３ 【事業の内容】当社グループ（当社及び連結子会社。以下同じ。）は、当社と連結子会社６社で構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。 当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。 具体的な内容は以下のとおりであります。 ・私たちの使命「ユニキュベーション※によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。 ・私たちのめざす姿「誰もが主役」時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。 ・私たちが大切にする価値観「好奇心、上昇志向、一体感」当社が創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“Quality of Life”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。 ※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。 また、当社グループ全体としてストック収入の増大・不動産ノウハウの蓄積など、相乗効果が得られるような事業展開を行っております。加えて、当社グループは、開発物件の供給を中心としたフロー収入に加え、賃貸管理・運営、ホテル運営及びアセットマネジメント等のストック型収益機会を組み合わせることで、安定収益の拡大及び事業基盤の強化を図っております。 当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について以下に記載いたします。 (1) 不動産開発サービス 当社グループは、レジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象としております。レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」のブランド名で開発を行っております。また、近時は既存建物の取得後にリノベーション等のバリューアップを図り、価値向上を実現する開発にも注力しており、当該バリューアップ型賃貸レジデンスについては「LUMIEC un（ルミーク アン）」として商品展開を行っております。オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。 a．特徴 当社では、案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。 また、不動産賃貸管理やホテル運営の各サービスを当社グループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスのニーズをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていない新たなサービスの提案を行うなど、不動産開発サービスに生かすことができる体制となっております。 これまでにおいては、定額制のパーソナルトレーニングサービスや朝食提供サービスを導入したレジデンスの案件や、住宅街の駅前にクリニックを集めたメディカルモールの案件を販売するなど、相場賃料や想定利用人数といった建物の需要にとどまらず、周辺地域でどのようなサービスが求められているかに至るまで徹底的なリサーチを行うことにより、その用地に合わせたサービスの付加を企画するといった特徴的な案件開発の実績を重ねております。 また、テナントを先に決めた上でその需要に合わせて建設を行うBTS（Build To Suit）型施設の開発も行っており、PET-CTなど高度な医療機器を備えた人間ドック受診センターや学生マンションの開発も手掛けております。なお、BTS（Build To Suit）型施設とは、大規模施設の開発の際に、入居するテナントや顧客のニーズに合わせて、施設の用地選定から、テナント仕様で設計・開発などを行ういわゆるオーダーメイド型の施設を意味します。 そのほかにも建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行っております。なお、ＳＰＣ（特別目的会社）とはSpecial Purpose Companyの略であり、当社では特定の不動産について当社の信用リスクから切り離し、資金を調達するために設立する場合があります。また、ＣＭとは、プロジェクト全体計画に従い、主にコストやスケジュール管理を行い、計画通りにプロジェクトを完了させるための業務であります。当事業年度においても、当社は当該スキームを活用した案件組成等を行っております。 さらに、当社は事業環境の変化に応じて、既存建物の取得後にリノベーション等を実施し、物件の価値向上を図るバリューアップ型の開発も推進しており、「LUMIEC un」を当該開発のブランドとして位置付けております。「LUMIEC un」は、当社賃貸レジデンスブランド「LUMIEC」から派生したバリューアップ型ブランドであり、既存建物の取得後に、リノベーションや運営改善等を通じて収益性向上を図り、不動産の価値を高めることを志向しております。また、当社は当該バリューアップ型開発において、当社単独での取得・開発に加え、他社デベロッパーとの協業による事業機会の拡大も図っております。 b．顧客層、商圏 レジデンスやオフィス等を開発対象として用地を仕入れ、リターンを得られる投資対象として案件を組成した後、１棟販売にて数十億円程度のロットがある案件は不動産投資家に直接販売し、数億円程度のサイズが小さい案件は仲介業者を通して個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人向けに販売をしております。不動産開発サービスは、当社が大都市圏を対象に行っております。 (2) 不動産賃貸管理サービス 不動産開発サービスにおいて開発した案件について、販売後も顧客に責任をもってフォローするため、顧客の「良き代理人」であることを当社グループの使命として、不動産賃貸管理サービスを行っております。当社グループは、開発段階から運営を見据えた企画・仕様検討を行い、竣工後の賃貸運営においても物件価値の維持・向上及び収益性向上を図ることで、投資家・オーナーの投資成果最大化に貢献することを志向しております。 