや不動産再生会社等によるオフィス事業等への参入が増えてきており、それによる競争の激化や当社の優位性の確保が難しくなった場合、当社の業績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 物件の確保について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、物件の情報を不動産業者、大手鉄道会社及び金融機関等のルートから入手しており、それら不動産業者等との信頼関係の構築及び維持に努めております。しかしながら、当不動産業界が共有する問題である不動産市況の変化あるいは物件の取得競争の激化等により、不動産業者等からの優良な情報が減少した場合、又は優良な物件を仕入れることが困難となった場合等には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 災害等の発生について［顕在可能性：中、影響度：大］昨今の気候変動等により地球規模での自然災害が発生しておりますが、特に日本においては地震の多発化、温暖化による集中豪雨の発生、台風の大型化等が見受けられます。自然災害によって当社が所有する不動産の価値が著しく下落することで、当社の業績に影響を及ぼす可能性がありますが、当社は、自然災害等の発生に備え、人的被害の回避を最優先としつつ事業継続を図るため、災害発生時マニュアルの整備及び訓練等によって、リスク回避と被害最小化に努めております。 (5) 地域の偏在について［顕在可能性：中、影響度：大］当社が運営する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (6) 法的規制について［顕在可能性：小、影響度：中］当社は、事業を行う上で、宅地建物取引業法、建築基準法、建築士法及び消防法等の法令の他、関連する条例等多岐に渡る規制の適用を受けております。法改正等の改廃については法務部門にて定期的に情報収集を行い、適宜所管部署と連係を図っておりますが、これらの法規制が改廃された場合又は新たな規制が導入された場合は対応に要するコストの増加や受注できない業務の発生などにより当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 免許登録について［顕在可能性：小、影響度：大］当社は、宅地建物取引業法をはじめ、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法等による法的規制を受けております。当社では、これらの許認可等を受けるための諸条件及び関連法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。今後、これらの関連法令が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合や新たな有資格者等の設置義務が発生する場合には、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 免許・登録等の別番号有効期間取消条項宅地建物取引業免許東京都知事 (４)909472024年９月19日から2029年９月18日まで宅地建物取引業法第66条一級建築士事務所登録東京都知事登録第62066号2022年11月25日から2027年11月24日まで建築士法第26条特定建設業許可東京都知事許可(特-６)第151421号2025年２月20日から2030年２月19日まで建設業法第29条 (8) 知的財産権について［顕在可能性：小、影響度：中］当社は、会社名や運営するサイト及び運営物件の名称等について商標登録を行っており、今後新たなサービスの展開を行っていくに際しても関連する名称の商標登録を行っていく方針です。 一方、他社の著作権や肖像権を侵害しないようサイト等に掲載する画像等については十分な監視・管理を行っており、現在、当社は第三者の知的財産権を侵害していないものと認識しております。しかしながら、今後も当社に対して知的財産権の侵害を理由とする訴訟やクレームが提起されないという保証はなく、そのような事態が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (9) 訴訟の可能性について［顕在可能性：小、影響度：大］当社が企画又は管理運営している不動産については、入居トラブル等によって取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。クレーム一覧の管理や人材育成を通じてトラブルの発生を防止するとともに、顧問弁護士等と連係をとれる体制を整備することでリスク軽減に努めておりますが、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります。 (10) 建設廃棄物の排出事業者責任について［顕在可能性：小、影響度：大］当社は元請業者として、廃棄物処理法において排出事業者の責務を負っております。排出事業者責任の明確化のために、排出事業者が他社に処理を委託する場合には、当該産業廃棄物について、発生から最終処分が終了するまでの一連の処理が適正に行われるために必要な措置を講ずるよう努めなければなりません。