３ 【事業の内容】 当社グループは当社、子会社355社（うち連結子会社321社）、関連会社112社で構成され、資産活用型ビジネスの都市開発事業と戦略投資事業、人財活躍型ビジネスの管理運営事業と不動産流通事業の４つの事業セグメントで構成しております。各事業セグメントの位置づけは次のとおりであり、これらの事業セグメントは連結財務諸表の注記事項に記載のセグメントの区分と同一であります。 なお、当社は有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 都市開発事業 東急不動産㈱等がオフィスビルや商業施設などの開発、賃貸、運営、売却業務及び、分譲住宅や賃貸住宅の開発、分譲、売却業務等を行っています。一部のオフィスビル等については㈱東急コミュニティーに、一部の商業施設については東急不動産SCマネジメント㈱に管理・運営を委託しております。 戦略投資事業 東急不動産㈱等が再生可能エネルギー発電施設や物流施設の開発、賃貸、運営、売却業務等を行っています。一部の再生可能エネルギー施設についてはリニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更）に管理を委託しております。 東急不動産キャピタル・マネジメント㈱が不動産私募ファンド等の組成・運用業務、東急不動産リート・マネジメント㈱が不動産投資信託の資産運用業務を行っています。 PT.Tokyu Land Indonesia及びTokyu Land US Corporation等が海外における不動産開発の投資等を行っています。 管理運営事業 ㈱東急コミュニティー等がマンション、ビル等の総合管理業務、改修工事業等を行っております。 東急不動産㈱等が会員制リゾートホテル等の販売を行い、主に東急リゾート㈱が販売代理を行っております。 また、東急不動産㈱等がホテル、ゴルフ場、スキー場等の経営を行い、東急リゾーツ＆ステイ㈱に運営を委託しております。さらに、東急不動産㈱がシニア住宅の開発を行い、㈱東急イーライフデザインが経営・運営を行っております。加えて、東急リゾーツ＆ステイ㈱がホテル、ゴルフ場等の運営受託事業を行っております。 ㈱石勝エクステリアが環境緑化事業及び造園事業を行っております。 不動産流通事業 東急リバブル㈱等が不動産の仲介、販売代理、買取再販事業等を行っております。 東急住宅リース㈱や㈱学生情報センター等が賃貸住宅や学生マンション等の管理・運営及び転貸業務等を行っております。 上記のほか、不動産流通事業ではその他の関係会社である東急㈱※が販売するマンション、戸建住宅の販売代理業務を東急リバブル㈱が受託する等しております。 ※ 東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。 2026年３月末における主な事業の系統図は次のとおりであります。 ※１ 2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更しております。 ※２ 東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。

（セグメント情報等） 【セグメント情報】１．報告セグメントの概要 当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 当社は、連結子会社等を基礎とした事業・サービス別のセグメントから構成されており、人財と資産活用の観点から事業を分けております。報告セグメントの主な事業内容は以下のとおりであります。 （１）都市開発事業 オフィスビル・商業施設等の開発、賃貸、運営やマンション等の住宅分譲 （２）戦略投資事業 再生可能エネルギー発電施設・物流施設等の開発、賃貸、運営やREIT・ファンド の運用事業、海外における不動産開発の投資 （３）管理運営事業 マンション・ビル等の総合管理業務や改修工事等、会員制リゾートホテル、都市型 ホテル、ゴルフ場、スキー場、シニア住宅等の分譲・運営等、環境緑化事業、社内 ベンチャー制度による新規事業 （４）不動産流通事業 不動産の売買仲介、買取再販事業、販売代理等や賃貸住宅・学生マンションの管理 運営 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。 セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） （単位：百万円） 都市開発戦略投資管理運営不動産流通調整額連結財務諸表計上額売上高 外部顧客に対する売上高346,118108,952351,524343,704－1,150,301セグメント間の内部売上高又は振替高2,7221,85714,3191,716△20,616－計348,841110,810365,844345,421△20,6161,150,301セグメント利益(△損失)70,5445,15425,02650,791△10,754140,763セグメント資産1,713,812901,484452,556282,731△95,8633,254,722その他の項目 減価償却費20,68114,68211,3953,88388451,527のれんの償却額－－1,0598502,3524,262持分法適用会社への投資額－183,100－208960184,269有形固定資産及び無形固定資産の増加額27,65531,07025,3495,95961290,649 （注）１．セグメント利益及びセグメント資産の調整額の内容は以下のとおりであります。 （単位：百万円）利益金額セグメント間取引消去155全社費用 ※△10,910合計△10,754※全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る費用であります。 （単位：百万円）資産金額セグメント間取引消去△1,491,790全社資産 ※1,395,926合計△95,863※全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る資産であります。２．セグメント利益（△損失）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。３．減価償却費並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用とその償却費が含まれております。