３ 【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社、連結子会社52社、持分法適用関連会社36社及び他数社より構成されており、「不動産事業」、「保険事業」、「ホテル・旅館事業」及び「その他」を営んでおります。 「不動産事業」では、競争優位性のある賃貸ポートフォリオ構築の為の不動産取得及び不動産バリューアッドビジネス等の不動産の取得・販売に加え、安定的で効率的な収益構造を持つ不動産賃貸をおこなう不動産投資業務、保有物件の建替及び都心部の好立地において開発をおこなう不動産開発業務、投資法人等のアセットマネジメント業務等をおこなっております。当社グループにおいては連結営業収益の約９割が「不動産事業」です。また、「保険事業」では生損保の保険代理店業務、「ホテル・旅館事業」ではホテル及び旅館の運営業務、「その他」では建築工事請負業務、設計・工事監理業務、こども教育事業などをおこなっております。 当社グループが営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付け及びセグメントとの関係は以下の通りであり、次の３区分は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント情報等の区分と同一であります。 （1）不動産事業 ① 不動産投資業務 当社グループは不動産マーケットにおける多様なニーズに対応して、競争優位性のある賃貸ポートフォリオの構築を目的とした好立地の不動産取得をおこなっております。 2025年12月末時点において東京23区の駅近を中心に約250件（販売用不動産除く）の賃貸物件を保有・管理しており、賃貸可能面積は約131万㎡となっており、この賃貸ポートフォリオを用いて不動産賃貸業務をおこなっております。 また、収益力の一層の強化をはかるため、開発・建替による賃料収入の増強を実現し、安定的な賃貸収入を得ているほか、不動産バリューアッドビジネス等の不動産の取得・販売業務をおこなっております。 加えて、当社の連結子会社株式会社レーサムも不動産の取得・販売、不動産バリューアッドビジネス等をおこなっており、連結ベースでの更なる成長と持続的な企業価値向上に向け協働しております。 そのほか、マーケットの拡大が予想される新規事業領域等への取り組みも推進しております。 ② 不動産開発・建替業務 当社では物件立地特性に応じた不動産開発業務をおこなっております。特に従来から保有している賃貸物件の建替の着実な推進によるポートフォリオの質的改善をおこなっているほか、新規の物件取得・開発・売却を通じた付加価値創出の実現を目指し、好立地物件での高品質な開発業務を推進しております。 ③ アセットマネジメント業務 当社の連結子会社ヒューリックリートマネジメント株式会社は、Ｊ－ＲＥＩＴ事業への参入のため2014年２月に上場しましたヒューリックリート投資法人からアセットマネジメント業務を受託しております。 また、当社の連結子会社ヒューリック不動産投資顧問株式会社は、2017年11月に運用を開始したヒューリックプライベートリート投資法人等からアセットマネジメント業務を受託しております。 ④ その他 当社の連結子会社ヒューリックビルマネジメント株式会社などは、賃貸不動産に関連する業務としてビル管理業務、警備業務、ビル清掃業務をおこなっております。 また、当社の連結子会社ヒューリックプロパティソリューション株式会社は、不動産バリューアッドビジネスに伴う建築工事の企画、設計、査定、管理及びコンサルティング業務をおこなっております。 （2）保険事業 当社の連結子会社ヒューリック保険サービス株式会社は、損害保険会社21社・生命保険会社24社及び少額短期保険会社１社と代理店契約を締結し、火災保険・自動車保険等の損害保険代理店業務、定期保険・養老保険等の生命保険及び医療保険等の募集業務をおこなっております。また、保険代理店業務に関連する集金代行業務もおこなっております。 保険事業は法人マーケットに重点を置いた営業を展開しておりますが、個人顧客にも「お客さま第一」のきめ細やかなサービスを提供し、法・個人のバランスのとれた営業基盤を築いております。 （3）ホテル・旅館事業 ホテル・旅館事業におきましては、当社の連結子会社であるヒューリックホテルマネジメント株式会社は「ＴＨＥ ＧＡＴＥ ＨＯＴＥＬ」シリーズ及び「ビューホテル」シリーズ、ヒューリックふふ株式会社は「ふふ」シリーズを中心に、ホテル及び旅館の運営をおこなっております。 （4）その他 当社の連結子会社ヒューリックビルド株式会社は、当社保有ビル等の営繕工事、テナントの入退去時の内装工事を中心とした建築工事請負業務、設計・工事監理業務等をおこなっております。また、当社は連結子会社ヒューリックアグリ株式会社を経由して、ベトナムで農業生産をおこなっている外国法人PAN-HULIC Joint Stock Companyに出資をおこない、アグリ事業をおこなっております。 また、「こども教育事業」については、当社の連結子会社株式会社リソー教育グループがこどもを対象にした教育関連サービスを提供する事業等を推進しております。 加えて、当社の連結子会社ヒューリックエナジーソリューション株式会社は、再生可能エネルギー発電所及び蓄電所の開発・管理、小売電気事業等環境インフラ事業をおこなっております。 当連結会計年度におきましては、クックデリ株式会社を当社の連結子会社とし、介護施設向け完全調理済み食品の企画開発・製造委託・販売をおこなっております。 （全社） 当社の連結子会社であるヒューリックプロサーブ株式会社は、当社グループへ経理・人事総務・システム等に関するサービス等を提供しております。 以上の事項を系統図に示すと次の通りであります。［事業系統図］