産業廃棄物処理が適正に行われるために、電子マニフェストを導入することで常時モニタリングを実施する他、建設マネジメント部内で産業廃棄物処理の手続きが適正に進められているかどうかを定期的に確認する体制をとっております。現在、万が一、当社が排出事業者として責任を負う建設廃棄物について、適切に処理委託等されず不法投棄されていた事実が発覚した場合、その処分費用が発生する可能性があります。現在まで、これらの違反について行政処分や係争、紛争はありませんが、その応対等により、当社の風評、事業及び業績に影響を与える可能性があります。 (11) 協力会社への外注について［顕在可能性：中、影響度：大］当社は、工事・施工を協力会社に外注しております。協力会社の管理を徹底するよう努めておりますが、万が一協力会社の管理が徹底できないことによる施工品質の低下や現場における事故、廃棄物処理法の違反等の協力会社による不正行為が起こった場合、当社の信用度の低下及び損害賠償責任の負担等により、当社の業績に影響を与える可能性があります。また、当社の仕入れ物件の増加により同時期に多数の工事を発注する場合に対応できる施工会社の確保が難しい場合、建築資材や労務費の高騰による外注原価の増加、不測の事態における工期の延長等が発生した場合も同様です。 (12) 設計・施工について［顕在可能性：中、影響度：中］当社の業績拡大のためには新規物件の獲得は必須となっておりますが、獲得した建物はその大半が老朽化が進んだ築古ビルであるため、安全性や遵法性を保ち、かつ当社のブランドイメージに沿う空間へと工事し、資産価値を向上させる必要があります。物件の契約前には十分な事前調査を実施しておりますが、工事を進めていく段階で建物に構造上や耐震上の問題等が発生するケースや、重要な事故が発生する可能性があり

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況（資産）当事業年度末における流動資産は4,472,266千円となり、前事業年度末に比べ1,054,367千円減少いたしました。これは、主に販売用不動産で保有する「(仮称)目黒区大橋１丁目新築プロジェクト」の土地及び「OMB MEGURO NAKACHO」の売却により、販売用不動産が926,507千円減少したこと等によるものです。固定資産は16,792,466千円となり、前事業年度末に比べ6,424,380千円増加いたしました。これは主に「(仮称)中目黒１丁目再生PJ」、「OMB北参道」、「OMB東麻布」、「(仮称)港区芝５丁目再生PJ」及び「(仮称)千駄ヶ谷１丁目再生PJ」の取得等による土地の増加5,578,057千円、建物の増加496,301千円等によるものです。この結果、資産合計は21,264,732千円となり、前事業年度末に比べて5,370,013千円増加いたしました。 （負債）当事業年度末における流動負債は3,901,427千円となり、前事業年度末に比べ1,936,202千円減少いたしました。これは主に、借入金の返済により１年内返済予定の長期借入金が2,480,180千円減少したこと等によるものです。固定負債は14,011,697千円となり、前事業年度末に比べ6,666,259千円増加いたしました。これは主に、新規の物件取得等により長期借入金が6,711,065千円増加したこと等によるものです。この結果、負債合計は17,913,124千円となり、前事業年度末に比べて4,730,056千円増加いたしました。 （純資産）当事業年度末における純資産合計は3,351,607千円となり前事業年度末に比べて639,956千円増加いたしました。これは主に、当期純利益の計上により利益剰余金が559,220千円増加したこと等によるものであります。 ② 経営成績の状況当事業年度におけるわが国の経済は、社会経済活動の正常化及びインバウンド需要の拡大を背景に、緩やかな回復基調が続いております。一方で、米国の経済政策に関する不確実性、海外情勢の不安定化、インフレ進行などにより、景気の先行きは依然として不透明な状況となっております。こうした環境のもと、当社が主力事業とするオフィス賃貸業界においては、平均空室率の改善に見られるとおりオフィス需要全体が堅調に推移しております。特に当社が強みを持つ渋谷エリアでは、スタートアップ企業の活発な需要を背景に、当社運営の既存物件は高稼働率を維持し、賃料も上昇傾向にあります。また、建築費高騰や金利上昇を受け、新築開発が困難となったビルオーナーによる既存ビル活用のニーズが高まっており、築古ビルの再生に強みを持つ当社にとっては引き続き有利な事業環境となっております。こうした追い風を受け、当社は既存運営物件の高稼働率を維持し、安定的なストック型収入の積み上げを継続するとともに、前事業年度に獲得した新規物件についてもリーシングが好調に推移したことで、ストック型収入は計画を大きく上回る結果となったほか、収益性の高い保有物件の増加により営業利益率も向上する結果となりました。また、上期において当期に予定していた販売物件２件の売却が全て完了し、フロー型収入も順調に推移しました。