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） （単位：百万円） 都市開発戦略投資管理運営不動産流通調整額連結財務諸表計上額売上高 外部顧客に対する売上高397,351141,303350,587356,804－1,246,048セグメント間の内部売上高又は振替高2,5945,31913,7677,849△29,531－計399,946146,623364,355364,654△29,5311,246,048セグメント利益(△損失)75,23513,24227,17864,378△13,151166,882セグメント資産1,752,952985,736469,754331,447△120,8383,419,052その他の項目 減価償却費23,43328,50811,7014,08886368,595のれんの償却額－1,0389698502,3525,211持分法適用会社への投資額－181,9052,62683780185,396有形固定資産及び無形固定資産の増加額24,07469,39920,9077,1401,687123,209 （注）１．セグメント利益及びセグメント資産の調整額の内容は以下のとおりであります。 （単位：百万円）利益金額セグメント間取引消去△1,786全社費用 ※△11,365合計△13,151※全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る費用であります。 （単位：百万円）資産金額セグメント間取引消去△1,716,347全社資産 ※1,595,508合計△120,838※全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る資産であります。２．セグメント利益（△損失）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。３．減価償却費並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用とその償却費が含まれております。 【関連情報】 前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）１．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 （１）売上高 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 （２）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）１．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 （１）売上高 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 （２）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】 前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） （単位：百万円） 都市開発戦略投資管理運営不動産流通全社・消去合計減損損失1,254－11137－1,403 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） （単位：百万円） 都市開発戦略投資管理運営不動産流通全社・消去合計減損損失5,4201248239－5,666 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】 前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） （単位：百万円） 都市開発戦略投資管理運営不動産流通全社・消去合計当期償却額－－1,0598502,3524,262当期末残高－16,2997,2619,85319,99853,413（注）「全社・消去」の金額は、共同株式移転により当社を設立したことに伴い発生した金額等であります。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） （単位：百万円） 都市開発戦略投資管理運営不動産流通全社・消去合計当期償却額－1,0389698502,3525,211当期末残高－16,2606,3599,00317,64549,269（注）「全社・消去」の金額は、共同株式移転により当社を設立したことに伴い発生した金額等であります。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） 該当事項はありません。

１．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。

３ 【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、財政状態等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には以下のようなものがあります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。 （１）経営に重要な影響を及ぼすと想定されるリスク 当社グループでは、「リスク管理基本規程」において、グループ各社の経営目標の達成を阻害する事象として７つの個別リスク（投資リスク、財務資本リスク、人事労務リスク、法務コンプライアンスリスク、IT戦略リスク・デジタル戦略リスク、情報セキュリティリスク、危機管理対応）を定め、加えて、重要性の高いリスクとして気候変動リスクを重要リスクとして認識しております。 また「GROUP VISION 2030」において定めた６つのマテリアリティについて、機会及びリスクと、それに関連する重要リスクの特定を行いました。 