（セグメント情報等） 【セグメント情報】１．報告セグメントの概要 当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討をおこなう対象となっているものであります。 当社グループは、当社及び当社の連結子会社等を基礎とした業種別のセグメントから構成されており、「不動産事業」、「保険事業」及び「ホテル・旅館事業」の３つを報告セグメントとしております。 なお、報告セグメントの主な内容は以下の通りであります。 （1）不動産事業 ・・・不動産投資業務、不動産開発業務、アセットマネジメント業務等 （2）保険事業 ・・・保険代理店業務 （3）ホテル・旅館事業・・・ホテル及び旅館の運営業務 ２．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。 報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部営業収益又は振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他（注）１合計調整額（注）２連結財務諸表計上額（注）３ 不動産事業保険事業ホテル・旅館事業計営業収益 外部顧客への営業収益517,2623,69948,770569,73221,883591,615－591,615セグメント間の内部営業収益又は振替高9,942－32210,2643,93014,195△14,195－ 計527,2043,69949,092579,99625,814605,810△14,195591,615セグメント利益170,4289971,675173,1012,233175,335△11,974163,360セグメント資産2,701,0067,40930,6322,739,04964,7132,803,762245,1733,048,935その他の項目 減価償却費14,555201,30715,88359216,4761,40517,881持分法適用会社への投資額193,513－－193,5134,646198,159－198,159有形固定資産及び無形固定資産の増加額374,79571,690376,49334,419410,9136,219417,132（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、建築工事請負業務、設計・工事監理業務及びこども教育事業等を含んでおります。２．調整額の内容は以下の通りであります。 （1）セグメント利益の調整額△11,974百万円には、セグメント間取引消去868百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△12,842百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理部門に係る費用であります。 （2）セグメント資産の調整額245,173百万円には、セグメント間取引消去△115,240百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産360,414百万円が含まれております。その主なものは、当社の余資運用資産（現金及び預金）、投資有価証券及び一般管理部門に係る資産であります。３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整をおこなっております。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他（注）１合計調整額（注）２連結財務諸表計上額（注）３ 不動産事業保険事業ホテル・旅館事業計営業収益 外部顧客への営業収益628,0493,92953,854685,83441,612727,447－727,447セグメント間の内部営業収益又は振替高9,408－4019,8104,03013,840△13,840－ 計637,4583,92954,256695,64445,643741,287△13,840727,447セグメント利益198,1111,0901,670200,8722,137203,010△16,184186,826セグメント資産3,066,6377,93134,1203,108,689126,4873,235,177270,8913,506,068その他の項目 減価償却費15,530181,33616,8851,37918,2651,64819,913持分法適用会社への投資額259,024－－259,0246,229265,254△79265,174有形固定資産及び無形固定資産の増加額413,895242,876416,79626,935443,7328,200451,933（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、建築工事請負業務、設計・工事監理業務及びこども教育事業等を含んでおります。２．調整額の内容は以下の通りであります。 （1）セグメント利益の調整額△16,184百万円には、セグメント間取引消去△790百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△15,393百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理部門に係る費用であります。 （2）セグメント資産の調整額270,891百万円には、セグメント間取引消去△67,691百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産338,582百万円が含まれております。その主なものは、当社の余資運用資産（現金及び預金）、投資有価証券及び一般管理部門に係る資産であります。３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整をおこなっております。 【関連情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）営業収益 本邦の外部顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。 ３．主要な顧客ごとの情報 （単位：百万円）顧客の名称又は氏名営業収益関連するセグメント名お台場インベストメンツ特定目的会社105,049不動産事業 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）営業収益 本邦の外部顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。 ３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しております。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） （単位：百万円） 不動産事業保険事業ホテル・旅館事業その他全社・消去合計減損損失1,876－－－－1,876 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） （単位：百万円） 不動産事業保険事業ホテル・旅館事業その他全社・消去合計減損損失3,314－－319－3,633 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） （単位：百万円） 不動産事業保険事業ホテル・旅館事業その他全社・消去合計当期償却額421275118245－1,060当期末残高103,1502,5271,9019,580－117,160 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） （単位：百万円） 不動産事業保険事業ホテル・旅館事業その他全社・消去合計当期償却額6,091330118508－7,049当期末残高97,0622,3171,78325,046－126,209 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） 該当事項はありません。

１．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しております。

３ 【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下の通りであります。 当社では当社及び当社が経営管理をおこなう会社（以下、関係会社）のリスク管理を適切におこなうことは経営の最重要課題の一つと認識して取締役会を頂点とする管理体制の整備とその高度化に努めています。リスク区分ごとに定めたリスク管理をおこなう部署がリスクの管理方法を策定して適切な対応をおこなうとともに、リスク管理の状況についてリスク管理委員会及び資金ＡＬＭ委員会に定期的または必要に応じて報告・提言をおこないます。定期的に開催されるリスク管理委員会と資金ＡＬＭ委員会では、各リスク管理所管部室からの報告・提言を評価し、全社リスクの把握と適切な対応を審議し、取締役会に報告します。これを受けて取締役会はリスク管理に関する重要事項について決議します。また、当社の関係会社についても、リスク管理の正確かつ的確な報告を求めて適切なリスク管理を実施していることを確認しています。一方、気候変動に関する事項は、所管部の報告・提言を受けサステナビリティ委員会で審議・調整のうえ、定期的に取締役会に報告するとともに、必要に応じて所管部がリスク管理委員会に報告・提言し、全社的なリスク管理の観点から適切な対応を決定し、取締役会に報告します。 なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (１）不動産賃貸事業に関するリスク 当社グループは不動産事業を主たる業務として営んでおりますが、このうちオフィスビルの賃貸が賃貸収入全体の半分程度を占めております。東京23区の駅近物件を中心に投資・保有することで競争優位性のある賃貸ポートフォリオを構築するとともに、マーケットニーズに即した用途バランスを構築しておりますが、一般的にテナント企業の不動産賃貸物件に対するニーズは景気の変動に影響を受けやすく、経済情勢が悪化した場合、賃料収入に予期せぬ影響を及ぼす可能性があります。当社グループのテナントは長期安定したテナントが多く、過去の推移からも賃料の変動は景気変動に比し小さい傾向にありますが、国内景気が冷え込み、これを受けて不動産市況が悪化した場合、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。また、テナントや入居者の信用力の低下による賃料の支払の延滞、賃料の減額要求による賃料の値下げ、退去による空室率の上昇などによって不動産賃貸収入が低下することで、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (２）不動産価値の低下に関するリスク 当社グループでは、賃貸用不動産を始めとして多くの事業用不動産を保有しております。商品企画やサービスの提供によって不動産の競争力強化並びに不動産価値の維持・向上をはかっておりますが、不動産市況の悪化による賃料水準の低下や空室率の上昇などにより、事業用不動産に対する減損処理が必要となった場合、評価損等の発生によって、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、販売用不動産を当社グループが運用する投資法人もしくは第三者に売却しておりますが、経済情勢の悪化や不動産市況の悪化等に伴い、販売用不動産の不動産価値が低下した場合、当初想定していた通りの収益が確保できず、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (３）開発・建替に伴うリスク 当社グループの収益力は比較的安定しているものと考えておりますが、新規開発や既存ビルの建替の際には、テナントの立ち退きに関する費用や設備の除却等により多額の特別損失が発生することとなります。当社グループにおける既存ビルの建替は、特別損失を計上しても、中長期的に当社グループの収益力を強化する戦略的なものであり、全体の収益計画を踏まえた計画的な建替をおこなってまいります。また、特別損失の発生に対しては、固定資産の売却の検討などにより、その影響を極力限定的なものにコントロールしてまいります。 しかしながら、建替の規模により、特別損失を通じて親会社株主に帰属する当期純利益段階の業績が大きく影響を受ける可能性や、建替の時期により、年度間で親会社株主に帰属する当期純利益が大きく変動する可能性があります。