具体的なサービス内容は以下のとおりです。 a．商業施設等 商業施設、複合施設のエリア特性やトレンド等の市場調査を元に賃貸を支援する業務（リーシング）を行っております。施設運営に欠かせない清掃・各種設備の保守点検等は専門業者を派遣し、日常のスケジュール管理や、行政への報告などを代行しております。 b．オフィス 物件のコンセプトや特徴をアピールした資料作りや、オフィス専門の仲介業者との協力体制のもと、テナント誘致を行っております。オーナー様のご要望や物件に即したテナントであるか調査した上で、契約の締結、入居後のサポートまで代行しております。 c．レジデンス 地域に根差した仲介業者との協力体制のもと、年間を通し、時期的・地域的特性を踏まえリーシング条件の提案を行っております。共用部の有効活用や環境維持、設備保守等の建物規模に応じた提案をしております。 不動産賃貸管理サービスは、連結子会社のコロンビア・コミュニティ株式会社が１都３県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を対象に行っております。 (3) ホテル運営サービス 当社グループは、ホテルの運営サービスを行っております。当社が手掛けるホテルは、単なる宿泊機能の提供に留まらず、地域性や文化・アート等の要素を取り入れた空間価値を創出することで、滞在価値を高めることを志向しております。当該サービスは主として、連結子会社であるコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社により担われております。同社は、これまでのホテル開発・運営ノウハウを活かし、より多様な滞在ニーズに応えることを目的として、新たなホテルブランド「NOCTIS（ノクティス）」を立ち上げております。「NOCTIS（ノクティス）」は、都心におけるプレミアムな滞在体験を提供する新たなライフスタイルホテルブランドであり、グループ旅行や長期滞在といったニーズに応えるとともに、「コミュニケーションが生まれるホテル」をコンセプトとして展開してまいります。また、すべての施設には、ゲスト同士の交流、ホテルスタッフとの対話、さらには地域とのつながりを育む場として、Barの設置を予定しております。 当社は、不動産開発と高度なサービスの付加によるユニキュベーションを継続的に行っていくことをミッションとしており、今回の新ホテルブランド「NOCTIS（ノクティス）」もその中核となるプロジェクトの一つと位置付けております。 なお、当社グループは「NOCTIS（ノクティス）」の展開に向けて、複数の開発予定地の取得を行っており、千代田区外神田六丁目（2026年開業予定）、渋谷区円山町一丁目（2027年開業予定）、港区元麻布三丁目（2028年開業予定）、台東区台東

（セグメント情報等） 【セグメント情報】当社グループは、不動産開発事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。 【関連情報】前連結会計年度（自2024年１月１日 至2024年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）売上高本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 （単位：百万円）顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名GCP2合同会社7,913不動産開発事業リコーリース株式会社3,320不動産開発事業 当連結会計年度（自2025年１月１日 至2025年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）売上高本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 （単位：百万円）顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名アリサ・パートナーズ・ジャパン株式会社12,911不動産開発事業 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】該当事項はありません。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 前連結会計年度（自2024年１月１日 至2024年12月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自2025年１月１日 至2025年12月31日） 当社グループは、不動産開発事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

１．製品及びサービスごとの情報単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報 （単位：百万円）顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名GCP2合同会社7,913不動産開発事業リコーリース株式会社3,320不動産開発事業

３ 【事業等のリスク】本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。 当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の影響の最小化に努める方針であります。当社では、リスク管理規程を定め、リスク管理委員会においてリスクマネジメントを行う体制を整備しております。実際にリスクが顕在化した場合には、リスク管理委員会への報告を行い、その内容を取締役会へ報告するとともに、当該リスクへの対応を行うこととしております。 なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。 （1）マクロ経済・金融環境の変動について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金融政策の変更に伴う金利動向、地価動向及び為替動向等の影響を受けやすい特性があります。