３ 【事業の内容】当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（株式会社ムゲンエステート）及び連結子会社３社（株式会社フジホーム、株式会社ムゲンファンディング、株式会社ムゲンアセットマネジメント）で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、以下に示すセグメント区分は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。 ＜不動産売買事業＞不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業、不動産開発事業、不動産特定共同事業を行っております。 （１）不動産買取再販事業当社は、本店及び横浜支店、大阪支店、並びに北千住、船橋、赤羽、池袋、蒲田、渋谷、札幌、仙台、名古屋、京都、福岡、那覇に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）及び北海道エリア（札幌）、東北エリア（仙台）、西日本エリア（名古屋、京都、大阪、福岡、那覇）において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、バリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、株式会社フジホームへも一部の仲介を依頼しております。投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家に販売しております。居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客さまに販売しております。 （２）不動産内外装工事事業当社グループが買取した中古不動産の内外装工事を行っております。一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間1,000件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、中古不動産を時代に調和した形に生まれ変わらせております。 （３）不動産流通事業不動産賃貸事業と連携し、オーナー様からの物件売買のご要望に応じて、株式会社フジホームが仲介業務を行っております。 （４）不動産開発事業当社は、主に不動産投資を目的とした投資家向けに、賃貸マンションやオフィスビルを中心とした収益物件等の開発を、開発用地の仕入れ業務から、企画立案、設計、工事監理、リーシング、販売まで行っております。これまで当社が培った不動産再生のノウハウを活かし、より環境に配慮し、物件毎に最適なコンセプトを設定した開発を行っております。 （５）不動産特定共同事業当社は、不動産投資家の裾野の拡大を目的として、不動産特定共同事業法に基づく不動産の小口化商品の販売を行っております。これまで当社が培った中古不動産に対する目利き力で、都心の優良な一棟賃貸マンションやオフィスビルを厳選し、小口化することで、お客さまの資産状況に合わせた商品を提供しております。また、販売後においても高い品質を維持するため、運営及び管理を含めた継続的なサポート体制を整備しております。 ＜賃貸その他事業＞賃貸その他事業では、不動産賃貸事業、不動産管理事業、その他事業を行っております。 （１）不動産賃貸事業当社が買取した「投資用不動産」や当社及び株式会社フジホームが保有する「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸しております。「投資用不動産」及び「固定資産物件」の管理を株式会社フジホームへ委託することで、不動産賃貸事業における収益力の向上と不動産買取再販事業における販売活動の効率化を推進しております。 （２）不動産管理事業当社が買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」の賃貸管理業務を株式会社フジホームが行っており、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納賃料の解消等の実施をとおして、不動産投資利回りの向上というバリューアップに結び付けております。また、不動産買取再販事業における「投資用不動産」の購入者の意向に応じて、販売後も引き続き賃貸管理業務を行っております。 （３）その他事業上記セグメントに該当しない事業については、その他事業に区分しております。株式会社ムゲンファンディングは、クラウドファンディング事業者との連携を通じて、不動産投資経験の少ない個人投資家向けに資産運用のひとつとして、小口の不動産投資サービスを提供する事業を行っております。株式会社ムゲンアセットマネジメントは、これまで培ってきた中古不動産に対する目利き力を駆使し、厳選した優良アセットを活用した私募ファンドの組成、及びアセットマネジメント事業を行ってまいります。 事業の系統図は、次のとおりであります。

(セグメント情報等) 【セグメント情報】１．報告セグメントの概要 (1) 報告セグメントの決定方法当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、中古の区分マンション、戸建を購入し、リフォームしたうえで販売する不動産売買を主な事業としております。それ以外に賃貸用不動産を購入し賃貸するほか、販売用の一棟マンション、ビル等を販売するまでの間、賃貸する事業及びマンション等の賃貸管理を行う賃貸事業を展開しております。従って、当社グループでは、「不動産売買事業」と「賃貸その他事業」を報告セグメントとしております。 (2) 各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類「不動産売買事業」は、区分所有マンション、投資用不動産（賃貸マンション・オフィスビル）、戸建の売買及びそれに関連する内外装工事や販売時の仲介手数料収入を含んでおります。「賃貸その他事業」は、一棟マンションまたはビル、区分マンション等を賃貸して得られる賃料収入及び賃貸マンション、ビルを管理する賃貸管理収入を含んでおります。 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報前連結会計年度(自 2024年１月１日 至 2024年12月31日)(単位：百万円) 報告セグメント調整額(注)合計不動産売買事業賃貸その他事業計売上高 外部顧客への売上高59,7582,42962,187－62,187 セグメント間の内部 売上高又は振替高01717△17－計59,7582,44662,205△1762,187セグメント利益11,26773612,003△2,3809,623セグメント資産28,75135,47964,23123,27287,503その他の項目 減価償却費1475376739807 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額18621208113321 (注)１. 