３ 【事業の内容】当社グループ（当社、子会社12社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一です。不動産投資事業土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。不動産賃貸事業当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。資産運用事業地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。 (1) 不動産投資事業当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地権設定契約をテナントと締結いたします。この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ、事業会社、一般投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。 (2) 不動産賃貸事業 ① 長期賃貸事業当社グループが開発した不動産金融商品を、自ら保有し賃貸収益を得ております。 ② サブリース事業当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。 ③ 不動産特定共同事業不動産特定共同事業を活用し、一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。 (3) 資産運用事業地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。

（セグメント情報等） 【セグメント情報】１．報告セグメントの概要 当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 当社グループは、３つの事業を主たる事業としており、「不動産投資事業」、「不動産賃貸事業」及び「資産運用事業」を報告セグメントとしております。 「不動産投資事業」は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。 「不動産賃貸事業」は、当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。 「資産運用事業」は、地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。 報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。 セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他(注１)調整額(注２)合計(注３) 不動産投資事業不動産賃貸事業資産運用事業計売上高 ストック収益 （注４）1,7421,0661,0863,895－－3,895フロー収益 （注５）53,165－－53,165－－53,165その他収益－－－－7－7顧客との契約から生じる収益53,165101,08654,2637－54,270内、一時点で移転される財及びサービス53,165033853,5046－53,510内、一定期間にわたり移転される財及びサービス－107487590－759その他の収益 （注６）1,7421,055－2,797－－2,797外部顧客への売上高54,9071,0661,08657,0617－57,068セグメント間の内部売上高又は振替高－－－－－－－計54,9071,0661,08657,0617－57,068セグメント利益又は損失(△)11,28160248912,3747△3,7038,677セグメント資産71,67415,34635687,377－28,040115,417その他の項目 減価償却費92－－92－119212持分法適用会社への投資額－711－711－－711有形固定資産及び無形固定資産の増加額－364－364－46410（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。（注２）調整額の内容は以下のとおりであります。セグメント利益（単位：百万円）全社費用（＊）△3,703合計△3,703 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。セグメント資産（単位：百万円）全社資産（＊）28,040合計28,040 （＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。減価償却費（単位：百万円）全社費用（＊）119合計119 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。（注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。（注４）アセットマネジメント収益＋不動産賃貸収益＋その他収益（プロパティマネジメント収益＋サブリース収益＋運営管理収益）（注５）不動産売却収益（注６）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他(注１)調整額(注２)合計(注３) 不動産投資事業不動産賃貸事業資産運用事業計売上高 ストック収益 （注４）2,0521,3781,1954,626－－4,626フロー収益 （注５）71,697－－71,697－－71,697その他収益－－－－4－4顧客との契約から生じる収益71,697201,19572,9134－72,917内、一時点で移転される財及びサービス71,697－32372,0203－72,023内、一定期間にわたり移転される財及びサービス－208728930－893その他の収益 （注６）2,0521,357－3,410－－3,410外部顧客への売上高73,7491,3781,19576,3234－76,327セグメント間の内部売上高又は振替高－－－－－－－計73,7491,3781,19576,3234－76,327セグメント利益又は損失(△)11,63574652712,9094△4,3108,603セグメント資産81,82632,347532114,706－31,648146,354その他の項目 減価償却費936－100－209310持分法適用会社への投資額－634－634－－634有形固定資産及び無形固定資産の増加額－24,102－24,102－38124,483（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産売買の仲介手数料等を含んでおります。