マテリアリティ主な機会とリスク（○機会、●リスク）主な変動要因重要リスク多彩なライフスタイルをつくる○あらゆる生活シーンの融合●消費者ニーズとのミスマッチ・景気動向、不動産市況・競合企業動向・金融市場（金利、株価）・消費者動向投資リスク財務資本リスクウェルビーイングな街と暮らしをつくる○コミュニティ形成の重要性増大○防災・減災ニーズの高まり●都市間競争における劣後●資産の維持管理不足により価値低下サステナブルな環境をつくる○脱炭素・循環型社会への対応ニーズ 拡大●気候変動・災害激甚化●環境規制強化等によるコスト増・移行リスク：炭素税など法 規制の厳格化等・物理リスク：建物被害や気 温上昇による施設運営影響等気候変動リスクデジタル時代の価値をつくる○toC接点活用の重要性増大●既存事業のディスラプター出現・デジタル技術・企業等の動向IT戦略リスク・デジタル戦略リスク多様な人財が活きる組織風土をつくる○多様な人財によるイノベーション 創発●人材獲得市場における競争激化・人材の確保、育成・長時間労働人事労務リスク成長を加速するガバナンスをつくる○透明性向上によるステークホルダー との関係強化●法令違反、セキュリティ体制等不備 による損失、信用低下・サイバー攻撃・天変地異、事故・役職員の不正、法令違反・取締役会の実効性情報セキュリティリスク危機管理対応法務コンプライアンスリスク なお、これらのリスクが顕在化する可能性の程度や時期、顕在化した場合に当社グループの経営成績及び財務状況等に与える影響の定量的な内容については、合理的な予見が困難であるため記載しておりません。 各リスクについての考え方は以下のとおりとなります。 ①投資リスク 当社グループの事業の中で投資を伴う資産活用型の事業である都市開発事業セグメント、戦略投資事業セグメント等においては、国内外の景気動向や企業業績、個人消費動向、不動産市況、競合環境、政府や日本銀行の政策変更、東京都心を中心とした事業エリアの状況等の影響を受けやすい傾向があり、これらにより各事業における利益率の低下や収益性の悪化、保有資産の価値が下落する可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ経営企画部を主管部署とし、投資対象アセットごとのリスクファクターを定めた上でVaR値を算出、継続的なモニタリングを行うことでリスク量の管理を行っております。 ②財務資本リスク 当社グループでは不動産の開発資金等を自己資本及び、金融機関からの借入金や社債発行による資金調達等で対応しております。今後金利が上昇した場合や株価が著しく下落した場合には、経営成績及び財務状況等に対して大きな影響を与える可能性があります。 金融機関等からの資金調達については、金利変動による影響を軽減するため、有利子負債の大部分を長期による借入とし、さらに金融情勢を踏まえながら一部のプロジェクト融資以外については大部分の金利を固定化し、今後金利が上昇した場合の経営成績に与える影響を最小限に抑える取組を行っております。なお、当連結会計年度末の有利子負債における長期比率は95.8％、固定比率は94.4％（長期比率・固定比率ともにSPC借入を除く）です。また、当社のグループ財務部を主管部署とし、金融市場の動向分析及び金利上昇時の当社への影響の定量的なシミュレーションを行っております。 自己資本については、資本市場の動向分析を行うとともに、IR活動による株主・投資家との対話内容の取締役会等へのフィードバック等を実施しており、引き続き株価の適正化を図ってまいります。 ③気候変動リスク 当社グループでは1998年に定めた環境ビジョンに基づき、事業活動を通じて、継続的に環境課題への取組を推進しており、中でも気候変動については重要な課題であると認識しています。気候変動における移行リスクと物理リスクは、当社グループの事業への影響を及ぼす可能性があります。移行リスクとしては、炭素税など法規制の厳格化といった政策動向の変化、低炭素社会に対応できない企業に対する需要低下やレピュテーション悪化、物理リスクとしては、地球温暖化による降雪量減少によるスキー場運営事業への影響や、異常気象の激甚化による建物被害や工事期間の延長によるコスト増などが想定され、事業へ悪影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては、当社のグループサステナビリティ推進部を主管部署とし、事業部門と協働してグループ横断的に取り組んでいます。取組の内容についてはサステナビリティ委員会で審議・協議し、取締役会に報告しています。 当社は「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」に2019年より賛同し、提言の枠組みに基づき、「ガバナンス」・「戦略」・「リスク管理」・「指標と目標」に分類した開示をしております。また2023年度には「脱炭素社会への移行計画」を策定しています。詳細は、２ サステナビリティに関する考え方及び取組 における （２）気候変動および生物多様性・自然関連課題への対応(TCFD提言およびTNFD提言への取組)を参照ください。 ④IT戦略リスク・デジタル戦略リスク 当社グループ及び社会を取り巻くIT環境は目覚ましく進化しており、技術革新や顧客需要の変化に対して当社グループが適切かつ迅速に対応できなかった場合には、将来的に当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループDX推進部を主管部署とし、新規技術の各事業への応用可能性等を検討しております。 ⑤人事労務リスク 当社グループでは多様な人財を強みの１つと認識しております。しかし、国内の少子高齢化に伴う労働力人口の減少、それを背景とした人材不足が、当社グループの成長を阻害する大きな要因となる可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ人事部を主管部署とし、長時間労働の削減や有給休暇の取得奨励はもちろん、テレワークや在宅勤務制度等、社員の多様な働き方に対応した施策で、従業員に選ばれる企業を目指しております。また、働き方や働く場所が多様化し、適正な労務マネジメントの重要性が高まっており、2023年度にグループ重点対策として以降、「適正な労務マネジメント（労働時間の適正な把握・管理）」を実施しております。関係する各社の制度や運用、啓発活動の状況を網羅的に調査、把握し、リスクマネジメント委員会に報告しています。 ⑥情報セキュリティリスク 当社グループでは、都市開発事業セグメントや管理運営事業セグメント、不動産流通事業セグメント等において多くのお客さまの個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ従業員によって情報漏洩が発生した場合、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ総務部及びグループDX推進部を主管部署とし、セキュリティ対策の強化や、標的型攻撃メール訓練等の研修実施による社員のリテラシー向上施策等を行っております。 ⑦危機管理対応 国内外の地震、暴風雨、洪水その他の天災地変、テロ、事故、火災、疫病その他の人災等が発生した場合や、環境問題、不動産の瑕疵が判明した場合等には、保有資産の毀損や補償の義務履行等に関連して紛争が発生する等、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ総務部を主管部署とし、災害等発生時に必要となる安全対策やBCPの整備や、各種災害を想定した訓練の実施により、影響を最小限に抑えるべく取組を行っております。 ⑧法務コンプライアンスリスク 当社グループの社員や事業活動において、法令等に抵触する事態が発生した場合や、発生した損害に対する賠償金の支払い等が必要となる場合には、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ法務部を主管部署とし、コンプライアンスを実現するための活動計画（コンプライアンス・プログラム）の策定・推進など、グループ各社においてコンプライアンス体制を構築し、コンプライアンス経営の徹底に努めております。具体的には、東急不動産ホールディングスグループの全役員及び従業員の行動の規範となる「東急不動産ホールディングスグループ行動基準」を定めるとともに、その理解・実践のための具体的マニュアルとして、「東急不動産ホールデ

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況財政状態 総資産は、販売用不動産への投資等が進捗し、対前会計年度末1,643億円増加の3兆4,191億円となりました。総負債は、有利子負債の増加等により対前会計年度末898億円増加の2兆5,025億円となり、また、純資産は、利益剰余金等の増加等により対前会計年度末745億円増加の9,166億円となりました。 経営成績 当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした投資家向け売却等や仲介事業の好調、広域渋谷圏物件を中心としたオフィス・商業施設の稼働良化等により、売上高1兆2,460億円（対前期＋8.3％）、営業利益1,669億円（同＋18.6％）、経常利益1,478億円（同＋14.4％）、親会社株主に帰属する当期純利益967億円（同＋24.7％）と５期連続で増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。 （単位：億円） 前期当期比較売上高11,50312,460957営業利益1,4081,669261経常利益1,2921,478187親会社株主に帰属する当期純利益776967191 有利子負債17,47818,269791 ＜セグメント別業績＞売上高 （単位：億円） 営業利益 （単位：億円） 前期当期比較 前期当期比較合計11,50312,460957 合計1,4081,669261都市開発3,4883,999511 都市開発70575247戦略投資1,1081,466358 戦略投資5213281管理運営3,6583,644△15 管理運営25027222不動産流通3,4543,647192 不動産流通508644136全社・消去△206△295△89 全社・消去△108△132△24 A.都市開発事業売上高は3,999億円（対前期＋14.6％）、営業利益は752億円（同＋6.6％）となりました。「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」が広域渋谷圏を中心に稼働が良化した一方、「その他」における投資家向け売却等の減少等により、減収減益となりました。「住宅」では、「住宅分譲」が分譲マンション計上戸数の減少の一方で、「その他」での投資家向け売却等の増加等により、増収増益となりました。これらの結果、都市開発事業セグメント全体としては増収増益となりました。賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率（賃貸オフィス・賃貸商業施設）は0.7％と引き続き低水準を維持しております。また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76％（同±０Ｐ）となっております。 （億円） 前期当期比較 通期予想（11月７日公表）対予想売上高3,4883,999511 4,330△331 オフィス・商業施設2,1362,030△106 2,192△163 賃貸オフィス6206266 6251 賃貸商業施設474447△27 451△4 その他1,042956△86 1,116△160 住宅1,3551,972618 2,140△168 住宅分譲848804△44 7985 住宅その他5071,168662 1,342△173営業利益70575247 755△3 オフィス・商業施設561530△31 5246 住宅14422278 231△8※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値 賃貸オフィス・賃貸商業施設：空室率2023年３月期末2024年３月期末2025年３月期末2026年３月期末1.1％4.8％0.3％0.7％ 住宅分譲：分譲マンション （戸） 前期当期比較 通期予想（11月７日公表）対予想計上戸数1,006899△107 899±0契約戸数1,1211,584463 －－期末完成在庫18524965 －－ B.戦略投資事業 売上高は1,466億円（対前期＋32.3％）、営業利益は132億円（同＋156.9％）となりました。 「インフラ・インダストリー」では、「インダストリー」における投資家向け売却等の増加等により増収増益となりました。 「海外」では、インドネシアの分譲マンション計上戸数減少等により減収の一方、米国施設における期中損益の改善等により増益となりました。 これらの結果、戦略投資事業セグメント全体としては増収増益となりました。 