特に金利が上昇する局面においては、金融機関からの借入金利の上昇による資金調達コストの増加、投資家が要求する利回りの上昇に伴う保有不動産の資産価値の低下、住宅及び投資用不動産に対する需要の減退等が生じる可能性があります。 また、地価については三大都市圏を中心に上昇基調が継続しているものの、経済情勢の悪化や金融環境の変化等により地価が下落に転じた場合には、販売価格の低下や棚卸資産及び固定資産の評価損の発生等を通じて、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、マーケット動向を注視しながら、案件ごとの採算管理、販売計画の精度向上、取引金融機関との関係強化等によりリスク低減に努めておりますが、急激な経済環境の変化が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に重要な影響を及ぼす可能性があります。 （2）建設コストの上昇及び工期遅延について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 近年、建設業界においては、資材価格の上昇、労務費の増加、施工人材の不足等を背景として建設工事費が上昇傾向にあります。当社グループが行う不動産開発事業においても、建設コストが想定を上回る場合や、施工会社の確保が困難となる場合、工期が長期化する可能性があります。当社グループは、見積精度の高度化、複数の施工会社候補の確保、工程及び仕様の最適化等によりコスト上昇や工期遅延の抑制に努めておりますが、これらの対策にもかかわらず建設費用の増加や工期遅延が発生した場合には、開発案件の収益性の低下や引渡時期の遅延を通じて、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （3）天災等による業績変動について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 当社グループは、主として１都３県を中心に不動産開発事業を展開しているため、当該地域において地震、台風、洪水等の自然災害や、火災、テロ、戦争その他の人災等を含む不測の事態が発生した場合には、想定していた収入の減少又は消失、開発中又は保有不動産の価値の毀損等が生ずる可能性があります。当社グループは、各種保険への加入や事業継続計画の整備等を行っておりますが、予測を超える事態が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （4）引渡時期による業績変動について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 当社グループの不動産開発サービスに係る売上高は、主として開発した案件の売却によるものであり、案件の引渡時期によって売上及び利益が計上されます。そのため、案件の引渡時期が特定の四半期又は期末に集中した場合には、四半期ごとの経営成績が大きく変動する可能性があります。当社グループは、期末近くに引渡を予定している案件については、あらかじめ翌期の販売計画に組み込むなどの対応を行っておりますが、天災、事故、建設工期の遅延、行政手続きの長期化等の要因により引渡時期が期末を超えて遅延した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （5）競合環境及び用地取得について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 当社グループは、大都市圏を中心に不動産開発事業を展開しており、当該エリアにおいては多数の競合他社が存在しております。競争環境の激化により、開発用地の取得価格の上昇、優良案件の確保難、販売価格の下落等が生じる可能性があります。当社グループは、案件担当者が仕入から開発、販売までを一貫して担当する体制や、グループ内の賃貸管理、ホテル運営、アセットマネジメント機能を活用することで差別化を図っておりますが、計画どおりに用地取得や商品企画が進まない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （6）外注管理について発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 当社グループは、不動産開発事業において設計、施工、各種調査等の業務を外部に委託しております。外注先の選定にあたっては、与信調査や実績確認を行っておりますが、外注先の経営不振、品質不良、工期遅延等が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （7）法的規制等について発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 当社グループが属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法等の多数の法的規制を受けております。また、当社及び連結子会社は、事業を行うために必要な許認可等を取得しております。これらの法的規制の大幅な変更、又は許認可の取消し若しくは更新が認められない場合には、当社グループの事業活動に支障をきたし、業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。当社グループが取得等をしている免許等に関して、その有効期間やその他の期限が法令等により定められている主なものは下表のとおりであります。 （当社）許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許東京都知事 (3)第95744号2023年8月31日～2028年8月30日宅地建物取引業法第５条、第66条等不動産特定共同事業許可東京都知事第136号有効期限無し不動産特定共同事業法第36条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣 (01)第002178号2021年10月27日～2026年10月26日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条 (コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等旅館業営業許可(福岡)旅館・ホテル営業(福中保環第013088号)有効期限無し旅館業法第8条旅館業営業許可(京都)旅館・ホテル営業(京都市指令保医セ第87号)有効期限無し旅館業法第8条飲食店営業許可（バー）飲食店営業許可（京都指定京保セ第8340号）2025年3月1日～2031年2月28日食品衛生法第60条、第61条 (コロンビア・コミュニティ株式会社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許東京都知事 (2)第98533号2020年11月21日～2025年11月20日宅地建物取引業法第５条、第66条等賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣 (01)第001742号2021年10月6日～2026年10月5日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条 (コロンビア・アセットマネジメント株式会社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許東京都知事 (1)第109605号2023年7月29日～2028年7月28日宅地建物取引業法第５条、第66条等投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業 関東財務局（金商）第3433号有効期限無し金融商品取引法第52条、第54条 (株式会社サンクス沖縄)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許沖縄県知事 (4)第4050号2024年6月19日～2029年6月18日宅地建物取引業法第５条、第66条等 （8）ホテル運営事業に係るリスクについて発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 当社グループはホテル運営事業を行っており、宿泊需要は景気動向、為替動向、感染症の流行、地政学的リスク等の影響を受けます。これらの要因により宿泊需要が減少した場合には、稼働率及び客室単価の低下を通じて、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （9）訴訟リスクについて発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 当社グループが行う不動産の売買、賃貸、管理等の事業活動に関連して、取引先、顧客、近隣住民その他の第三者との間で訴訟が提起される可能性があります。その結果によっては、損害賠償請求等がなされ、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、各関連法令を遵守した事業活動を推進すると共に、不動

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。 ａ．財政状態の状況（資産） 当連結会計年度末における流動資産合計は前連結会計年度末と比較して12,913百万円増加し、53,678百万円となりました。これは主に現金及び預金3,599百万円、仕掛販売用不動産14,612百万円の増加、販売用不動産5,085百万円の減少等によるものです。固定資産合計は前連結会計年度末と比較して1,776百万円増加し、13,198百万円となりました。これは主に建物及び構築物380百万円、土地1,357百万円の増加、建設仮勘定383百万円の減少等によるものです。この結果、資産合計は前連結会計年度末と比較して14,690百万円増加し66,877百万円となりました。（負債） 当連結会計年度末における流動負債合計は前連結会計年度末と比較して13,184百万円増加し、22,302百万円となりました。これは短期借入金7,672百万円、１年内返済予定の長期借入金5,356百万円の増加等によるものです。固定負債合計は前連結会計年度末と比較して3,832百万円減少し27,135百万円となりました。これは長期借入金4,058百万円の減少等によるものです。この結果、負債合計は前連結会計年度末と比較して9,351百万円増加し49,437百万円となりました。（純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は前連結会計年度末に比較して5,338百万円増加し、17,439百万円となりました。これは第三者割当増資による資本金1,124百万円及び資本剰余金1,127百万円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による利益剰余金3,065百万円の増加によるものです。 この結果、自己資本比率は26.1％（前連結会計年度末は23.2％）となりました。 ｂ．経営成績の状況 当連結会計年度（2025年１月１日～2025年12月31日）におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の回復等を背景に緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、物価上昇の継続、今後の米国の政策転換、日銀による利上げ動向など、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。 当社グループが属する不動産業界においては、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇や、日銀の金融政策の変更による金利上昇などの懸念はありますが、住宅を中心とした賃料の上昇や円安、欧米と比較して相対的な低金利環境を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は堅調に推移していくことが予想されます。このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当連結会計年度においては、当期に販売を行ったものも含めて、45,759百万円の販売用不動産の投資を行いました。 