（注２）調整額の内容は以下のとおりであります。セグメント利益（単位：百万円）全社費用（＊）△4,310合計△4,310 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。セグメント資産（単位：百万円）全社資産（＊）31,648合計31,648 （＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。減価償却費（単位：百万円）全社費用（＊）209合計209 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。（注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。（注４）不動産投資事業における保有中の賃貸収益＋不動産賃貸事業＋資産運用事業（注５）不動産投資事業における売却収益（注６）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。 【関連情報】 前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）売上高 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報(単位:百万円)顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名地主プライベートリート投資法人17,370不動産投資事業資産運用事業株式会社近藤紡績所8,800不動産投資事業ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社6,146不動産投資事業 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）売上高 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報(単位:百万円)顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名地主プライベートリート投資法人43,918不動産投資事業資産運用事業 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） 該当事項はありません。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） 該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）該当事項はありません。

１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報(単位:百万円)顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名地主プライベートリート投資法人17,370不動産投資事業資産運用事業株式会社近藤紡績所8,800不動産投資事業ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社6,146不動産投資事業

３ 【事業等のリスク】以下において、当社グループの財政状態、経営成績等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社の株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ① 事業環境リスク当社は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産金融商品を開発し、地主リート等へ売却するJINUSHIビジネスをメインに事業展開を行っております。当社グループが展開する事業は、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上昇等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。対応策JINUSHIビジネスは回転率の高いビジネスであり、この特性を活かし、迅速に事業環境変化を捉えた対応を行うべく事業を推進しております。また、個別の案件について取締役会において十分な議論を重ね、多面的なリスクを洗い出し、審議する体制を構築しております。 ② 競合リスク当社グループは主に、東京圏及びその他の大都市圏の他、一定の人口集積があり、住宅地としても価値の高い地方都市の物件を取扱い対象として注力しておりますが、特に東京圏・大都市近隣は大手不動産デベロッパー等との厳しい競合が考えられます。当社グループがこれらの競合との競争において優位に立てない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。対応策当社は2000年の創業以降、底地に特化したJINUSHIビジネスを展開してきたことにより、テナントとの信頼関係に競争優位性があります。2016年には国内唯一の底地特化型私募リートである地主リートを設立し、成長を推進してきたことにより、競合との差別化が図れており、先行者利益による物件取得が可能となっています。今後も、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略により、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指します。 ③ 資産の取得及び売却リスク当社グループは、JINUSHIビジネスをメインとする事業展開において、「安全な不動産金融商品の創出・提供」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。今後、テナントの出店意欲の減少や、土地価格の高騰等による仕入の減少、及び地主リートに対する投資家需要の低下等により売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループは、リスクの低減を目的として、土地の取得前に、誘致するテナントとの間で定期借地権設定予約契約の締結を行うこと、及び地主リートをはじめとする、事業会社、不動産ファンド等の売却候補先にあらかじめ見解をヒアリングすることを原則としております。土地の取得に際しては、「テナント業種の多様化」、「事業エリアの拡大」、「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」の３つの成長戦略を推進しております。