加えて、テナントの事情等何らかの理由により計画通り進捗しない場合、当社の利益計画に影響を及ぼす可能性があります。 また、新規開発については、開発物件の購入前に不動産デューデリジェンスをおこなうことで、予めリスクの抽出と解決策を策定しておりますが、許認可や工期の遅れ、工事費の高騰、想定通りの賃料が享受できない等によって、事業が計画通りに進捗せず、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (４）不動産事業における投資判断に関するリスク 当社グループでは、賃貸用不動産、販売用不動産を問わず、新規不動産の取得やＳＰＣに対する出資等にあたっては、競合物件の賃料相場や過去のマーケット推移、投資物件の優位性、リスク要因等を分析し、社内の各種会議体に諮ったうえで、投資金額に応じて取締役会等において投資判断をおこなっておりますが、顧客の需要動向、金利動向、販売価格動向等、種々の変化によって、当初想定していた通りの収益が確保できなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (５）その他、不動産事業に付随するリスク ①アスベスト対策等について 当社グループが保有・管理する賃貸物件について、労働安全衛生法施行令の改正に伴い、吹き付けアスベストの調査を実施し、全て措置済であります。しかしながら、当社グループが予期しない形でアスベストの使用が発覚し、その処理のための費用負担が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、アスベスト以外にも身体に害を与えるとされる建築材料が将来新たに指定され、それらの処理義務が当社グループに課せられた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ②土壌汚染等の対策について 土壌汚染対策法（平成15年２月15日施行）により、土地の所有者等は同法に規定する特定有害物質による土壌の汚染の状況についての調査・報告や、汚染の除去等の措置を、命ぜられることがあります。 当社グループが保有・管理する賃貸物件については、現時点で土壌汚染物質の問題は発生してはおりませんが、近隣地域から汚染物質が流入する等の問題が発生した場合や、新たな汚染物質が指定される等、当社グループが予期しない形で土壌汚染対策が求められた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③その他不動産事業に関連するリスク 当社グループが開発・建替をおこなう物件について、安全管理、品質管理、スケジュール管理を徹底しておりますが、設計・施工等の不備や事故等が発生した場合、また、当社グループが賃貸・管理・運営する物件について、火災・事故・食中毒等が発生した場合、信用失墜や想定外の費用等が生じる可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループでは、各種設備について、法定の点検のみならず定期的な保守点検を実施し、また、小規模修繕の状況を注視するなど、資産の保全と安全の確保に、日頃より万全の注意を払っております。 しかしながら、資産の劣化・毀損が予期せぬ時期に予期せぬ規模で起こった場合、その対策にあたるため、当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (６）有利子負債への依存に関するリスク 当社グループは、不動産投資、開発・建替等をおこなうにあたっては、自己資金に加えて借入や社債等にて資金手当てをおこなうことも予定していることから、有利子負債残高は今後の事業拡大にあたって更に増加する可能性があります。これに対しては、外部格付けを取得し、その維持・向上をはかることにより財務統制をおこなうとともに、資金調達手段を多様化し、財務指標に関する定量目標を定めることで、安全性の確保をはかっております。 しかしながら、金融環境の変化等の状況によっては、当社グループが望む条件での資金調達が十分におこなえず、今後の当社グループの事業計画等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社は、大半の借入金については将来の金利変動リスクをヘッジする施策として、長期化・固定化を講じておりますが、将来において金利が急速かつ大幅に上昇した場合、また、固定金利借入の借り換え時の金利情勢によっては、資金調達コストの増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 《有利子負債残高の推移》 2021年12月期2022年12月期2023年12月期2024年12月期2025年12月期有利子負債残高（百万円）1,403,8941,449,9111,453,5041,879,2462,219,014総資産（百万円）2,207,3252,320,3372,480,4723,048,9353,506,068有利子負債比率（％）63.662.458.561.663.2 (７）自然災害、人災等によるリスク 地震を中心とした自然災害、テロその他の人災の発生に対しては、「事業継続基本計画」を設けておりますが、当社グループが所有する資産に毀損等があった場合、当社グループの事業に悪影響を及ぼし、また、所有する資産の価値が低下する可能性があります。特に地震対策として、旧建築基準法下の物件について