調整額は、以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額△2,380百万円は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。 (2)セグメント資産の調整額23,272百万円は、主に現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産等、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。３．投資用不動産について、販売までの期間に亘る賃料収入を賃貸その他事業の売上高としているため、保有期間中は賃貸その他事業のセグメント資産とし、販売の都度、帳簿価額で不動産売買事業のセグメント資産に振り替えております。 当連結会計年度(自 2025年１月１日 至 2025年12月31日)(単位：百万円) 報告セグメント調整額(注)合計不動産売買事業賃貸その他事業計売上高 外部顧客への売上高65,3272,93568,262－68,262 セグメント間の内部 売上高又は振替高－33△3－計65,3272,93968,266△368,262セグメント利益13,39071214,102△3,05311,049セグメント資産31,42351,43282,85523,842106,698その他の項目 減価償却費209861,006381,045 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額473,7873,83463,840 (注)１. 調整額は、以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額△3,053百万円は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。 (2)セグメント資産の調整額23,842百万円は、主に現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産等、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。３．投資用不動産について、販売までの期間に亘る賃料収入を賃貸その他事業の売上高としているため、保有期間中は賃貸その他事業のセグメント資産とし、販売の都度、帳簿価額で不動産売買事業のセグメント資産に振り替えております。 【関連情報】 前連結会計年度(自 2024年１月１日 至 2024年12月31日)１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一のため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1) 売上高本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 (2) 有形固定資産本邦以外の国または地域に所在する有形固定資産を有していないため、該当事項はありません。 ３．主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。 当連結会計年度(自 2025年１月１日 至 2025年12月31日)１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一のため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1) 売上高本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 (2) 有形固定資産本邦以外の国または地域に所在する有形固定資産を有していないため、該当事項はありません。 ３．主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】該当事項はありません。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】該当事項はありません。

１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一のため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

３ 【事業等のリスク】[基本方針]当社グループでは、物理的・経済的若しくは信用上の損失又は不利益を生じさせる要因となりうる事象をリスクと特定し、経営への影響度と発生可能性で評価し、アセスメント結果を基に当社グループとしての重要リスクを決定しております。その中でも、リスクが顕在化した場合に事業に重大な影響を及ぼすものをモニタリング対象リスクとして特定し、リスク対策の進捗などを重点的にモニタリングすることで、全社的なリスク対策の強化を図っております。経営戦略を実行する上で、潜在するリスクが顕在化しないよう、適切な対応を定めるリスクマネジメント体制を構築するとともに、重大なリスクが発現した場合の損失を最小限に抑えるクライシスマネジメント体制も整えております。 [リスク管理体制]当社グループのリスクマネジメントの推進にあたっては、管理本部長を委員長とし、各部門及びグループ会社の責任者が出席する「リスクマネジメント・コンプライアンス委員会」を当連結会計年度中に５回開催し、同委員会において、外部環境、事業戦略、業務プロセス、法務・コンプライアンスの各項目にリスクを分類し、各分類から抽出されたリスクを影響度と発生可能性の観点から評価し、リスクアセスメントを実施しております。その中でも、企業活動に重大な影響が想定され、かつ当年度重点的に取り組むべきと評価したリスク項目をモニタリング対象リスクとして特定しております。その上で、特定したモニタリング対象リスクごとに関連部門から担当責任者が任命され、委員会下部にある分科会においてリスク対応策を検討・実行しております。進捗状況は、四半期ごとにモニタリングを通じて確認され、必要に応じた是正・改善が行われ、取締役会に報告しております。 [リスク管理体制図] [主要なリスクとして認識している事項]有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。 （１）経済動向・社会・制度等の変化に関するリスク外部環境●リスクシナリオ当社グループの事業は、不動産という社会インフラ、税や各種規制といった法制度、株式市場などの経済動向、海外投資家への販売増加に伴う各国の法規制や外国人の不動産取得に関する制度見直しの動向など、様々な要因の影響下にあります。これらに変化が生じた場合、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策当社グループは、多様な不動産関連商品・サービスを提供し、特定の事業に依存しないポートフォリオを構築することで、負の影響が生じた場合のリスクを最小化するのみならず、経済動向等の変化を事業成長の機会にも積極的に繋げていけるよう取り組みを進めております。2025年２月14日に策定した第３次中期経営計画においては、「資本コストと株価を意識した経営」「サステナビリティ経営」を経営方針として掲げ、「事業領域の拡大」と「新たな価値創造」の２つを事業戦略の軸とおき、更なる企業価値の向上に取り組んでおります。また、2025年からは新たにアセットマネジメント事業を立ち上げ、運用資産残高の拡大を通じた安定収益の確保にも努めております。 （２）不動産小口化商品に係る税制見直しに関するリスク外部環境●リスクシナリオ当社グループの事業は、各種税制度や法的規制の見直しの影響下にあるところ、2025年12月19日に公表された令和８年度税制改正大綱においては、不動産小口化商品に関する相続税評価方法の見直しの方針が明記されております。かかる税制の見直しにより投資家のニーズが変化した場合には、不動産小口化商品の販売機会が損なわれ、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策当社グループは、不動産小口化商品にかかる投資家のニーズを的確に捉え、相続税評価方法の変化に関わらず、安定した需要の獲得に努めております。今後は、節税効果にとらわれず、分散投資のメリットを最大限訴求できる組成商品や組成スキームの多様化、出口戦略の拡充、販売ネットワークの拡大をより一層強化してまいります。また、同税制改正に伴う影響を適切に伝達するため、投資家に対するリスク説明を強化し、投資家への情報提供の充実を図っております。 （３）仕入・販売に関するリスク外部環境●リスクシナリオ当社グループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）を中心に展開しており、居住用不動産の買取再販については参入障壁も低いため、各社との競争環境が厳しくなっております。投資用不動産に関しましても大手不動産会社が新たに事業参入するなど、競争環境は年々厳しさを増しており、当社グループが目標とする利益率の確保が行えない環境となり、計画どおりの仕入・販売が行えない場合には、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策当社グループは、幅広いアセットタイプや価格帯を取り扱うこと、スピード感のある契約・決済手続きを行うことに加えて、2023年からは地方への営業所の展開も開始することで、不動産仲介会社及びアセットオーナーの幅広いニーズに応え、競合他社との差別化を図っております。他社では仕入が困難な物件でも、当社グループが長年培った経験及びデータに基づき、その立地・エリアの特性に合わせた物件に再生することで、厳しい条件下においても幅広く仕入・販売が行えるよう努めております。 （４）有利子負債への依存と金利変動に関するリスク事業戦略●リスクシナリオ当社グループは、不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達しており、当連結会計年度末における有利子負債依存度は58.8％となっております。このため、今後、金融情勢の変動によって金利上昇や金融機関の融資姿勢が変化した場合には、支払利息の増加や仕入計画の変更等により当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策有利子負債依存度に関しましては、その数値を65％以下とすることを財政健全性の一つの指標としており、自己資本比率やネットD/Eレシオを含めた指標を常に管理することで、財政状態を強化しております。加えて、当社グループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件毎に販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行うことで、取引金融機関との円滑な取引関係を構築しております。 （５）財務制限条項に関するリスク事業戦略●リスクシナリオ当社は、2025年３月14日開催の取締役会決議に基づき８行の金融機関とシンジケートローン契約を締結しております。この契約には、財務制限条項が付されており、これらの条項に抵触した場合、期限の利益を喪失し、当社の財務状態に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策当社グループにおいては、第３次中期経営計画において、自己資本比率、ネットD/Eレシオ等の財務指標を重要な経営指標（KPI）として設定しております。財務制限条項への抵触を防止する観点も踏まえて、これらの指標に基づき財務状況の推移を取締役会にてモニタリングし、健全な財務体質の維持・向上に努めております。また、一定の現預金水準の確保により、流動性リスクの低減も併せて図っております。 （６）販売用不動産の評価損に関するリスク事業戦略●リスクシナリオ当社グループが保有する販売用不動産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号 2019年７月４日改正分)を適用しております。期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等の居住用不動産については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策当社グループでは、不動産売買市場の動向を常に注視し、業績への影響の把握と事業の進捗管理や精度の向上に努めており、販売用不動産の保有中に市況変動があった場合でも適切に利益が確保できるよう、仕入価格を厳正に精査し決定しております。買取再販事業は仕入から販売まで短期間のサイクルではありますが、仮に長期在庫となった場合でも、正味売却価額の低下を極力抑制できるよう適切なリフォーム計画と賃料設定による投資利回りの改善・向上に努めています。 （７）法的規制に関するリスク法務・コンプライアンス●リスクシナリオ当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」「建設業法」「不動産特定共同事業法」「建築基準法」「都市計画法」「国土利用計画法」「借地借家法」「不当景品類及び不当表示防止法」「不動産の表示に関する公正競争規約」「金融商品取引法」等の各種法的規制を受けております。今後、これらの法的規