これらを背景に、第４四半期まで積極的な仕入活動を継続した結果、当事業年度においては、新たに７物件（うち、保有物件３件、マスターリース物件３件、プロパティマネジメント物件１件）を獲得したほか、マスターリース中の２物件を取得する等、来期以降の継続的な成長に向けた先行投資も着実に実施しております。これにより、前事業年度の実績と比べ、積極的な先行投資費用を負担しつつも、目標としていた営業利益の30％成長を大きく上回る、36％増での過去最高の営業利益を達成しております。なお、インフレ進行による更なる金利上昇リスクについても、不動産再生に係る工期は新築と比べ短く、賃料の上昇により回収可能であることから、当社の業績に与える影響は限定的であると見込んでおります。 その結果、当事業年度の業績につきましては、売上高は9,791,998千円(前年同期比23.2％増)、営業利益は1,043,179千円(前年同期比36.0％増)、経常利益は827,039千円(前年同期比31.3％増)、当期純利益は559,220千円(前年同期比47.0％増)となりました。 当社の事業セグメントは、フレキシブルワークプレイス事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。 ③ キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物の期末残高は947,147千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とその主な要因は以下のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は、3,560,622千円（前年同期は1,332,824千円の支出）となりました。これは主に、税引前当期純利益796,906千円（前年同期は551,577千円）、減価償却費398,754千円（前年同期は369,555千円）の計上に加え、販売用不動産の売却を行ったことにより、販売用不動産の増減額（△は増加）1,975,980千円（前年同期は△2,308,269千円）が計上されたこと等によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は、7,926,270千円（前年同期は3,382,402千円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出7,739,481千円（前年同期は3,197,148千円の支出）等が計上されたことによるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は、4,182,443千円（前年同期は3,882,825千円の獲得）となりました。これは主に、不動産取得のための長期借入れによる収入9,890,000千円（前年同期は7,333,000千円の獲得）が計上された他、長期借入金の返済による支出が5,661,186千円（前年同期は1,557,670千円の支出）計上されたこと等によるものです。 ④ 生産、受注及び販売の実績ａ 生産実績及び受注実績当社が提供するサービスの性格上、生産実績及び受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。 ｂ 販売実績販売実績は、次のとおりであります。なお当社はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。サービス区分の名称売上高（千円）前期比ML・保有（賃貸）5,556,78311.5%PM532,9780.7%設計・施工428,742△62.1%販売3,244,955150.5%その他28,538405.4%合計9,791,99823.2% （注）主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合相手先前事業年度当事業年度金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)Sanyoホールディングス株式会社--1,906,33019.5東急株式会社--1,368,10314.0 （注）前事業年度におけるSanyoホールディングス株式会社及び東急株式会社に対する販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が10%未満であるため記載を省略しております。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ① 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容（売上高）ストック型収入についてはマスターリース物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は5,049,875千円、自社保有物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は506,908千円、プロパティマネジメント売上は532,978千円、リーシング報酬といったその他売上は28,538千円となっております。またフロー型収入として、設計・施工請負契約売上428,742千円、販売用不動産の売却による売上3,244,955千円が計上されております。