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、営業収益は727,447百万円(前期比135,831百万円、22.9％増)、営業利益186,826百万円(前期比23,465百万円、14.3％増)、経常利益172,927百万円(前期比18,597百万円、12.0％増)、親会社株主に帰属する当期純利益114,334百万円(前期比11,993百万円、11.7％増)となりました。 財政状態については、当連結会計年度末の資産合計は、3,506,068百万円（前期末比457,132百万円、14.9％増）、負債合計は、2,566,887百万円（前期末比374,296百万円、17.0％増）、純資産合計は、939,180百万円（前期末比82,835百万円、9.6％増）となりました。 各セグメントの業績は、次の通りであります。（各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。） （不動産事業） 当社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約250件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約131万㎡を活用した不動産事業であります。「高い利益成長」と「安定基盤利益拡大」を実現するポートフォリオ再構築の観点から、環境変化に対応できる競争優位性のある物件への継続的な入れ替えや厳選した開発の推進に取り組んでおります。また、本格化する竣工物件の利益の最大化をはかるため、出口戦略の多様化により、安定的・継続的な開発利益と運用報酬の獲得にも継続して取り組んでおります。 当連結会計年度の新規物件（固定資産）の取得につきましては、アリオ西新井（一部）（東京都足立区）、ヒューリック神谷町ビル（一部）（東京都港区）及びＦＯＲＥＣＡＳＴ新宿ＳＯＵＴＨ（東京都新宿区）などを取得いたしました。 開発・建替事業（固定資産）につきましては、ヒューリックロジスティクス三郷（埼玉県三郷市）が2025年７月、ヒューリック銀座ビル（東京都中央区）が2025年８月、ヒューリックスクエア札幌（Ⅱ期）（札幌市中央区）が2025年９月に竣工いたしました。 また、（仮称）心斎橋開発計画（大阪市中央区）、自由が丘一丁目２９番地区第一種市街地再開発事業（東京都目黒区）、（仮称）銀座８丁目９－１１,１２開発計画（東京都中央区）、（仮称）塩浜二丁目開発計画Ⅰ期（東京都江東区）、（仮称）青山ビル建替計画（東京都港区）、（仮称）Ｇ８開発計画（東京都中央区）、（仮称）銀座五丁目開発計画（東京都中央区）、（仮称）銀座六丁目みゆき通り開発計画（東京都中央区）、銀座７丁目昭和通り開発計画（東京都中央区）及び（仮称）新宿３１８開発計画（東京都新宿区）などが順調に進行しております。 ＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）事業につきましては、東京都と渋谷区実施の「都市再生ステップアップ・プロジェクト（渋谷地区）渋谷一丁目地区共同開発事業」などが順調に進行しております。 販売用不動産につきましては、ヒューリック広尾ビル（東京都港区）、（仮称）市ヶ谷開発計画（東京都千代田区）、ヒューリック新宿ビル（一部）（東京都新宿区）、浅草ビューホテル（東京都台東区）、八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業（東京都中央区）及びヒューリック大阪ビル（大阪市中央区）などを売却しております。 このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入は安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上も順調に推移したことなどから、当連結会計年度の営業収益は637,458百万円(前期比110,253百万円、20.9％増)、営業利益は198,111百万円(前期比27,683百万円、16.2％増)となりました。 （保険事業） 保険事業におきましては、連結子会社であるヒューリック保険サービス株式会社が、国内・外資系の保険会社と代理店契約を結んでおり、法人から個人まで多彩な保険商品を販売しております。保険業界の事業環境は引き続き厳しい環境にありますが、既存損保代理店の営業権取得を重点戦略として、法人取引を中心に営業展開をしております。 この結果、当セグメントにおける営業収益は3,929百万円(前期比230百万円、6.2％増)、営業利益は1,090百万円(前期比93百万円、9.3％増)となりました。 （ホテル・旅館事業） ホテル・旅館事業におきましては、連結子会社であるヒューリックホテルマネジメント株式会社は「ＴＨＥ ＧＡＴＥ ＨＯＴＥＬ」シリーズ及び「ビューホテル」シリーズ、ヒューリックふふ株式会社は「ふふ」シリーズを中心に、ホテル及び旅館の運営をおこなっております。 当連結会計年度においては、旺盛なインバウンド需要を取込み、宿泊単価の上昇により好業績で推移いたしました。 この結果、当セグメントにおける営業収益は54,256百万円(前期比5,163百万円、10.5％増)、営業利益は1,670百万円(前期比△5百万円、0.3％減)となりました。 （その他） その他におきましては、主に連結子会社であるヒューリックビルド株式会社が、当社保有ビル等の営繕工事、テナント退去時の原状回復工事、新規入居時の内装工事を中心に受注実績を積み上げておりますほか、連結子会社である株式会社リソー教育グループが進学学習指導等をおこなっております。 この結果、営業収益は45,643百万円(前期比19,829百万円、76.8％増)、営業利益は2,137百万円(前期比△95百万円、4.2％減)となりました。 ②キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物は、営業活動により269,239百万円増加し、投資活動により544,500百万円減少し、財務活動において272,264百万円増加し、当連結会計年度末には130,655百万円となりました。(単位：百万円) 2024年12月期2025年12月期営業活動によるキャッシュ・フロー353,388269,239投資活動によるキャッシュ・フロー△602,020△544,500財務活動によるキャッシュ・フロー300,589272,264現金及び現金同等物の期末残高134,326130,655 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは269,239百万円の収入(前期比△84,149百万円)となりました。