この結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高37,084百万円（前連結会計年度比76.7％増）、営業利益6,028百万円（同54.9％増）、経常利益5,123百万円（同45.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益3,464百万円（同54.8％増）となり、いずれの数値も2025年11月27日に開示いたしました「業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ」を上回る水準となりました。 なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。 ｃ．キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて3,612百万円増加して7,855百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は、4,318百万円（前年同期は14,347百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益5,288百万円、不動産取得及び不動産竣工による販売用不動産の減少額5,738百万円（同、仕掛販売用不動産の増加額13,955百万円、法人税等の支払額949百万円）によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は、1,706百万円（前年同期は1,596百万円の使用）となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出1,447百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果獲得した資金は、9,637百万円（前年同期は17,085百万円の獲得）となりました。これは主に、第三者割当増資に伴う株式の発行による収入2,237百万円、不動産取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入26,503百万円、不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出26,392百万円及び短期借入金の純増額7,503百万円によるものであります。 ｄ．生産、受注及び販売の実績(a) 生産実績当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 (b) 受注実績当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。 (c) 販売実績当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、当連結会計年度の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。 サービスの名称当連結会計年度(自2025年１月１日 至2025年12月31日)金額（百万円）前年同期比(％)不動産開発サービス35,942176.6%不動産賃貸管理サービス443159.4%ホテル運営サービス30098.8%アセットマネジメントサービス398923.1%合計37,084176.7% (注) １．各サービス間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 （前連結会計年度）相手先当連結会計年度(自 2024年１月１日 至 2024年12月31日)金額(百万円)割合(％)GCP2合同会社7,91337.7リコーリース株式会社3,32015.8 （当連結会計年度）相手先当連結会計年度(自 2025年１月１日 至 2025年12月31日)金額(百万円)割合(％)アリサ・パートナーズ・ジャパン株式会社12,91134.8 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ａ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況１ 連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(a) 経営成績当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス11棟（自社開発１棟、中古物件７棟、他社協業３棟）、開発用地３件、オフィスビル２棟（自社開発１棟、他社協業１棟）の計16件の案件引渡しを行うことができました。不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。物件名種別竣工用途延床（㎡）規模敷地（㎡）戸数等LUMIEC un MINAMIAZABUレジデンス－共同住宅7,603.86RC造地上10階建1,503.17130箱根仙石原土地－ホテル－－4,273.19－BIASTA TAMACHI MITAオフィス2024年３月事務所・店舗716.58S造地上12階建115.7812区画 「LUMIEC un MINAMIAZABU」は、近年大規模なマンション開発が多数行われている東京メトロ南北線「白金高輪」駅より徒歩約7分で、港区南麻布アドレスの希少な大型賃貸マンションです。また、商店街が人気な「麻布十番」駅より徒歩約14分に位置しております。本物件では、当社が新築工事で実施してきたサービス提供型賃貸マンション開発を既存物件にも適用し、バリューアップいたしました。 具体的には、共用部にジムスペースを設置しパーソナルトレーニングサービスを提供、また、専有部内は空室が発生する毎にリノベーションを実施いたしました。本物件は当社始まって以来の大型売却案件（120億