再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量（持分換算前）は、2,693MW（対2025年３月期末＋166MW）の規模となります。 （億円） 前期当期比較 通期予想（11月７日公表）対予想売上高1,1081,466358 1,499△33 インフラ・インダストリー8511,250399 1,284△34 再生可能エネルギー429630201 685△55 インダストリー422619198 59821 投資運用94996 945 海外165122△42 126△3営業利益5213281 1320 インフラ・インダストリー15116615 175△10 再生可能エネルギー－30－ 50△20 インダストリー－136－ 12511 投資運用62664 597 海外△161△9864 △1002※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値※インダストリー：物流施設等※投資運用：REIT・ファンドの運用事業等 再生可能エネルギー発電施設 2023年３月期末2024年３月期末2025年３月期末2026年３月期末稼働施設数（件）6574196223稼働済定格容量（MW）1,0341,3421,9552,077※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。※2024年３月期末まで国内プロジェクトのみを記載しております。※2024年３月期末より、ルーフトップ（屋根上太陽光発電設備）を１事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。※2025年３月期末以降の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年１月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更）及びその子会社の稼働施設を含んでおります。 C.管理運営事業 売上高は3,644億円（対前期△0.4％）、営業利益は272億円（同＋8.6％）となりました。 「管理」は、定額収入や改修工事の増加等により増収増益となりました。 「ウェルネス」は、「その他」における㈱イーウェルの一部株式譲渡に伴う持分法適用関連会社への移行影響や、投資家向け売却等の剥落等により減収となりましたが、インバウンド需要を捉えた「ホテル」の好調継続等により増益となりました。 これらの結果、管理運営事業セグメント全体としては減収増益となりました。 （億円） 前期当期比較 通期予想（11月７日公表）対予想売上高3,6583,644△15 3,665△21 管理2,1912,26271 2,2557 マンション管理1,2181,215△3 1,220△5 ビル管理9741,04773 1,03512 ウェルネス1,3951,293△102 1,312△19 ホテル67775982 761△3 レジャー1761792 186△7 ヘルスケア13614812 1461 その他407208△198 219△11 環境緑化等139137△2 148△11営業利益25027222 26210 管理1301387 1353 ウェルネス11713113 1247 環境緑化等44△0 31※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値※ホテル ：ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等※レジャー ：ゴルフ場、スキー場等※ヘルスケア：シニア住宅等 期末管理物件数 2023年３月期末2024年３月期末2025年３月期末2026年３月期末2027年３月期末予想マンション(戸)867,891845,241814,994832,310862,030ビル等 (件)1,6561,6441,6181,4201,441 D.不動産流通事業 売上高は3,647億円（対前期＋5.6％）、営業利益は644億円（同＋26.7％）となりました。 「仲介」は、「売買仲介」における堅調な不動産流通市場を捉えた取扱件数、取扱高の増加、「不動産販売」における開発案件の計上増加等により増収増益となり、不動産流通事業セグメント全体としても増収増益となりました。 （億円） 前期当期比較 通期予想（11月７日公表）対予想売上高3,4543,647192 3,750△103 仲介2,4082,574166 2,680△106 売買仲介9461,063117 1,02538 不動産販売1,3741,41946 1,565△145 販売受託等88923 911 賃貸住宅サービス1,0541,08127 1,084△3営業利益508644136 59054 仲介434561127 51546 賃貸住宅サービス70788 753※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値 売買仲介 前期当期比較 通期予想（11月７日公表）対予想取扱件数 (件)32,91833,92

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）私たちがめざす価値創造について 長期ビジョン「GROUP VISION 2030」のありたい姿で規定した「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」に向け、「個人」「社会」「環境」それぞれの未来の理想像を描き、それらを実現するための４つの取り組みテーマ「多彩なライフスタイルをつくる」、「ウェルビーイングな街と暮らしをつくる」、「サステナブルな環境をつくる」、「デジタル時代の価値をつくる」をマテリアリティとして定めています。 上記の４つの事業基盤に関するマテリアリティに加え、「多様な人財が活きる組織風土をつくる」、「成長を加速するガバナンスをつくる」の経営基盤に関するマテリアリティの２つを設定し、当社グループがめざす未来を実現するために、６つのマテリアリティに取り組んでまいります。 