また、地主リートへの売却により底地を長期に保有する「安定地主」としてのトラックレコードにより、テナントとの信頼関係を構築しております。 ④ 災害等リスクJINUSHIビジネスは経年劣化の無い土地のみを主に取扱い、定期借地権設定契約により、変動のない長期安定収益が見込めるため、基本的には自然災害に強いという特徴があります。しかしながら、不測の事故・自然災害等により当社グループが保有する不動産の価値が毀損した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループは、土地取得時にハザードマップの確認等を行い、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得に努めることにより、かかるリスクの低減を図っております。 ⑤ 土壌汚染及び地中埋設物リスク取得した土地に事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループが土地を取得する際には、売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去を行うこと、並びに土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該土地の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得することを原則としております。また、土地の取得前に、個別の案件の土壌汚染及び地中埋設物の対策並びに地歴調査内容等について取締役会に報告を行っております。 ⑥ 海外事業リスク当社グループは、米国に連結子会社を有しており、米国の経済、政情や政府による規制、JVパートナーやテナントの財務状況の悪化等により、米国における事業の収益性の悪化やスケジュールの遅延が当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループでは、海外事業について、不動産市場が大きく人口動向等からも今後も安定的な経済成長が見込まれる米国に限定し、注力することを戦略としております。米国における経済情勢の変化、JVパートナーやテナントの状況等を含め、海外事業における個別案件についても国内の個別案件と同様、定期的に取締役会において報告を受け、審議する体制を構築しており、業績への海外事業の影響等についてモニタリングを行っております。なお、現状の当社グループの海外事業比率は限定的ですが、将来において海外事業の拡大が進み、資産が増加傾向となる場合には、適宜必要なリスクヘッジについて検討を行います。 ⑦ 情報セキュリティリスク当社グループは事業等において個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合、及びシステム障害等により当社グループの利用するシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用力の低下等により、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループでは、マニュアルを定め、情報セキュリティ対策の継続的な強化・拡充に努めております。具体的には、ITシステムに最新のエンドポイントセキュリティソリューションやネットワークセキュリティサービスを導入し、24時間監視・管理体制を整備するとともに、万が一、サイバー攻撃を受けた場合に備え、外部専門会社との契約による支援体制を構築し、被害を最小限に抑えるべく情報セキュリティへの体制強化を図っております。 ⑧ 有利子負債への依存リスク当社グループはJINUSHIビジネスをメインとする事業展開に注力しており、その不動産取得資金については、大半を金融機関からの借入により調達していることから、有利子負債残高及び総資産に有利子負債の占める割合（有利子負債依存度）は、他業種と比べて高くなっております。そのため、今後、金融市場や金融政策の動向等に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 当社グループの有利子負債残高及び有利子負債依存度回次（連結）第22期第23期第24期第25期第26期決算年月2021年12月2022年12月2023年12月2024年12月2025年12月有利子負債残高（百万円）（注）49,81237,16562,77462,89684,568総資産額（百万円）86,33772,153101,482115,417146,354有利子負債依存度（％）57.751.561.954.557.8(注)短期借入金、長期借入金（１年内返済予定額を含む。）、ノンリコース長期借入金及びリース債務の合計額です。対応策当社グループは資金調達（借入）先及び資金調達手段の多様化に努めており、 ①コミットメントライン契約等による大口の借入枠の確保、 ②財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃、 ③借入期間の長期化、 ④取引金融機関の拡大を財務戦略として堅持することによりかかるリスクの低減を図っております。 ⑨ 保有不動産の評価損等リスク当社グループが保有する土地に関して、テナントの信用力悪化等により多額の賃料不払等が発生した場合、収益性の著しい低下を原因とする減損損失の計上等、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループでは、取得時に土地の転用性を重視するとともに、テナントの与信調査やシェアの分析を行う等、厳選した資産取得を行うとともに、主要なテナントのモニタリングを行うことで、かかるリスクの発生を最小限に抑えております。また、上記リスクの発生兆候が見られた場合、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、適正に対処する体制をとっております。 ⑩ 法的規制・税制・会計制度等リスク当社グループの各事業に適用される各種法的規制・税制・会計制度等について、今後、改正等が行われた場合又は当社グループの事業を規制