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は次のとおりであります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、米国の通商政策による影響が一部の産業に見られるものの、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により緩やかに回復しております。一方で、米国の政策動向や物価上昇の継続がわが国の景気を下押しするリスクに加え、金融資本市場の変動による影響など、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行による政策金利の引き上げが実施され、金利水準としては約30年ぶりの高さに到達しておりますが、不動産市場への影響は限定的にとどまっております。こうした中、不動産投資市場は回復・活発化の動きを見せており、投資用不動産の需要は依然として高い状況が継続しております。居住用不動産についても底堅い需要が維持されており、市場全体として引き続き堅調に推移しております。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によれば、2025年における首都圏の中古マンション成約件数は49,114件（前年比31.9％増）で、３年連続で前年を上回りました。成約平米単価は82.98万円（同7.9％増）で、13年連続の上昇となり、この13年で117.3％上昇しております。また、成約価格においても5,200万円（同6.3％増）と成約平米単価と同様に13年連続で上昇しました。成約物件を価格帯別に見ると、１億円超の成約件数、構成比率ともに拡大しており、首都圏全体の１割以上を占めています。12月の在庫件数は、43,381件と前年同月比で3.6％減少しました。このような事業環境の下、当社グループの主力事業である不動産買取再販事業は、円安及び低金利環境を背景に国内外投資家からの需要が堅調に推移し、投資用不動産及び居住用不動産ともに売上高・売上総利益が前年を上回って着地しております。特に、収益性を重視した販売により、粗利率は計画を上回る水準で推移しました。仕入面は、地方エリアも含めて投資用不動産の大型物件を中心に積極的な仕入活動を推進し、投資用不動産の仕入額は292億82百万円（前期比57.9％増）と大きく伸長しております。また、ホテルやヴィラ等の新たなアセットを取り扱うことで、事業領域の拡大を図ってまいりました。不動産開発事業は、当社オリジナルブランドである「サイドプレイス」シリーズの竣工を進め、当期は１棟竣工となりました。販売においては、リーシング・販売活動の強化を進めた結果、１棟売却しております。不動産特定共同事業は、「令和８年度税制改正大綱」の公表に伴い、不動産小口化商品の販売動向に一部慎重さが見られ、「荻窪プロジェクト」は当期中の完売には至りませんでした。そのため、12月に第一期募集を終了し、組成を実施しております。第二期募集につきましては、2026年１月より募集を開始しております。以上の結果、当連結会計年度における売上高は682億62百万円（前期比9.8％増）、営業利益は110億49百万円（同14.8％増）、経常利益は99億51百万円（同12.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は66億59百万円（同9.4％増）となりました。 セグメントの業績は、次のとおりであります。(不動産売買事業)不動産買取再販事業におきましては、投資用不動産の販売が224件（前期比47件増）、平均販売単価は１億37百万円（同9.8％減）となり、売上高は308億66百万円（同14.1％増）となりました。また、居住用不動産の販売は、419件（前期比62件減）、平均販売単価は77百万円（同33.2％増）となり、売上高は324億38百万円（同16.0％増）となりました。不動産開発事業は、販売が１件（前期比４件減）、売上高は６億32百万円（同74.8％減）となりました。不動産特定共同事業は、プロジェクト２件の組成と荻窪プロジェクトの第一期募集が終了し、売上高は13億１百万円（前期比39.2％減）となりました。以上の結果、売上高は653億27百万円（前期比9.3％増）、セグメント利益（営業利益）は133億90百万円（同18.8％増）となりました。 (賃貸その他事業)賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が27億35百万円（前期比23.2％増）となりました。以上の結果、売上高は29億35百万円（前期比20.9％増）、セグメント利益（営業利益）は７億12百万円（同3.2％減）となりました。 （注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産、及び土地等も含まれております。 ② 財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、総資産は1,066億98百万円（前期比21.9％増）、総負債は708億96百万円（同27.9％増）、純資産は358億2百万円（同11.6％増）となりました。（資産）総資産の主な増加要因は、販売用不動産（仕掛販売用不動産も含む）が152億56百万円、有形固定資産が31億56百万円、投資有価証券が11億70百万円増加した一方、現金及び預金が12億97百万円減少したことによるものであります。（負債）総負債の主な増加要因は、長期借入金（１年内返済予定を含む）が109億17百万円、短期借入金が29億7百万円増加したことによるものであります。（純資産）純資産の主な増加要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が66億59百万円増加した一方、利益剰余金の配当により34億72百万円減少したことによるものであります。 ③ キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ13億27百万円減少し、191億73百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の営業活動の結果、使用した資金は、67億56百万円（前連結会計年度は、26億円の獲得）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益99億47百万円の計上があった一方、棚卸資産の増加額156億５百万円、法人税等の支払額34億６百万円があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の投資活動の結果、使用した資金は、49億75百万円（前連結会計年度は、３億12百万円の使用）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入18億97百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出38億27百万円、定期預金の預入による支出19億27百万円、投資有価証券の取得による支出11億70百万円があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の財務活動の結果、獲得した資金は、104億３百万円（前連結会計年度は、８億25百万円の使用）となりました。これは主に、長期借入れによる収入371億28百万円、社債の発行による収入40億57百万円、短期借入金の純減額29億7百万円があった一方、長期借入金の返済による支出262億10百万円、社債の償還による支出39億99百万円、配当金の支払額34億72百万円があったことによるものであります。 ④ 仕入及び販売の状況（生産実績）当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、該当事項はありません。（受注実績）当社グループは、受注生産を行っていないため、該当事項はありません。 （販売実績）当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 区分当連結会計年度(自 2025年１月１日至 2025年12月31日) セグメントの名称 販売件数前年同期比（％） 販売高(百万円)前年同期比（％）不動産売買事業64797.165,327109.3賃貸その他事業－－2,935120.9合計64797.168,262109.8 (注) セグメント間取引については相殺消去しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 ① 経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して60億75百万円増加の682億62百万円（前連結会計年度比9.8％増）となりました。これは、不動産売買事業の売上高が55億68百万円増加の653億27百万円（同9.3％増）となったことによります。この不動産売買事業の内、投資用不動産は、円安及び低金利環境を背景に、国内外の投資家への販売が好調に進捗し、売上高は38億22百万円増加の308億66百万円（同14.1％増）と前期を上回る結果となりました。居住用不動産につきましても、新築不動産価格の高騰を背景とした中古不動産への需要の高まりを受け、高価格帯物件を中心に販売が堅調に推移し、売上高は44億80百万円増加の324億38百万円（同16.0

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針当社は、経営理念として「夢現 －夢を現実に－」を掲げ、お客さまの夢を実現することで企業としての成長を遂げ、ひいては株主・投資家の皆さまを含むすべてのステークホルダーの価値向上に貢献することを目指しております。この理念のもと、当社は『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』というミッションを掲げ、事業活動を通じて地球温暖化や少子高齢化、空き家問題、住宅ストックの老朽化など、不動産業界が直面する社会課題の解決に取り組んでおります。これにより、持続的な企業価値の向上を図り、長期的な成長を実現してまいります。また、このミッションの実現に向け、『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを行動指針とし、企業の競争力を高めてまいります。そして、2030年に向けた長期ビジョンとして「不動産事業を通じた持続可能な経済価値・社会価値の創造」を掲げております。この目標を達成するため、2025年12月期から始まる第３次中期経営計画において、「資本コストと株価を意識した経営」と「サステナビリティ経営」の２軸を経営方針として据え、企業価値の更なる向上に努めてまいります。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略[経営環境]当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行による金融政策の正常化を背景に金利水準が長期にわたる低金利環境から上昇局面へ転じた結果、住宅ローン金利や事業用資金の借入金利の上昇により、不動産の取得・投資に際しては立地条件や価格の妥当性、将来の収益性等をより重視する傾向が見られます。一方で、賃料水準の上昇やインフレ環境を背景とした実物資産としての不動産の相対的な価値は引き続き認識されており、居住用・投資用を問わず引き続き堅調な需要が維持されております。 居住用不動産につきましては、インバウンド需要の増加を背景に、商業地や観光地を中心に地価の上昇が顕著となっております。また、継続する円安基調や労働需給の逼迫・資材価格の上昇による建築コストの高止まりにより、新築不動産の価格は上昇圧力が継続しております。こうした環境下、リノベーション技術の高度化により新築と遜色ない品質を備えた中古不動産の供給が増加し、価格優位性を背景に中古不動産への需要シフトが一段と進展しております。都市部においては、中古マンション価格も高止まりする状況が続いているものの、依然として新築マンションとの価格差は大きく、取得価格と居住価値のバランスを重視する選好が強まっております。投資用不動産につきましては、金利上昇局面にあるものの、円安や不動産市場の安定性を背景に、国内外の投資家からの関心は引き続き高い水準を維持しております。特に首都圏及び主要都市のオフィス市場では、オフィス回帰の進展により空室率の低下が継続、賃料は上昇傾向が確認されるなど、安定的な収益性が期待される環境が整っております。加えて、政府による財政出動やインフレ対策が景気の下支え要因となることが見込まれており、これらの政策動向は不動産市場の投資マインドを一定程度支える要因になるものと考えられます。一方で、海外景気の下振れがわが国の景気を下押しするリスク、物価上昇の長期化、建築費の高止まり、金融資本市場の変動に加え、政府による外国人の不動産取得に関する制度見直しの動向等、不動産市場に影響を及ぼし得る不確実性も存在しております。当社グループといたしましては、これらのリスク要因を注視しつつ、国内外の需給動向や政策・制度環境の変化を的確に捉え、柔軟かつ慎重な事業運営を進めてまいります。 [中期的な会社の経営戦略]当社グループは、2025年12月期を初年度とする３カ年の第３次中期経営計画を発表しております。第３次中期経営計画では「資本コストと株価を意識した経営」「サステナビリティ経営」を経営方針として掲げ、「事業領域の拡大」と「新たな価値創造」の２つを事業戦略の軸とおき、更なる企業価値の向上に取り組みます。事業によって創出された利益は株主の皆さまへ適切に還元するとともに、人材・DXへの投資や新規事業創出・M&Aにも配分し、既存事業の更なる成長につなげる好循環を生み出します。主力の買取再販事業は、営業生産性の向上と営業エリア拡大で組織力の向上を図るとともに、営業チャネル及び取り扱うアセットタイプを拡充することで、事業の更なる成長を推進してまいります。不動産開発事業及び不動産特定共同事業は、仕入・販売力の強化や両事業部の連携強化で事業領域を拡大するとともに、物件価値の向上・アセットタイプの多様化を図ることで、事業を大きく成長させてまいります。 （３）目標とする経営指標第３次中期経営計画では、事業の「成長性」「資本効率性」「財務健全性」「株主還元」を重要な経営指標としております。経営指標の詳細については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」をご参照ください。また、第３次中期経営計画の２年目である2026年12月期の連結業績見通しにつきましては、足元の事業環境及び在庫状況を鑑みて、計画数値の見直しを行っており、売上高は792億86百万円（前期比16.1％増）、営業利益は123億98百万円（同12.2％増）、経常利益は110億58百万円（同11.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は75億95百万円（同14.1％増）を予想しております。 （４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略 [経営環境] 及び [中期的な会社の経営戦略] 」に記載の経営方針及び中期的な会社戦略を実行する上で、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は以下のとおりであります。 ① 不動産売買事業における新規物件の取得当社グループは、2025年から開始した３カ年の第３次中期経営計画において、主力事業である不動産買取再販事業の更なる強化と成長を最重要テーマとして掲げております。同計画のもと、営業生産性の向上、営業チャネルの拡充、アセットタイプの多様化、並びに継続的な営業エリアの拡大を通じて、新規物件の取得を一層加速させる体制の構築を進めております。投資用不動産需要が底堅く推移している市場環境を踏まえ、収益性の高い大型物件の取得を推進するとともに、需要の高いアセットを厳選した仕入を徹底することで、事業規模及び収益力の向上を図ってまいります。不動産開発事業につきましては、市場ニーズ及び事業採算性の双方を重視し、開発用地の取得を慎重に検討するとともに、取り扱うアセットタイプの多様化を図ってまいります。不動産特定共同事業につきましては、継続して組成商品の多様化を進めるとともに、地域特性を活かした商品の仕入を推進し、投資家ニーズに応える魅力的な商品ラインアップの拡充に取り組んでおります。 ② 販売用不動産の在庫回転率の向上当社グループが属する不動産業界では、旺盛なインバウンド需要を背景に、国内外の投資家からの需要は引き続き底堅く推移し、不動産市況は総じて安定的に推移することが見込まれております。一方で、金利上昇や資材価格の高止まりに伴う建築コストの増加に加え、米国の政策動向等、国内外の経済・金融環境を巡る不透明な要素も多く、不動産市場においては先行きの見極めが重要な局面にあると認識しております。このような環境下において、当社グループは、不動産の保有期間を適切に管理し、在庫回転率の向上を図ることで、市場環境の変化に対して迅速かつ柔軟に対応できる事業運営体制の構築が重要であると考えております。当社グループでは、一昨年に工事部門を子会社から当社へ移管することで、施工体制の強化を図ってまいりました。これにより、内外装工事の工期短縮を実現し、販売用不動産の早期商品化を可能とする体制を構築しております。また、仲介会社向け物件紹介サイトの機能拡充に加え、不動産テックを活用した販売活動の効率化や、顧客の購入判断を支援する情報提供の強化を進めており、投資家・エンドユーザー双方に対して、迅速かつ的確な情報提供が可能な環境整備を進めております。これらの取り組みを通じて、販売スピードの向上及び在庫回転率の改善を図り、安定的かつ持続的な収益創出につなげてまいります。 ③ 工事原価削減による収益性の向上円安基調の継続による資材価格の高騰に加え、一昨年以降、運輸業及び建設業における人員不足を背景とした労務費の上昇により、工事原価は増加傾向にあります。これらの外部環境の変化は、今後も一定期間継続することが想定されており、収益性の確保に向けた原価管理の重要性は一段と高まっております。このような状況のもと、当社グループでは、資材調達先及び工事協力会社の拡充を継続的に進めることで、調達コストや委託費用の適正化に取り組んでおります。加えて、業務オペレーションの見直しによる労務費単価の抑制、価格及び品質の標準化を通じたコスト削減、並びに工期短縮の実現等、多角的な施策を講じることで工事原価の抑制を推進しております。これらの取り組みを通じて、外部環境の変動に左右されにくい収益構造

【関連当事者情報】１．関連当事者との取引 連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引 連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等前連結会計年度(自 2024年１月１日 至 2024年12月31日)種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金(百万円)事業の内容又は職業議決権等の所有(被所有)割合(％)関連当事者との関係取引の内容取引金額(百万円)科目期末残高(百万円) 役員藤田 進－－当社代表取締役会長(被所有)直接19.63－金銭報酬債権の現物出資に伴う自己株式の処分（注）35－－ 役員藤田 進一－－当社代表取締役社長(被所有)直接7.32－金銭報酬債権の現物出資に伴う自己株式の処分（注）27－－ （注）譲渡制限付株式報酬制度に伴う、金銭報酬債権の現物出資によるものであります。 当連結会計年度(自 2025年１月１日 至 2025年12月31日)種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金(百万円)事業の内容又は職業議決権等の所有(被所有)割合(％)関連当事者との関係取引の内容取引金額(百万円)科目期末残高(百万円) 役員藤田 進－－当社代表取締役会長(被所有)直接17.39－金銭報酬債権の現物出資に伴う自己株式の処分（注）53－－ 役員藤田 進一－－当社代表取締役社長(被所有)直接6.05－金銭報酬債権の現物出資に伴う自己株式の処分（注）41－－ （注）譲渡制限付株式報酬制度に伴う、金銭報酬債権の現物出資によるものであります。 ２．親会社又は重要な関連会社に関する注記 該当事項はありません。