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、実際の結果は様々な要因により異なる可能性があります。 (1) 会社の経営の基本方針及び経営環境 当社グループは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々が安心して生活し、個々人が自らの価値観に基づき豊かな生活を送ることができる社会の実現を目指しております。健康で文化的な生活基盤の整備が活力ある社会の前提であるとの認識のもと、「健康」をテーマとした住宅開発や、「芸術」や体験価値を重視したホテル開発等を行っております。 当社グループの不動産開発事業においては、「ハード」×「サービス」を基本コンセプトとし、単に建物を供給するにとどまらず、建物を利用する入居者・テナントのニーズを踏まえたサービスの企画・運営までを一体的に提供することを基本方針としております。具体的には、サービス付き賃貸住宅や体験型ホテル等の開発を通じて、競合他社との差別化を図っております。 また、市場環境やプロジェクト特性に応じて不動産開発スキームの多様化を進めており、自己資金のみならず外部資本も活用した開発手法を採用することで、当社グループが有する不動産開発ノウハウを活かしつつ、資金効率及び資産効率の向上を図ることを経営の基本方針としております。 経営環境については、建築資材価格や人件費の上昇を背景とした建設コストの高止まり、用地価格の上昇、金利上昇リスクの顕在化など、不動産開発事業を取り巻く不確実性が継続しております。一方で、不動産投資市場においては、国内外の投資家による投資需要は引き続き一定水準を維持しております。一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第53回不動産投資家調査」（2025年10月時点）によれば、今後１年間の不動産投資に関する姿勢として、多くの回答者が新規投資に前向きな姿勢を示しており、不動産投資に対する一定の投資意欲が確認されております。 こうした環境下において、当社グループは、デザイン性やサービス性を重視した賃貸マンションの開発を行うことで、競合物件との差別化を図り、建設コスト上昇等に伴う価格転嫁についても、市場動向を注視しつつ適切に対応しております。また、非住宅分野においては、テナントの事業内容に即した仕様の建物を新築で供給し、長期の賃貸借契約を締結することにより、比較的市場環境の変動を受けにくい安定的な収益が見込まれる投資用不動産の開発にも取り組んでおります。 加えて、国内外のファンドやアセットマネジメント会社等の機関投資家とのネットワークを活用し、当社グループが開発した不動産の販売を行う一方、国内の事業会社や個人富裕層向けについては、不動産仲介会社を通じた販売も行っております。変動する金融環境に対応するため、自己勘定による開発に加え、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、当社グループが引き続き開発を担うファンド型の開発スキームも採用しております。 (2) 中長期的な会社の経営戦略 当社グループは、現在業容拡大の段階にあるとの認識のもと、株主への利益還元にも十分留意しつつ、事業環境の変化に備えた財務基盤の強化及び経営の安定化を重視しております。特に、貸借対照表における純資産の充実を意識したＢ／Ｓ経営を基本方針とし、持続的な成長に向けた経営基盤の構築に取り組んでおります。 株式上場を通じて資本市場からの資金調達を図るとともに、市況変動に対しても柔軟に対応できる事業体制の構築を進めてまいります。その一環として、従来の用地特性に応じた開発に加え、テナント需要を踏まえたＢＴＳ（Build To Suit）型施設の開発など、開発手法の多様化を推進しております。 中長期的には、不動産賃貸管理サービスの拡充に加え、2025年第１四半期より開始したアセットマネジメントサービスを通じて、当社グループが手掛ける開発案件をパイプラインとして活用し、継続的な収益機会の確保を図るとともに、事業ポートフォリオの安定化を進めてまいります。 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標 当社グループは、財務基盤の強化及び健全な企業経営の維持を重要な経営課題として位置付けております。資産を効率的に活用し、適切なリターンを確保することで自己資本の充実を図る観点から、売上高、営業利益に加え、ＲＯＡ及び自己資本比率を経営上の重要な指標として重視しております。 (4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ａ．安定した仕入の実施 当社グループの事業の中心は不動産開発サービスであることから、開発用地の確保が重要な要素となってお ります。不動産開発サービスでは、大手から小規模に至るまでの仲介業者や不動産所有者に対面を含めて定 期的に接触し情報交換を行うことで、有用な情報を確保し、集めた情報を正確かつスピード感をもって分析 をして、取り組める余地があるものに対して経営陣が事業性を確保できるのか、リスクの特定と取り得る対 応策等について迅速な判断を行うことにより、開発用地の安定確保に努めております。 ｂ．優良案件の確保 当社グループが主に開発用地として取り扱っている都心や首都圏のターミナル駅周辺は競合が激しく、優良 な用地を継続的に確保できるようにすることが課題となっております。当社グループの強みとして、コンパ クトな組織体制を活かした意思決定の速さにより、他社よりも早く用地仕入を進められること、また上記の ように用地に合わせた開発を行う企画や課題を抱える用地に対するソリューション提案を、所有者の売却意 向が出始めた早い段階から行うことで、情報の他社流出を抑止できることなどが挙げられます。これらの特 徴を活かし、今後も継続して優良案件を確保してまいります。   ｃ．財務体質の強化 当社グループの事業の中心である不動産開発サービスは、開発用地を仕入れ、建設資金を手当てし、不動産 開発を行った後に売却をするというビジネスモデルのため、手元資金の他に、銀行からの借入れにより仕入 資金及び開発資金を調達しております。今後も開発用地の仕入を継続していく必要があることから、市況の 変化に左右されずに安定的な資金調達を行うための財務体質の強化が必要となります。そのため、金融機関 との円滑なリレーションを構築することや、タイムリーな物件情報の共有により相互理解を深めることで、 資金調達が円滑に行われるように意識しております。2025年12月期第４四半期に実施した公募増資により、 財務体質が強化され、仕入資金及び開発資金の調達余力が拡大したと考えております。 