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。詳細につきましては、2026年２月12日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2025年12月期 決算説明資料」をご参照ください。 （＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース） （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績、財政状態及びキャ ッシュ・フロー等（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①事業環境の状況当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットは、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。また、足元では、東証改革「資本コストや株価を意識した経営」や投資家からの要請を背景に、企業においてCRE戦略を見直す動きが加速しています。上場企業が所有する土地のみを対象としても、その市場規模は約46兆円にのぼります。当社は、底地マーケットに加えて、このCRE市場を新たなターゲットとし、JINUSHIビジネスの更なる拡大を目指しております。 底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測 当社の事業領域 ②経営成績の状況当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、事業を推進しております。2025年12月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計487案件、約6,368億円に拡大しています。 そのような状況下、当連結会計年度におきましても、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。この結果、当連結会計年度の売上高は76,327百万円（前連結会計年度比33.7％増）、営業利益は8,603百万円（同0.8％減）、経常利益は7,191百万円（同13.0％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は7,369百万円（同21.1％増）となりました。当社が重視している親会社株主に帰属する当期純利益については、５期連続で増益となり、過去最高益を更新するとともに、2022年２月に発表した現・中計の2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を１年前倒しで達成いたしました。また、当連結会計年度の仕入（契約ベース）については、1,420億円（前連結会計年度比821億円増）となりました。社名変更を契機に取り組み始めた３つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」による成果に加え、東証改革や投資家からの要請を背景とした企業による不動産売却やCRE戦略の見直し、建築費上昇等の社会の変化も追い風となり、期初の仕入目標である700億円以上を大きく上回る結果となりました。なお、取引テナント数においては、2025年12月末時点で171社となるなど、大きく増加しています。 取引テナント数 地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。足元では、地主リートは運用開始後10年連続で増資を実現し、2026年１月時点における資産規模は2,911億円（取得時の鑑定評価額ベース）となっております。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。 地主リート資産規模 また、仕入の加速に対応する新たな取組として、底地の中長期運用を目的とした「地主ファンド」構想を発表いたしました。地主リートを柱に、地主ファンド、地主倶楽部とさまざまな投資家のニーズに応える体制を構築しております。そのような状況を踏まえ、当社グループは、本年２月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの３年間を計画期間とする、新・中計を発表いたしました。新・中計の詳細については、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (２) 中長期的な会社の経営戦略及び (３) 目標とする経営指標」をご参照ください。引き続き、持続的な企業価値の向上に取り組んでまいります。 当連結会計年度のセグメント別の経営成績は次のとおりであります。a.不動産投資事業不動産投資事業におきましては、売上高は73,749百万円（前連結会計年度比34.3％増）、セグメント利益は11,635百万円（同3.1％増）となりました。 b.不動産賃貸事業不動産賃貸事業におきましては、売上高は1,378百万円（前連結会計年度比29.2％増）、セグメント利益は746百万円（同23.9％増）となりました。 c.資産運用事業資産運用事業におきましては、売上高は1,195百万円（前連結会計年度比10.0％増）、セグメント利益は527百万円（同7.7％増）となりました。 ③財政状態の状況当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ30,937百万円増加し、146,354百万円となりました。これは主に、販売用不動産が8,618百万円、土地が15,158百万円増加したこと等によります。負債の部は、前連結会計年度末に比べ、23,831百万円増加し、94,448百万円となりました。これは主に、長期借入金が14,001百万円、ノンリコース長期借入金が7,650百万円増加したこと等によります。純資産は、前連結会計年度末に比べ7,105百万円増加し、51,906百万円となりました。これは主に、利益剰余金が5,462百万円増加したこと等によります。なお、当連結会計年度末における自己資本比率は34.1％となりました。 ④キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末比で3,809百万円増加し、27,302百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が10,279百万円となった一方、販売用不動産8,754百万円の増加や、法人税等の支払額2,638百万円等により、減少した資金は3,328百万円（前連結会計年度比1,000百万円の増加）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、減少した資金は15,366百万円（前連結会計年度比13,297百万円の減少）となりました。