(重要な会計上の見積り)前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）１.販売用不動産の評価当社グループが保有する販売用不動産の主な内容は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」であります。 （1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額販売用不動産60,525百万円売上原価（商品評価損）５百万円 上記のうち、投資用不動産に関する金額は、販売用不動産が32,760百万円であります。また、居住用不動産に関する金額は、販売用不動産が27,765百万円、売上原価（商品評価損）５百万円であります。 （2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ①「投資用不動産」ⅰ算出方法 投資用不動産は、個別法における原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）による評価を行っています。収益性の低下により正味売却価額が下落した場合は、当該正味売却価額から見積販売直接経費を控除した価額を貸借対照表価額とし、差額を商品評価損として計上しております。正味売却価額は、物件仕入時に策定される営業計算書において設定される販売予定価格等に基づいております。また、上記のほか、販売の状況に応じて、正味売却価額を変更することがあります。ⅱ主要な仮定投資用不動産の評価において主要な仮定である販売予定価格は、物件の立地、周辺の取引事例、賃料、入居率、想定利回り等を踏まえ、これらを見積もっております。ⅲ翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響主要な仮定である販売予定価格の見積りは不確実性を伴い、販売予定価格は不動産賃貸や不動産投資の市況の変化等により見積りと将来の結果が異なる可能性があります。 ②「居住用不動産」ⅰ算出方法居住用不動産は、個別法における原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）による評価を行っています。収益性の低下により正味売却価額が下落した場合は、当該正味売却価額から見積販売直接経費を控除した価額を貸借対照表価額とし、差額を商品評価損として計上しております。正味売却価額は、物件仕入時に策定される営業計算書において設定される販売予定価格等に基づいております。また、上記のほか、販売の状況に応じて、正味売却価額を変更することがあります。ⅱ主要な仮定居住用不動産の評価において主要な仮定である販売予定価格は、物件の立地、周辺の取引事例等を踏まえ、これらを見積もっております。ⅲ翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響主要な仮定である販売予定価格の見積りは不確実性を伴い、販売予定価格は住宅販売の市況の変化等により見積りと将来の結果が異なる可能性があります。 ２．固定資産の減損 （1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額有形固定資産2,773百万円無形固定資産79百万円減損損失－百万円 （2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ①算出方法固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失額を控除した価額を貸借対照表価額としております。減損損失額は資産において、営業活動から生ずる損益等の継続的なマイナス、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等を減損の兆候とし、減損の兆候があると認められた場合には、減損損失の認識の要否を判定します。判定の結果、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回り減損損失の認識が必要と判断された場合、帳簿価額を回収可能価額（正味売却価額又は使用価値のいずれか高い価額）まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として計上します。正味売却価額は、不動産鑑定士による鑑定評価額等を使用しております。また、使用価値は、将来キャッシュ・フローを割引いて算出しております。 ②主要な仮定割引前将来キャッシュ・フロー及び使用価値の見積りにおける主要な仮定は、賃貸収入、賃貸原価及び割引率であります。これらは物件の立地、周辺の取引事例、賃料、入居率、想定利回り等を踏まえて見積もっております。 ③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響主要な仮定である賃貸収入及び賃貸原価の見積りは不確実性を伴い、不動産賃貸の市況変化等により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）１.販売用不動産の評価当社グループが保有する販売用不動産の主な内容は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」であります。 （1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額販売用不動産75,499百万円売上原価（商品評価損）８百万円 上記のうち、投資用不動産に関する金額は、販売用不動産が45,572百万円であります。また、居住用不動産に関する金額は、販売用不動産が29,927百万円、売上原価（商品評価損）８百万円であります。 （2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ①「投資用不動産」ⅰ算出方法 投資用不動産は、個別法における原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）による評価を行っています。