これは主に、不動産賃貸収入及び販売用不動産の売却を主因とした税金等調整前当期純利益が171,343百万円、減価償却費が19,913百万円、棚卸資産の減少額が164,868百万円あったためであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは544,500百万円の支出(前期比△57,519百万円)となりました。これは主に、「高い利益成長」と「安定基盤利益拡大」を実現するポートフォリオ再構築の観点から、物件の入れ替えや開発・建替等の推進をおこなったためであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは272,264百万円の収入(前期比△28,324百万円)となりました。これは主に、上記、物件の入れ替えや開発・建替等のために資金調達をおこなった一方で、配当金の支払いがあったことによるものであります。 ③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績 該当事項はありません。ｂ．受注実績 該当事項はありません。ｃ．販売実績 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次の通りであります。セグメントの名称当連結会計年度（自 2025年１月１日至 2025年12月31日）前期比（％）不動産事業 （百万円）637,45820.9保険事業 （百万円）3,9296.2ホテル・旅館事業 （百万円）54,25610.5その他 （百万円）45,64376.8調整額 （百万円）△13,840－ 合計 （百万円）727,44722.9（注）１．各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合は次の通りであります。相手先 前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）お台場インベストメンツ特定目的会社105,04917.7－－３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 当連結会計年度における我が国経済は、底堅い個人消費や堅調な設備投資を中心に内需を下支えし、緩やかな景気回復が継続しているほか、インフレ・賃金上昇・

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 (1）経営方針 当社グループは、以下の企業理念及びサステナビリティビジョンのもと、持続可能な社会の実現と企業としての継続的な成長を目指し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。 (2）経営環境及び優先的に対処すべき課題 今後の経済環境の見通しにつきましては、賃金上昇により個人消費が増加するとともに、成長投資のための企業の設備投資が増加することで、引き続き緩やかな成長が続くと予想しております。一方で、海外経済及び海外情勢の不確実性、金融市場の変動等の影響について注視が必要と考えております。 また、不動産事業環境におきましては、金融機関の積極的な融資姿勢や、建築費高騰を受けた新規供給の減少が続くことを背景とした賃貸市況の活況を要因として、収益不動産の投資市場は引き続き堅調に推移すると予想しています。 このような環境のもと、2025年12月期の連結経常利益は1,729億円となり、前・中長期経営計画の利益目標（2029年経常利益1,800億円）の３年前倒しに目途がたったことから、環境変化に対応した新・中長期経営計画（2026-2036）を策定しました。 新・中長期経営計画では、2036年の目指す姿を「不動産事業を核として、多様な価値創造をおこない、変革・進化・成長を続ける企業グループ」とし、基本方針を「不動産事業をベースとしながらも、多様な成長事業を取り込むことで、唯一無二の強靭な事業のポートフォリオを形成し、安定的・継続的な成長と株主価値向上を追求・実現する」と策定しました。 新・中長期経営計画の達成に向けて、以下の戦略に取り組んでまいります。 ①不動産事業のさらなる高度化と効率化 本格的なインフレと賃料上昇、不動産売買市場のさらなる活性化、建築費の高騰を背景に、不動産事業のさらなる高度化と効率化を通じて、不動産の賃貸利益・売却利益・連結利益を最大化してまいります。 不動産投資事業においては、流動性が高いアセット及び賃料成長が見込めるインフレ耐性アセットへの投資をおこなっていくほか、収益性と資金効率性の高い高難度バリューアッド等を推進してまいります。不動産開発事業においては、優良な固定資産ポートフォリオの構築やグループのリート・ファンドの成長（ＡＵＭ増加）の推進、新規事業アセットの開発をおこなってまいります。 ポートフォリオ戦略につきましては、国内人口動態を踏まえ、引き続きオフィス比率50％以下、重点エリア比率50％を目標としつつ、環境変化やマクロ動向に対応して新規事業アセットを増加させ、最適なポートフォリオを構築してまいります。 さらに、クラウドやＡＩ需要増加を背景としたインフレ耐性アセットである都市型データセンターにつきましては、先行者利益を活かしてトッププレイヤー（2036年までに総ＩＴ容量100ＭＷ超を供給予定）を目指します。 また、2024年度より本格的に取り組みを開始した海外事業につきましては、人口成長・経済成長国の実需ニーズあるアセットに限定し、投資ポートフォリオは先進国・稼働物件を主軸としながら、大手企業との連携を中心として流動性の確保と着実な利益の積み上げを実現してまいります。 ②収益力の複合化と強靭な事業ポートフォリオの構築不動産事業のさらなる成長とともに、Ｍ＆Ａも活用しつつ事業利益の取り込みや有形・無形のアセットの活用をおこなうほか、不動産投資で培った投資ノウハウを活用して、成長領域で事業ポートフォリオを拡大してまいります。・観光事業及びこども教育事業については、不動産利益に加えて運営事業の収益最大化を目指してまいります。・環境・インフラ事業については、2029年の再エネビル化100％と蓄電池の事業化に向けた投資を加速し、再エネ・蓄電池の投資・運営・売却・アセットマネジメントのサイクルで収益獲得を目指してまいります。