なお、主な要因は、有形固定資産の取得による24,339百万円の支出、有形固定資産の売却による9,604百万円の収入等によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、増加した資金は22,512百万円（前連結会計年度比15,636百万円の増加）となりました。なお、主な要因は、新規販売用不動産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達98,423百万円及び保有する販売用不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出76,833百万円等によるものです。 ⑤生産、受注及び販売の実績 a.生産実績当社グループは、不動産投資事業、不動産賃貸事業及び資産運用事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。 c.販売実績当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2025年１月１日至 2025年12月31日）前期増減比（％）不動産投資事業（百万円）73,74934.3不動産賃貸事業（百万円）1,37829.2資産運用事業（百万円）1,19510.0 報告セグメント計（百万円）76,32333.8その他（百万円）（注）4△42.6合計（百万円）76,32733.7（注）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産売買の仲介手数料等を含んでおります。 (注) １． 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）地主プライベートリート投資法人17,37030.44

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営理念及び経営方針当社は「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念として掲げております。土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。当社独自の不動産金融商品の開発・提供により、長期かつ安定的な運用を目指す機関投資家をはじめとした、様々な投資家の皆さまのニーズに応えることで社会に貢献し、その結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。 （※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。 (2) 中長期的な会社の経営戦略当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする、中期経営計画（2022-2026）（以下、「現・中計」という。）を発表し、更なる企業価値向上に取り組んでまいりました。そのような状況下、2025年12月期連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が7,369百万円となり、現・中計で掲げていた2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を１年前倒しで達成したことから、本年２月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの３年間を計画期間とする、新たな「中期経営計画（2026-2028）（以下、「新・中計」という。）」を発表いたしました。新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進を通じて、持続可能な社会の実現と企業価値向上を目指してまいります。なお、新・中計の概要及びサステナビリティ／ESGの取組については、以下を参照ください。（ご参考）・新・中計の概要：https://www.jinushi-jp.com/ir/medium-term-plan.html・サステナビリティ／ESGの取組：https://www.jinushi-jp.com/sustainability/・決算説明資料：https://www.jinushi-jp.com/ir/library.html (3) 目標とする経営指標当社グループは新・中計において、以下の定量目標等を掲げております。 定量目標（2028年12月期）親会社株主に帰属する当期純利益100億円以上運用資産規模（地主リート、地主ファンド、地主倶楽部の運用資産規模の合計）5,000億円以上 目安とする経営指標ＲＯＥ15％程度自己資本比率30％程度株主還元方針利益成長とともに増配を目指す（累進配当） (4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ①経営環境・底地マーケットについて当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、流動性が大きく向上いたしました。現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。 ・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。不動産市場並びに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。 ・資金調達環境について当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。一方、金融政策の正常化に伴う金利上昇など、資金調達環境の先行きについては引き続き注視しております。 ②対処すべき課題上記 ①経営環境を踏まえた上で、新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題及び取組内容は以下のとおりであります。 ・経営戦略の達成に向けた取組及び進捗状況2022年２月に発表した現・中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取組内容として、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」を積極的に推進してまいりました。また、地主リートにおいては、引き続き国内唯一の底地特化型私募リートといった先行者利益を活用しながら、現・中計の運用資産規模目標3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでまいりました。当連結会計年度における、現・中計で定める経営指標の進捗状況は次の通りとなりました。 当期（2025年12月期）前期（2024年12月期） 現・中計目標値（2026年12月期）売上高763億円570億円 1,000億円親会社株主に帰属する当期純利益73億円60億円 70億円地主リート運用資産規模（※）2,911億円2,576億円 3,000億円程度ＲＯＥ15.6％16.0％ 13％程度自己資本比率34.1％38.6％ 30％以上（※）前期については第９次募集（2025年１月に実施）、当期については第10次募集（2026年１月に実施）において取得した物件を考慮した数値（取得時の鑑定評価額ベース）を記載しております。 今後につきましては、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (２) 中長期的な会社の経営戦略及び (３) 目標とする経営指標」に記載の通り、新・中計の達成に向け取り組んでまいります。 ・財務戦略について当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。また、新・中計の目標とする経営指標の一つとして「自己資本比率30％程度」を掲げており、金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築並びにリスク管理を徹底しながら、JINUSHIビジネスの成長に資する財務施策を実行しております。借入金については、メガバンクを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、かつ、従前より借入期間の長期化や財務制限条項を撤廃するなど、金融市場の変動に備えた調達を実施しております。また、取得への高い機動性を確保すべく、2025年12月末現在、金融機関５行とコミットメントライン契約12,500百万円、及び金融機関２行と借入枠設定契約32,250百万円をそれぞれ締結しております。なお、不動産市況が悪化し、売却が難しい場合にも、当社は安定的かつ健全な財務基盤を構築しているため、自ら保有することで安定した賃貸収益を獲得しながら、市況の回復を待つ選択肢を取ることも可能です。 ・ESGの取組について当社は、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取組を継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。2022年２月にESG方針を策定、2024年３月にはマテリアリティ（重点課題）を特定の上、各種施策を推し進めております。具体的な取組、対処すべき課題等については、後述する「２ サステナビリティに関する考え方及び取組」を参照ください。

【関連当事者情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）１．関連当事者との取引 (1)連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等種類氏名議決権等の所有（被所有）割合関連当事者との関係取引の内容取引金額（百万円）科目期末残高（百万円）役員西羅 弘文（被所有）直接1.83%当社代表取締役金銭報酬債権の現物出資に伴う自己株式の処分（注）23－－（注）譲渡制限付株式報酬制度に伴う、金銭報酬債権の現物出資によるものです。 ２．親会社又は重要な関連会社に関する注記 (1)親会社情報 該当事項はありません。 (2）重要な関連会社の要約財務情報 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）１．関連当事者との取引 (1)連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等種類氏名議決権等の所有（被所有）割合関連当事者との関係取引の内容取引金額（百万円）科目期末残高（百万円）役員西羅 弘文（被所有）直接1.91%当社代表取締役金銭報酬債権の現物出資に伴う自己株式の処分（注）39－－役員北川 雄哉（被所有）直接0.05%当社取締役金銭報酬債権の現物出資に伴う自己株式の処分（注）11－－（注）譲渡制限付株式報酬制度に伴う、金銭報酬債権の現物出資によるものです。 ２．親会社又は重要な関連会社に関する注記 (1)親会社情報 該当事項はありません。 (2）重要な関連会社の要約財務情報 該当事項はありません。

（重要な会計上の見積り）販売用不動産の評価 (1) 当連結会計年度の連結貸借対照表に計上した金額前連結会計年度販売用不動産 70,670百万円（地主株式会社 58,641百万円、地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社 8,172百万円 等） 当連結会計年度販売用不動産 79,289百万円（地主株式会社 63,463百万円、地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社 13,189百万円 等） (2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 当社及び一部の連結子会社は、販売用不動産について、取得原価をもって貸借対照表価額とし、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、収益性が低下していると判断し、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当連結会計年度の費用として処理しております。 正味売却価額の算定に当たっては、個別案件ごとの販売計画に基づき、販売見込額から見積り販売直接費等の見積り追加コストを控除することにより見積りを行っており、販売見込額とそのNOI利回りを主要な仮定としております。仕入時点で不動産市況を踏まえて、これらの主要な仮定の見積りを行います。当社及び一部の連結子会社は販売用不動産として主に土地を取得し、比較的短期間で投資家向け不動産金融商品として売却しているため、取得後、主に販売計画の修正がある場合には、これらの主要な仮定の見直しを行います。また、販売見込額の評価に影響しうる事象や状況の変化が発生した場合には、不動産鑑定士による鑑定評価等を行います。実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。これらの見積りの見直しによる影響は、当該見積りを見直した期間及び将来の期間において認識しております。