その結果として、売上高は9,791,998千円(前年同期比23.2％増)となりました。当社は、ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしつつも、マスターリース物件やプロパティマネジメント契約の受託に付随する形で設計・施工請負の受託による設計・施工請負契約売上が発生しております。また2023年より販売用不動産を売却し、売却後もマスターリースないしプロパティマネジメント契約を受託することで安定的なストック型収入に繋げております。 （売上原価、販売費及び一般管理費、営業利益）売上原価は運営物件数の増加、建設請負案件にかかる請負原価及び販売用不動産の売却原価により8,114,912千円(前年同期比21.9％増)となりました。販売費及び一般管理費は好調な新規保有物件仕入れに伴う租税公課の増加等により633,906千円(前年同期比20.6％増)となりました。結果として、営業利益は1,043,179千円(前年同期比36.0％増)となりました。 （営業外収益、営業外費用及び経常利益）営業外収益は受取利息の増加等により、6,531千円(前年同期比21

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。 (1) 経営方針当社は「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」という企業理念を掲げております。当社は、フレキシブルワークプレイス事業によって、主に都心部の築古ビルに対してリノベーションを行うことで付加価値を付与し、不動産価値の最大化を追求しながらも、テナントに対しては質の良いクリエイティブなオフィスを提供することで、自由な働き方に寄り添い、豊かな街づくりに貢献します。 (2) 経営戦略等当社は、企画・設計・デザイン、建設、リーシング、運営までワンストップで手がけるフレキシブルワークプレイス事業を行っております。また、事業展開のエリアを広げずに渋谷区、港区、目黒区を中心とした狭域エリア内で当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を継続してまいります。運営形態としては、今後もマスターリース契約におけるテナント賃料や、プロパティマネジメント契約における運営受託手数料を中心とした物件運営によって得られる安定的なストック型収入をメインとしながらも、マスターリース契約やプロパティマネジメント契約に付随して獲得する設計・施工請負から得られるフロー型収入を組み合わせることで事業規模拡大を狙っていきます。またサイバーエージェント社の子会社化及び株式上場を通じた与信力の向上による銀行融資を積極活用し、新規物件の取得を強化しております。今後も優良物件の取得が重要となるため、強みである都心部中心のエリア展開というドミナント性は保ちつつ、ビルオーナーへの認知度・ブランド力の向上を通じて収益性の高い運営物件を増やしていくことが第一であると考えます。さらに、保有を含めた今後の事業規模拡大のためには、これまでの銀行借入による資金調達に加えて、株式市場を通じた資金調達等の調達手段を組み合わせることで、財務バランスを保ちながら、事業拡大に繋げていく方針です。 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、翌期以降３年間における売上高及び営業利益を重要な経営指標とし、中長期的に企業価値の最大化を図ってまいります。また、売上高及び営業利益を向上させるために、物件稼働率、平均坪単価を経営上の重要な指標とし、その他、運営面積、累計プロジェクト数、獲得済プロジェクト数、運営中物件数等の指標を定点監視しております。 2024年９月期 10月11月12月１月２月３月４月５月６月７月８月９月平均坪単価（円／坪）25,52325,51625,61125,62325,73825,83325,87625,80025,58625,82026,14226,189物件稼働率98.6%97.9%98.3%98.4%98.6%98.7%98.8%98.0%97.9%98.5%98.1%99.0% 2025年９月期 10月11月12月１月２月３月４月５月６月７月８月９月平均坪単価（円／坪）26,37326,42026,26025,88526,28026,42226,18726,41226,58925,56826,46526,729物件稼働率99.5%99.3%98.6%98.5%99.1%98.0%98.3%98.8%98.7%98.3%98.2%98.1% ※月末時点での数値を記載※平均坪単価及び物件稼働率は、竣工後１年以上経過したML・保有物件について算出※平均坪単価及び物件稼働率の算出にあたり、終了予定物件については除外 2021年９月期2022年９月期2023年９月期2024年９月期2025年９月期運営面積（㎡）65,49784,56585,43698,923104,253累計プロジェクト数768495100107獲得済プロジェクト数6165697175運営中物件数5158586265 ※各期末時点での数値を記載※運営面積は、運営中物件のうちML・保有・PM物件が対象であり、共有面積を含めた床面積の総和を指す※累計プロジェクトは、終了物件も含んだ累計プロジェクトを指す※獲得済プロジェクトは、竣工前物件も含めたプロジェクトを指す※運営中物件は、竣工後のML・保有・PM物件等を指す (4) 中長期的な経営環境当社はフレキシブルワークプレイス事業に係る事業環境を以下のように認識しています。 ＜業界規模＞潜在的なオフィス市場の存在ニッセイ基礎研究所による調査比較によれば（※１）、2024年のわが国の不動産投資市場規模において収益不動産は約315.1兆円であり、オフィスはそのうちの35％を占めるといわれています。コロナ禍を経て、当社に対して、ホテルや商業施設、住居内にオフィスを組み合わせたいなどの依頼が増えており、ホテルや商業施設等のオフィス以外からの用途変更等を鑑みれば、さらに大きな潜在市場が存在すると考えております。 都心部オフィス市場と事業拡大可能性東京都都市整備局によれば(※２)、2024年１月時点での東京23区のオフィス床面積は約9,670万㎡です。その中でも当社のエリアターゲットである渋谷区は約641万㎡、港区は約1,900万㎡であります。2025年９月末時点で、当社の運営面積は約10.4万㎡であり、オフィス市況そのものが巨大なマーケットであるため、当社の発展的な事業拡大の余地は十分にあると考えております。その中でも東京都心部のオフィス賃料の単価優位性は高く、特に渋谷区の優位性は顕著となっております。三鬼商事によれば（※３）、平均賃料については2025年９月度における都心５区の平均賃料が21,092円／坪であることに対し、渋谷区は24,248円／坪、稼働率については2025年９月度における都心５区の稼働率は97.3%であることに対し、渋谷区は97.9％と高い結果となっております。競合他社との差別化という観点においても、渋谷区を中心とした狭域にて事業展開を行うことで、エリアニーズや需要の変化をいち早く掴み、新企画に反映できることからも渋谷区を中心とした狭域での事業展開をしていくことが差別化に繫がると考えております。 ＜市場動向＞建築費・金利の上昇近年、建築資材および人件費の高止まりにより建築費の高騰が続いておりますが、当社のような築古ビルの再生事業に与えるインパクトは新築開発と比べ、相対的に小さいと認識しております。新築は竣工まで２年～３年を要することも多く、その間の建築費高騰で当初の採算が損なわれるリスクがあります。一方で当社が主軸とする再生事業は竣工まで半年～１年と短いため、建築費の急激な変動によって事業全体の採算が大きく損なわれるリスクは限定的です。また、金利上昇についても、新築開発は多額の建築費を含むため総事業費が大きく、金利変動が資金負担に直結しやすい構造となっております。一方で、当社の再生事業は総事業費が相対的に小さく、借入も抑制できることから、同じ金利上昇でも事業への影響は軽微です。さらに、再生事業は短期間で収益化できる点も金利リスクの低減に寄与しております。こうした建築費および金利の上昇局面では建替え判断が慎重化し、既存ストックを活用する再生ニーズが高まっており、当社にとっては追い風となる側面があると考えております。 環境配慮に対する意識向上環境配慮への関心の高まりからも、新築建替えではなく、使えるものは長く使う不動産再生への需要が増加しております。当社においても2024年7月リノベーション竣工したAMBRE（渋谷区千駄ヶ谷）においてDBJ Green Building認証を取得しておりますが、ビルオーナーにおいても同様に環境配慮の観点からも不動産再生を選択する機会が増加するものと考えております。 競争力を失ったビルの増加と差別化の必要性ザイマックス不動産総合研究所によると(※４)、2025年12月末時点で想定される東京都心５区（中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区）のオフィスストックは賃貸面積ベースで976万坪となっており、うち、中小規模ビルは438万坪、平均築年数は35.2年であり、大規模ビルの平均築年数26.1年に比べ築年経過が進んでいるとされております。中小規模ビル438万坪のうち、当社の得意とするコンパクトな築20年以上の築古ビルはバブル時代に過剰供給されたことを背景に350万坪と80％の延床面積を占めており、当社のリノベーションの対象となる物件が豊富に存在しております。対して、築20年未満の中小規模の築古ビルは88万坪存在します。現時点で築浅であるこれらのオフィスビルも、いずれ古くなり競争力を失っていきます。また、大規模ビルも同様に、経年による競争力の低下は避けられないため、いずれ古くなり競争力を失っていきます。特に、現時点で築20年未満の築浅大規模ビルは233万坪の延床面積を占めており、供給ストックの過剰さから競争が激化していくと考えております。すなわち、中小規模ビル・大規模ビルを問わず経年により競争力が失われていくことと想定されるため、当社のフレキシブルワークプレイス事業の対象となる物件はさらに増えていくと考えております。 東京都心５区オフィスピラミッド2025（賃貸面積ベース）＜出典：ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド2025」(※４)＞ ※１ ニッセイ基礎研究所「わが国の不動産投資市場規模（2024年）」https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=80603?site=nli※２ 東京都都市整備局「東京の土地2024」http