創業以来、常に新しい事業やサービスの開発に取り組んできたクリエイティブなカルチャーの創造と継承を土台とし、変化の時代においてもマーケットの拡大を見込むことができる社会的なテーマを捉えながら、当社グループならではのプレミアムな価値を創出することで、ありたい姿である「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」を図ってまいります。 （２）「中期経営計画2030」の位置づけについて 2022年５月に策定、公表した前中期経営計画は、2030年度までを対象とした長期経営方針における前半期の「再構築フェーズ」と位置付け、事業構造改革を推進したこと等により、計画値以上に大きな利益成長を遂げることができました。 2025年度から開始した「中期経営計画2030」は、長期経営方針後半期の「強靭化フェーズ」として、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築することで、効率性や耐久性の向上を進めながら、更なる利益成長を実現してまいります。 （３）「中期経営計画2030」の概要について ①中期経営計画2030の骨子 長期経営方針で定めた「全社方針」「事業方針」および「経営基盤の強化」を深化させながら、社会的なニーズの変化・高まりからマーケットの拡大を見込むことができる「３つの重点テーマ」への取組を推進し、強固で独自性のある事業ポートフォリオの構築を図ります。 ②価値創造を支えるビジネスエコシステム 重点テーマの推進にあたり、当社グループの強みの源泉であるグループ各社の「幅広いお客さま・市場接点」と「独自の事業創出力」とが相乗効果を発揮する、特徴的なビジネスエコシステムを深化させていきます。 ③強固で独自性のある事業ポートフォリオ 事業間の相乗効果発揮により高い成長性を持ち、また、特性の異なるマーケットの捕捉や安定利益の拡大により市況変動への耐久性も備えた、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築いたします。 ④2030年度の目標指標 2030年度に、マテリアリティごとの目標の達成と合わせて、成長性・効率性指標としてROE10％、ROA５％、EPS170円前後、EPS平均成長率８%/年、利益目標として営業利益2,200億円以上、当期純利益※１ 1,200億円以上、財務健全性指標としてD/Eレシオ1.8倍以下、EBITDA有利子負債倍率8.0倍以下の達成をめざします。 また2030年度目標に向けた中間目標として、2027年度に、ROE9.5～10％、営業利益1,700億円、当期純利益920億円を達成してまいります。※１ 親会社株主に帰属する当期純利益（１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 において共通。） ⑤中期経営計画における３つの重点テーマ 社会的ニーズの変化や高まりから、マーケットの拡大を見込むことができ、かつ、当社グループが強みを発揮できる、３つの重点テーマを推進し、高い成長率とリスク耐性の向上を実現してまいります。 ⑥企業価値向上に向けた取組 PBRを要素分解して、中期経営計画における取組内容やKPIと紐づけ、それらの実施や改善を進めることで、PBRの向上に繋げてまいります。株主資本コストを上回るROEを継続的に達成していくとともに、マーケット変動リスクへの耐久性の向上などにより株主資本コストの低減を図ってまいります。また、各事業の競争優位性の強化などを進め、期待成長率の向上に努めてまいります。 ⑦財務資本戦略の考え方 効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築してまいります。 成長投資により有利子負債を２兆円程度にまで拡大させる一方、自己資本を積上げ、D/Eレシオを1.8倍以下まで低減させます。また、インフレや金利上昇を上回る収益を確保し、効率性を高めてまいります。 本計画期間中の主なリスクである、建築費高騰、金利上昇に対して、グループの幅広い事業によるリスクヘッジや、他人資本の活用による省資金型事業、フィー収益の拡大などに引き続き取り組み、対応してまいります。 ⑧キャピタルアロケーション 2030年度末のD/Eレシオ1.8倍以下を前提として、ネット投資額は１兆円を計画しています。グロス投資額は3兆8,000億円、そのうち3兆5,000億円を資産活用型の都市開発事業および戦略投資事業に投下する計画です。資産活用型事業の期待リターン目線として、保有型事業ではNOI利回り5.0％前後、回転型事業ではIRR8.0％前後を目指します。なお、記載の投資額は2025年度～2030年度の６年累計の数値です。 ⑨事業ポートフォリオマネジメント 前中期経営計画の期間において、抜本的再構築が必要と位置付けた事業を中心に構造改革を進めた結果、現在の当社グループの事業ポートフォリオは、一定の競争優位性と成長性を備えた事業で構成されていると認識しています。 下図において右側に位置付ける事業は、特に競争優位性があると認識しております。また、中央に位置する事業も競争優位性を備えていると認識しておりますが、複合開発等による相乗効果発揮によって、競争優位を一層高める余地がある事業群だと考えております。 今後も継続的に事業ポートフォリオを点検し、競争優位性と成長性がともに失われた事業が生じた場合には、適切な対応をしてまいります。 （４）「中期経営計画2030」の進捗状況 2026年３月期決算は、営業利益1,669億円、当期純利益967億円と、過去最高益を更新いたしました。また、ROEは11.2%、EPS成長率は24.6%となりました。当期純利益とROEは、中期経営計画の2028年３月期目標を、２年前倒しで達成しております。 2027年３月期は、国際情勢など、先行き不透明な状況ではありますが、堅調な不動産市況が継続する想定のもと、さらなる成長を進め、2028年３月期の全ての財務目標を前倒し達成する計画です。 「中期経営計画2030」において重視している「高い成長性・効率性の追求」と「市況変動リスクへの耐久性向上」も順調に進捗しています。 「高い成長性・効率性の追求」では、高いEPS成長と高いROE水準の両立を進めております。また、「市況変動リスクへの耐久性向上」に向けては、2026年３月期決算および2027年３月期計画において、投資家向け売却や分譲マンション事業の好調により、営業利益に占めるキャピタルゲインの割合が高まっている一方で、インカムゲインとマネジメント＆フィーの実額は、賃料収入増加や仲介事業の好調等により着実に増加させることができており、安定利益の拡大を進めております。 （５）「中期経営計画2030」の見直しについて 2025年５月の中期経営計画策定後、１年間で外部環境は大きく変化しています。日本国内でもインフレが定着し、建築費をはじめとするコスト上昇が進んでいます。金利も想定していたよりも早いペースで上昇しています。また、中東情勢など、先行き不透明感が高まっています。 一方で、当社事業においては、インフレの影響を受けながらも、仲介、オフィス賃貸、マンション販売等が、想定を上回って進捗しており、2027年3月期は、中期経営計画における2028年３月期財務目標の、１年前倒しでの達成を計画しています。 このような外部環境や事業環境を踏まえて、中期経営計画をアップデートし、2027年に公表する予定です。詳細はこれより検討を進めてまいりますが、「高い成長性・効率性の追求」と「市況変動への耐久性向上」を、今後も重視していく方針です。

【関連当事者情報】関連当事者との取引前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） 該当事項はありません。

（重要な会計上の見積り） 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発債務の開示、報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行わなければなりません。したがって、当該見積り及び予測については不確実性が存在するため、将来生じる実際の結果はこれらの見積り及び予測と異なる場合があります。 当社グループでは、特に以下の会計上の見積り及び仮定が当社の連結財務諸表に重要な影響を与えるものと考えております。 １．棚卸資産、匿名組合出資金（流動）及び有価証券の評価 （１）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度商品750618販売用不動産576,110615,453仕掛販売用不動産440,110466,932未成工事支出金3,3204,513匿名組合出資金14,57513,426有価証券6,71712,606棚卸資産評価損1,1123,106（注）匿名組合出資金は連結貸借対照表上、「有価証券」に含まれております。また、棚卸資産評価損は連結損益計算書上、「営業原価」に含まれております。 （２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ①算出方法 収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定し、正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって連結貸借対照表価額とし、その差額を評価減として費用計上しております。正味売却価額は、売価から見積追加工事原価及び見積販売直接経費を控除したものであります。 ②主要な仮定 棚卸資産、匿名組合出資金（流動）及び有価証券の評価における重要な仮定は、不動産等の売却市場における市場価値です。 ③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 実際の販売価格については、売却市場の動向等により見積りと異なる可能性があります。 ２．有形固定資産及び無形固定資産の減損 （１）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度有形固定資産1,227,3621,245,450無形固定資産98,26498,666減損損失1,4035,666 （２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ①算出方法 資産又は資産グループにおいて減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較し、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。回収可能価額は正味売却価額、あるいは使用価値により算定しております。 ②主要な仮定 減損の兆候の判定、将来キャッシュ・フローの見積り及び回収可能価額の算定における重要な仮定は、売却可能価額の算定に用いる市場価値、過去の実績に基づいたオフィスや商業施設のテナント賃料や稼働率、運営施設の単価、稼働率、会員数、管理施設の物件数、発電施設の発電量及び割引率です。また、開発事業において減損の兆候の有無の判定や将来キャッシュ・フローの見積りを行うにあたっての事業計画における仮定として、地権者や自治体との交渉状況、開発期間、建設工事コスト、開発後のテナント賃料や稼働率等があります。 ③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定に当たっては慎重に検討しておりますが、事業計画や市場環境の変化、天候や災害等により、その見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損処理が必要となる可能性があります。 ３．投資有価証券の評価 （１）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度投資有価証券354,714398,533投資有価証券評価損3,664756（注）投資有価証券評価損は連結損益計算書上、「営業外費用」の「その他」に含まれております。 （２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ①算出方法 市場価格のない株式等以外のものについては時価法を、市場価格のない株式等については原価法等を採用しております。また、市場価格のない株式等以外のものについては、期末における時価が取得原価に比べて50％以上下落した場合には合理的な反証のない限り、回復する見込みがないものとして減損処理を行い、30％から50％程度下落した場合には、回復可能性等を考慮して必要と認められた額について減損処理を行っております。他方、市場価格のない株式等については、実質価額が取得原価に比べて50％以上下落した場合には、回復可能性が十分な証拠によって裏付けられる場合を除き減損処理を行っております。 ②主要な仮定 市場価格のない株式等の評価における重要な仮定は、投資先の将来業績及び投資先が保有する資産の評価です。なお、開発事業を行う投資先の将来業績についての仮定は、「２．有形固定資産及び無形固定資産の減損」の記載をご参照ください。 ③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 投資先の将来業績及び投資先が保有する資産の評価が見積り時点と異なった場合、投資有価証券評価損を計上する可能性があります。