５ 【重要な契約等】 （１）私募リートとのスポンサーサポート契約当社は、2016年11月10日付で、地主リート及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間でスポンサーサポート契約（その後の変更等を含む。）を下記のとおり締結しております。当社が、地主リート及び地主ＡＭに対してスポンサーサポート業務を行うことで、地主リートの安定的かつ継続的な不動産等の取得の機会を提供し、また、地主リート及び地主ＡＭの不動産運営管理を向上させ、地主リートの持続的な成長及び安定運用を図ることを目的としております。相手先契約締結日期間内容地主リート地主ＡＭ2016年11月10日2021年11月から2026年11月まで（自動更新）・優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与・売却先候補者等に関する情報の提供・リーシングサポート業務の提供・プロパティ・マネジメント業務の提供・人材の派遣及びノウハウの提供・その他の情報の提供等 （２）KDX不動産投資法人とのサポート契約当社は、2014年11月17日付で、KDX不動産投資法人（旧ケネディクス商業リート投資法人）及びその資産運用会社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社との間で、サポート契約（その後の変更等を含む。）を下記のとおり締結しております。当社の企業価値向上並びに、同投資法人やその資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社と当社との良好な関係性の維持向上を目的としております。相手先契約締結日期間内容KDX不動産投資法人ケネディクス不動産投資顧問株式会社2014年11月17日2023年11月から2026年10月まで（自動更新）JINUSHIビジネスに関する情報の提供及び順位2位の優先交渉権の付与（順位1位は地主リート） （３）包括売買取引に係る基本協定書当社は、2019年11月18日付で、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間で販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書を下記のとおり締結しております。また、2019年12月10日付で、エムエル・エステート株式会社及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間で、販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書を下記のとおり締結しております。これらの基本協定書２件の合計600億円の売買枠を活用することにより、総資産回転率（不動産の仕入から売却までの期間の短縮）及び自己資本比率等財務指標の改善や有利子負債削減による新規資金調達力の拡大、並びに早期の開発利益の獲得等を目的とした財務体質の更なる強化を図るとともに、地主リートの成長・資産規模の拡大を目的としております。相手先協定書締結日期間内容ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社2019年11月18日2019年11月から2030年１月まで（売買枠設定期）・売買枠設定額300億円・ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主ＡＭが指定する第三者（地主リートを想定するが、これに限らない。）が取得に係る優先交渉権を有するエムエル・エステート株式会社2019年12月10日2019年12月から2030年１月まで（売買枠設定期）・売買枠設定額300億円・エムエル・エステート株式会社が売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主ＡＭが指定する第三者（地主リートを想定するが、これに限らない。）が取得に係る優先交渉権を有する （４）ククレブ・アドバイザーズ株式会社との業務提携契約 当社は、2025年５月27日付でククレブ・アドバイザーズ株式会社との間で、業務提携契約を締結し、2025年10月30日付で同社との間で、より強固な提携へ発展させるため業務提携の変更契約及び株式引受契約を締結し、同社が実施する第三者割当増資を引き受ける方法により、同社普通株式108,400株を2025年11月21日付で取得をしております。 当社のJINUSHIビジネスにおけるCRE領域の強化及びAIを活用した不動産テックシステムの開発・導入等による仕入拡大と、ククレブ・アドバイザーズ株式会社における不動産テックビジネスの事業拡大を通じたCREソリューション事業の発展による、両社の更なる企業価値向上の実現を目的としております。相手先契約締結日期間内容ククレブ・アドバイザーズ株式会社2025年５月27日（2025年10月30日付で業務提携に係る変更契約を締結）2025年５月から2028年５月まで（自動更新）・JINUSHIビジネスとCREソリューション事業の連携・AIを活用した不動産テックシステムの開発、導入による生産性向上、仕入拡大

３ 【配当政策】利益配分に関する基本方針当社は、中長期的な視点で、企業価値の向上を目指しております。当事業年度の業績や財務状況、今後の事業展開並びに成長投資を可能とする内部留保の充実等を総合的に勘案した上で、株主の皆様への利益還元を行っております。利益還元においては、安定的な現金配当を前提としつつ、利益成長による増配を目指してまいります（累進配当）。当事業年度における配当は年２回（中間配当、期末配当）としており、配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。このような方針のもと、2025年12月期（第26期）の年間配当金につきましては１株当たり110円（中間配当金50円、期末配当金60円）といたしました。上記配当金には創業25周年記念配当10円（中間配当金５円、期末配当金５円）を含んでおります。なお、当社は、「毎年６月30日を基準日として、取締役会の決議をもって、中間配当金として剰余金の配当を行うことができる。」旨定款に定めております。内部留保資金につきましては、今後の経営環境の変化に柔軟に対応すべく、さらなる将来の成長のための投資に充当する考えです。 第26期に係る剰余金の配当は、以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）2025年８月14日1,03450取締役会決議2026年３月25日1,24060定時株主総会決議（予定）