(重要な会計上の見積り)1. 固定資産の減損 (1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額 （千円） 前事業年度当事業年度有形固定資産8,153,06414,440,749無形固定資産58,50560,748減損損失87,85830,750 (2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ① 算出方法固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した価額を貸借対照表価額としております。当社はキャッシュ・フローを生み出す最小単位として、主に物件を基準としてグルーピングを行っており、資産又は資産グループにおいて営業活動から生ずる損益等の継続的なマイナス、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等の減損の兆候があると認められた場合には、減損損失の認識の要否を判定しております。判定の結果、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回り、減損損失の認識が必要と判断された場合、帳簿価額を回収可能価額（正味売却価額又は使用価値のいずれか高い価額）まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として計上しております。 ② 主要な仮定減損の兆候の判定及び回収可能価額の見積りにおける主要な仮定は、物件別の事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フローであり、これらは物件の立地や過去の実績に基づいた賃料、稼働率等を踏まえて見積もっております。 ③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響将来の市況悪化等により事業計画が修正される等主要な仮定に変動が生じた場合、翌事業年度以降に追加の減損損失の計上が必要となる可能性があります。

５ 【重要な契約等】 （財務制限条項が付された借入金契約） 当社が締結している財務制限条項が付された借入金契約の契約に関する内容等は次の通りであります。 契約内容相手方の属性契約締結日期末残高 （千円）弁済期限担保の内容財務制限条項（※）金銭消費貸借契約都市銀行2020年３月27日75,630千円2027年３月31日―Ａ Ｃ金銭消費貸借契約都市銀行2021年２月26日2,315千円2026年２月27日―Ｄ金銭消費貸借契約都市銀行2021年３月30日48,719千円2028年３月31日―Ａ Ｃ金銭消費貸借契約都市銀行2021年５月31日10,000千円2026年５月31日―Ｄ金銭消費貸借契約都市銀行2021年11月30日11,682千円2026年11月30日―Ｅコミットメント付タームローン契約地方銀行2024年１月25日182,370千円2033年12月31日―Ｂ Ｃ金銭消費貸借契約都市銀行2024年６月24日1,073,500千円2027年６月30日当社所有の 土地及び建物Ｂ Ｃ金銭消費貸借契約都市銀行2025年６月25日1,734,370千円2035年６月30日当社所有の 土地及び建物Ｂ Ｃ金銭消費貸借契約都市銀行2025年８月19日850,000千円2028年８月31日当社所有の 土地及び建物Ｂ Ｃ ※ 財務制限条項の特約要件は以下となります。 Ａ．貸借対照表について、純資産の部の金額をマイナスとしないこと Ｂ．貸借対照表について、事業年度末の純資産額が、直前事業年度末の純資産額の75％以上を維持すること Ｃ．損益計算書について、経常損益が２期連続で損失とならないこと Ｄ．純有利子負債EBITDA倍率が、25倍を超えない、もしくはマイナスとならないこと （ただし、純有利子負債がマイナスの場合を除く） Ｅ．純有利子負債EBITDA倍率が、10倍を超えない、もしくはマイナスとならないこと （ただし、純有利子負債がマイナスの場合を除く）

３ 【配当政策】当社は、設立以降、配当実績はありません。株主に対する利益還元を経営の重要課題と認識しておりますが、物件購入等、中長期的な成長に繋がる投資が業務拡大に必要不可欠であるものと認識しており、そのためには内部留保資金を充実させるとともに財務体制の強化が当面の優先課題と考えております。現時点において、配当の実施及びその実施時期等については未定でありますが、将来的には、経営成績、財政状態及び内部留保とのバランス等を統合的に勘案しながら配当の実施を目指していく方針であります。なお、剰余金の配当を行う場合には、年１回の期末配当を基本方針としており、配当の決議機関は株主総会であります。また、当社は会社法第454条第５項に規定する中間配当を取締役会の決議によって行うことができる旨を定款に定めております。