５ 【重要な契約等】 当社が締結している財務制限条項が付された主なローン契約は以下の通りです。No.契約締結日契約の相手方の属性債務の期末残高(百万円)弁済期限担保の内容財務上の特約の内容１2016年9月28日信託銀行他10,0002026年9月30日なし・各年度の決算期末及び第2四半期末の純資産を、前期末、前第2四半期末の純資産の75％以上に維持すること。・各年度の決算期の経常損益及び営業損益の双方を、同時に2期連続して経常損失及び営業損失としないこと。・株式会社日本格付研究所の長期発行体格付けを、BBB－以上に維持すること。２2017年9月26日都市銀行他20,0002027年9月30日なし・各年度の決算期末及び第2四半期末の純資産を、前期末、前第2四半期末または2017年3月期末の純資産のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。・各年度の決算期の経常損益及び営業損益の双方を、同時に2期連続して経常損失及び営業損失としないこと。・株式会社日本格付研究所の長期発行体格付けを、BBB－以上に維持すること。３2019年9月26日都市銀行他20,0002029年9月28日なし・各年度の決算期末及び第2四半期末の純資産を、前期末、前第2四半期末または2019年3月期末の純資産のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。・各年度の決算期の経常損益または営業損益が、2期連続して経常損失または営業損失としないこと。・株式会社日本格付研究所の長期発行体格付けを、BBB－以上に維持すること。４2020年6月25日都市銀行他3,5002027年6月30日なし・各年度の決算期末及び第2四半期末の純資産を、前期末、前第2四半期末または2019年3月期末の純資産のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。・各年度の決算期の経常損益及び営業損益の双方を、同時に2期連続して経常損失及び営業損失としないこと。・株式会社日本格付研究所の長期発行体格付けを、BBB－以上に維持すること。16,5002030年6月28日５2022年9月20日地方銀行他30,0002032年9月30日なし・各年度の決算期末及び第2四半期末の純資産を、前期末、前第2四半期末または2022年3月期末の純資産のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。・各年度の決算期の経常損益または営業損益が、2期連続して経常損失または営業損失としないこと。・株式会社日本格付研究所の長期発行体格付けを、BBB－以上に維持すること。６2023年9月27日都市銀行他20,0002033年9月30日なし・各年度の決算期末及び第2四半期末の純資産を、前期末、前第2四半期末または2023年3月期末の純資産のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。・各年度の決算期の経常損益または営業損益が、2期連続して経常損失または営業損失としないこと。・株式会社日本格付研究所の長期発行体格付けを、BBB－以上に維持すること。７2025年4月24日地方銀行他8,3002035年4月27日なし・各年度の決算期末の純資産を、前期末または2024年3月期末の純資産のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。・各年度の決算期の経常損益及び営業損益の双方を、同時に2期連続して経常損失及び営業損失としないこと。・株式会社日本格付研究所の長期発行体格付けを、BBB－以上に維持すること。８2026年3月26日地方銀行他10,0002032年3月30日なし・各年度の決算期末及び第2四半期末の純資産を、前期末、前第2四半期末または2025年9月第2四半期末の純資産のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。・各年度の決算期の経常損益が、2期連続して経常損失としないこと。・株式会社日本格付研究所の長期発行体格付けを、BBB－以上に維持すること。10,0002036年3月30日

３ 【配当政策】 当社は、2026年３月期を初年度とする「中期経営計画2030」における株主還元の方針としては、持続的な利益成長を通じて１株当たり利益を増大させ、それに伴う株主還元の強化を進めていくことを基本方針としております。具体的な還元方針としては、2028年３月期までの配当性向を35％以上、また、累進配当を継続することとしております。 また、中間配当及び期末配当の年２回の剰余金の配当を行うこととし、これらの剰余金の配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。 当事業年度の配当につきましては、１株当たり48.0円（うち中間配当金22.0円）を予定しております。この結果、当事業年度の配当性向は35.4％となる予定です。 内部留保金につきましては、主に将来の事業展開計画等に必要な投資資金として活用し、企業価値向上に努めてまいります。 当社は、定款に「取締役会の決議によって、毎年９月30日を基準日として中間配当をすることができる」旨を定めております。 なお、当事業年度に係る剰余金の配当は、以下のとおりであります。期末配当に関する配当金の総額18,714百万円及び１株当たり配当額26.0円につきましては、2026年６月25日開催予定の定時株主総会の決議事項となっております。決議年月日配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）2025年11月７日15,83522.0取締役会決議2026年６月25日18,71426.0定時株主総会決議（予定）