・高齢者・健康事業については、当社グループが保有する高齢者施設5,000室やオペレーターとのネットワークを活かし、2025年に連結子会社化したクックデリ株式会社の成長を支援することに加え、銀座の高級シニアレジデンスの開発・運営など時代に合わせて新しいマーケットを開拓してまいります。・次世代産業アセット事業については、国内初の航空上屋施設併設の物流施設「ＷＩＮＧ ＮＲＴ」やオープンイノベーションを促進する研究施設など、半歩先を見て成長性のある次世代アセットビジネス（投資・運営）への取り組みを推進してまいります。・スポーツ・エンタメ事業については、幕張でのアリーナ開発や、バスケットボールクラブ「アルティーリ千葉」を通じたスポーツビジネスでのノウハウの積み上げ、他地域のアリーナや周辺スポーツ・エンタメ事業への投資をおこない、収益拡大を狙ってまいります。 これらの取り組みに加え、企業投資や事業連携等を通じて、将来の成長事業へ種まきを実施し、次世代の成長事業・企業との価値共創を通じてさまざまな収益機会を獲得してまいります。 ③財務規律の維持・向上と資本政策の強化 2025年度も、昨年に引き続き日本格付研究所（ＪＣＲ）より取得している当社の外部格付が「ＡＡ－」格となり、強固な経営基盤を評価いただきました。 今後も、「成長投資による事業拡大」と「格付ＡＡの維持」の両立のため、厳格なバランスシートコントロールをおこない、継続的な利益成長と高いＲＯＥの維持、適切な財務レバレッジと財務規律の維持・向上、株主還元の強化を通じて、企業価値・株主価値を常に意識した経営を推進してまいります。 ④社会への価値創造と企業成長が連動するサステナビリティ経営の進化 サステナビリティビジョンに基づき、社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、「持続可能な社会の実現」と「企業としての継続的な成長」を目指し、サステナビリティを意識した事業運営と価値創造により、社会課題の解決及び社会価値の創造と企業成長が連動する取り組みを推進しております。 環境への取り組みとしては、脱炭素社会と災害に強い社会の実現に向けた取り組みを加速させてまいります。脱炭素社会の実現については、ヒューリックグループの使用電力を100％再生可能エネルギーとする「ＲＥ100」を2023年に達成し、今後は2029年の「全保有建物の使用電力の100％再生可能エネルギー化」の達成に向けて、再生可能エネルギー発電設備と蓄電池の開発を推進するとともに、保有するビルの環境認証の取得も進めてまいります。また、再生可能エネルギー発電設備と蓄電池の開発を通じて、外部への環境価値提供も進めてまいります。災害に強い社会の実現については、2029年までに高耐震建物比率100％の目標を掲げており、そのマイルストーンとして2025年末時点で高耐震建物比率100％（建替・売却予定等を除く）を実現しました。その他、保有建物の水害対策、富士山噴火時の降灰対策、ＢＣＰの高度化も2029年までに完遂させてまいります。 社会への取り組みとして、人的資本については人材育成のための種々取り組みを実践してまいります。健康経営・働き方改革等の取り組み、女性活躍推進法に基づく行動計画策定など、多様な人材が等しく能力を発揮できるバイアスのない職場としてまいります。一級建築士をはじめとした高い専門性を有する人材集団、一人当たり生産性の高い企業、人が育つ企業を目指してまいります。また、一層の社会的価値の創出を目指し、社会課題解決型企業のＭ＆Ａや投資を強化していくほか、地域社会をはじめ各ステークホルダーとの関係の強化、社会貢献活動の一層の充実も推進してまいります。 ガバナンスの取り組みとしては、2024年３月26日をもって社外取締役が取締役会議長を務める体制としております。取締役会及び監査役会はいずれも社外役員が過半数を占め、社外役員の全員が独立社外役員で構成されております。取締役会の多様性をはかるため役員の33％が女性で構成されており、社外取締役のみで構成される指名諮問委員会と報酬諮問委員会を設置するなど、引き続き透明性の高いガバナンス体制を推進してまいります。また、グループ横断のリスク管理とコンプライアンス体制の強化を通じて、連結経営を支えるグループガバナンスの強化を進めてまいります。 重要課題（マテリアリティ）への取り組み※１ 高耐震建物とは、震度７クラスの地震に対して、人命の安全を確保し、補修をすることにより継続使用できる建物です。対象物件は、建替・売却予定及び建物利用者への影響の観点等から、耐震補強の実施が困難である物件を除きます。※２ 当社がエネルギー管理権原を有さない一棟貸、住宅系、非幹事共有物件と販売用不動産等を除きます。 なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (3）目標とする経営指標 2025年度実績及び今般策定しました新・中長期経営計画（2026-2036）の目標値につきましては以下の通りです。

【関連当事者情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） 連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引 連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金（百万円）事業の内容又は職業議決権等の所有（被所有）割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額（百万円）科目期末残高（百万円）関連会社合同会社紀伊国橋インベストメント東京都千代田区－不動産事業－固定資産の購入固定資産の購入44,245－－関連会社さくら橋特定目的会社東京都千代田区154,350不動産事業－当該会社への優先出資優先出資の実行31,437－－（注）取引条件及び取引条件の決定方針等 (1）固定資産の取引価格については、当事者間において協議の上、不動産鑑定評価額を勘案して決定しております。 (2）優先出資の実行については、優先出資引受契約書に基づき出資しております。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） 該当事項はありません。