収益性の低下により正味売却価額が下落した場合は、当該正味売却価額から見積販売直接経費を控除した価額を貸借対照表価額とし、差額を商品評価損として計上しております。正味売却価額は、物件仕入時に策定される営業計算書において設定される販売予定価格等に基づいております。また、上記のほか、販売の状況に応じて、正味売却価額を変更することがあります。ⅱ主要な仮定投資用不動産の評価において主要な仮定である販売予定価格は、物件の立地、周辺の取引事例、賃料、入居率、想定利回り等を踏まえ、これらを見積もっております。 ⅲ翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響主要な仮定である販売予定価格の見積りは不確実性を伴い、販売予定価格は不動産賃貸や不動産投資の市況の変化等により見積りと将来の結果が異なる可能性があります。 ②「居住用不動産」ⅰ算出方法居住用不動産は、個別法における原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）による評価を行っています。収益性の低下により正味売却価額が下落した場合は、当該正味売却価額から見積販売直接経費を控除した価額を貸借対照表価額とし、差額を商品評価損として計上しております。正味売却価額は、物件仕入時に策定される営業計算書において設定される販売予定価格等に基づいております。また、上記のほか、販売の状況に応じて、正味売却価額を変更することがあります。ⅱ主要な仮定居住用不動産の評価において主要な仮定である販売予定価格は、物件の立地、周辺の取引事例等を踏まえ、これらを見積もっております。ⅲ翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響主要な仮定である販売予定価格の見積りは不確実性を伴い、販売予定価格は住宅販売の市況の変化等により見積りと将来の結果が異なる可能性があります。 ２．固定資産の減損 （1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額有形固定資産5,929百万円無形固定資産113百万円減損損失－百万円 （2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ①算出方法固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失額を控除した価額を貸借対照表価額としております。減損損失額は資産において、営業活動から生ずる損益等の継続的なマイナス、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等を減損の兆候とし、減損の兆候があると認められた場合には、減損損失の認識の要否を判定します。判定の結果、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回り減損損失の認識が必要と判断された場合、帳簿価額を回収可能価額（正味売却価額又は使用価値のいずれか高い価額）まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として計上します。正味売却価額は、不動産鑑定士による鑑定評価額等を使用しております。また、使用価値は、将来キャッシュ・フローを割引いて算出しております。 ②主要な仮定割引前将来キャッシュ・フロー及び使用価値の見積りにおける主要な仮定は、賃貸収入、賃貸原価及び割引率であります。これらは物件の立地、周辺の取引事例、賃料、入居率、想定利回り等を踏まえて見積もっております。 ③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響主要な仮定である賃貸収入及び賃貸原価の見積りは不確実性を伴い、不動産賃貸の市況変化等により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。

５ 【重要な契約等】（社債に付される財務上の特約）当社は、以下のとおり、財務上の特約が付された第１回期限前償還条項付無担保社債を発行いたしました。 １．社債の発行日 2025年６月30日 ２．社債の期末残高 3,600百万円 ３．償還期限 2028年６月30日 ４．担保・保証の内容 担保及び保証は付されておらず、特に留保されている資産はありません。 ５．特約の内容 （1）担保提供制限当社が国内で発行した、または当社が国内で今後発行する他の無担保社債のために担保権を設定する場合には、同順位の担保権を設定する。 (2) 純資産額の維持当社の連結の中間期及び通期の貸借対照表に示される純資産合計を、直前の連結会計年度末日における連結の通期の貸借対照表に示される純資産合計の75パーセントに相当する金額以上に維持しなければならない。 (3) 利益維持当社の連結の中間期及び通期の損益計算書に示される経常損益の金額が、２期連続して損失とならないように維持しなければならない。

３ 【配当政策】当社は、株主の皆さまに対する利益還元を経営の重要課題の一つと位置付けております。長期的な事業拡大のため財務体質の強化と内部留保の充実を図りつつ、安定した配当を継続することを基本方針とし、業績の水準やバランスシートをベースとする資本コストや資本収益性等を総合的に勘案し利益配分を決定してまいりたいと考えております。また、中長期的な連結配当性向の目標水準を40％以上としております。配当の実施については、株主の皆さまへの利益還元の機会を充実させるため、中間配当と期末配当の年２回実施を基本方針としております。これらの剰余金の配当について、中間配当の決定機関は取締役会、期末配当の決定機関は株主総会としております。2025年12月期の期末配当金につきましては、１株当たり69円（年間配当額114円）とし、連結配当性向は40.0％を予定しております。また、2026年12月期の配当につきましては、業績見通し並びに上記配当方針を勘案し、１株当たり130円（中間配当52円、期末配当78円）、連結配当性向は40.2％を予定しております。なお、当社は中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。内部留保資金につきましては、引き続き事業拡大に向け主力事業である不動産買取再販事業、成長事業である不動産開発事業及び不動産特定共同事業の物件取得、並びに人材・システム投資等へ積極的に活用していく予定であります。 （注）基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）2025年８月８日取締役会決議1,05245.002026年３月26日定時株主総会決議（予定）1,62069.00