（重要な会計上の見積り）１．棚卸資産の評価 (1) 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度販売用不動産354,961374,322仕掛販売用不動産49,42546,683棚卸資産評価損－重要性が乏しいため、記載を省略しております。 (2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ① 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法 当社グループの棚卸資産のうち主なものは、販売目的で保有している販売用不動産等であり、収益性の低下により期末における正味売却価額の見積り額が取得原価よりも下落している場合は、当該正味売却価額の見積り額をもって連結貸借対照表価額とし、その差額は簿価切下げとして、棚卸資産評価損に計上しております。 正味売却価額の見積りは、販売見込額から今後発生する販売費及び造成・建築工事原価等の見込額を控除して算出しております。 ② 重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定 正味売却価額を算出するにあたり用いた主要な仮定は、販売見込額またはその計算要素となる賃料水準及び割引率であり、物件の立地・規模、周辺地域の取引・賃貸の事例、周辺地域の地価動向等を踏まえ、見積りをおこなっております。 ③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 ②で記載した主要な仮定は、当連結会計年度末時点で入手可能な情報に基づく最善の見積りであるものの、事業環境の変化などにより、上記見積り額の前提や仮定に変更が生じた場合には、簿価切下げに伴う棚卸資産評価損の計上が必要となる可能性があります。 ２．固定資産の減損 (1) 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度有形固定資産1,723,8251,927,374無形固定資産216,886258,822減損損失1,8763,633 (2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 ① 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法 当社グループは、減損が生じている可能性を示す事象（減損の兆候）がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合は、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。回収可能価額には、正味売却価額と使用価値のいずれか高い方を用いており、正味売却価額は、不動産鑑定士による鑑定評価等から処分費用の見込額を控除して算出しております。また、使用価値は、資産及び資産グループの継続的使用と使用後の処分によって生ずると見込まれる将来キャッシュ・フローを現在価値に割り引いて算出しております。 ② 重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定 割引前将来キャッシュ・フロー及び回収可能価額を算出するにあたり用いた主要な仮定は、賃料水準及び割引率であり、物件の立地・規模、周辺地域の取引・賃貸事例、周辺地域の地価動向等を踏まえ、見積りをおこなっております。 ③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 ②で記載した主要な仮定は、当連結会計年度末時点で入手可能な情報に基づく最善の見積りであるものの、事業環境の変化などにより、上記見積り額の前提や仮定に変更が生じた場合には、減損損失の計上が必要となる可能性があります。

５ 【重要な契約等】（財務上の特約が付された金銭消費貸借契約） 当社は、財務上の特約が付された金銭消費貸借契約を締結しております。 契約に関する内容等は、以下のとおりであります。契約締結日2025年６月25日契約の相手方の属性都市銀行他（シンジケート団）債務の期末残高（百万円）161,107百万円弁済期限2032年６月30日担保の内容なし財務上の特約の内容・2025年12月期以降（2025年12月期を含む。）の各決算期末における借入人の連結ベースの経常利益が、２回連続して赤字となる状態を生じさせないこと。・2025年12月期以降（2025年12月期を含む。）の各決算期末における借入人の連結ベースの貸借対照表に記載される純資産の部の合計金額を、直前の決算期末における借入人の連結貸借対照表上の純資産の部の合計金額の75％未満となることを生じさせないこと。

３ 【配当政策】 当社は、不動産投資事業を主たる事業としていることもあり、長期的かつ安定的な事業基盤の強化のために必要な内部留保の充実をはかるとともに、株主への利益還元を狙いとして、安定した配当を継続することを基本方針としております。また、業績動向を踏まえた配当とすることも同様に重要と考えております。 当社は、期末配当による年１回の剰余金の配当をおこなうことを基本方針としておりますが、下記の通り、中間配当制度を採用していることから、各事業年度の業績の状況を勘案し、中間配当を実施することにより、年２回の剰余金の配当をおこなう場合もございます。これらの剰余金の配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。 このような利益配分の考え方に基づき、当事業年度の配当金につきましては、2026年３月25日開催予定の定時株主総会で、期末配当33.5円（中間配当28.5円実施済）を決議する予定であります。 当社は、会社法第454条第５項に基づき、中間配当制度を採用しております。 なお、当事業年度に係る剰余金の配当額は以下の通りであります。決議年月日配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）2025年７月28日21,84928.5取締役会決議2026年３月25日25,68333.5定時株主総会決議予定