また、資産の効 率化をすべく、他社が開発した建物を購入後、当社のノウハウを活かしてリノベーションを実施後、売却す るバリューアップ型のスキーム、建設期間中の開発案件をＳＰＣ(特別目的会社）へ売却し、販売後も当社 のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型の スキームも継続して行うことで、資本コストを考慮した事業投資にも取り組んでおります。 ｄ．リーシングの多様化 当社グループでは、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けるなど、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しており、差別化された賃貸物件の供給を行っております。賃貸不動産のテナントや入居者の募集（リーシング）において、従来は賃貸不動産ポータルサイトや雑誌等へ募集情報を掲載することで一元化して発信を行っていましたが、当社の強みを活かしてSNSや自社ホームページを利用し、直接的にテナント等へアプローチする方法を採用するなど、より多様な手段にてリーシングの強化を行ってまいります。 ｅ．建設コスト上昇や建設技術者不足による工期延長等に対応した開発期間中の工程管理の徹底 建設材料の上昇や2019年４月から順次施工されてきた「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関す る法律」による人件費の上昇等により、建設工事費用は高い水準で推移しており、建設コストの管理と建設 期間中の工程管理は重要な課題です。当社では、各開発プロジェクトを推進するプロダクトマネージャーに 加えて、建設コスト試算や工程管理において企画開発部門もプロジェクトに参画し、建設会社との交渉や工 事期間中のモニタリングをしております。工期延長等のリスクに迅速に対応できる体制を強化することで、 当社の事業計画遂行上の変動リスクを最小限にとどめられるように管理しております。

【関連当事者情報】前連結会計年度（自2024年１月１日 至2024年12月31日）１．関連当事者との取引 (1) 連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引 ①連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等該当事項はありません。 ②連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主(個人の場合に限る)等該当事項はありません。 (2) 連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引該当事項はありません。 ２．親会社又は重要な関連会社に関する注記該当事項はありません。 当連結会計年度（自2025年１月１日 至2025年12月31日）１．関連当事者との取引 (1) 連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引 ①連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等該当事項はありません。 ②連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主(個人の場合に限る)等該当事項はありません。 (2) 連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引該当事項はありません。 ２．親会社又は重要な関連会社に関する注記該当事項はありません。

（重要な会計上の見積り）１．棚卸資産の評価 (1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 前連結会計年度当連結会計年度販売用不動産16,083百万円10,998百万円仕掛販売用不動産19,280百万円33,892百万円 (2）会計上の見積りの内容に関する理解に資する情報 ① 算出方法販売用不動産、仕掛販売用不動産は、個別法における原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法により算定）による評価を実施しております。収益性の低下により、期末における正味売却価額が帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。なお、当連結会計年度において、棚卸資産評価損の計上はありません。 ② 主要な仮定販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価において主要な仮定は正味売却価額の算出に当たって利用した将来の売却予定額であり、一部の不動産については社外の不動産鑑定士の評価を利用しております。 ③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響正味売却価額は、市況の変化、金利動向、その他の事象によりその前提となる事業計画が計画通り進捗しないリスク等により、翌連結会計年度の連結財務諸表に重要な影響を与える可能性があります。 ２．固定資産の評価 (1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 前連結会計年度当連結会計年度有形固定資産10,334百万円11,682百万円無形固定資産213百万円169百万円 (2）会計上の見積りの内容に関する理解に資する情報 ① 算出方法 当社グループは、固定資産の減損を把握するにあたって、賃貸不動産、宿泊施設等の各不動産について、原則として個別物件単位で資産のグルーピングを行っております。また、本社等、特定のプロジェクトとの関連が明確でない資産については共用資産とし、遊休資産については個別資産ごとにグルーピングを行っております。 固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した価額を貸借対照表価額としております。減損損失額は、資産又は資産グループにおいて営業活動から生ずる損益等の継続的なマイナス、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等を減損の兆候とし、減損の兆候があると認められた場合には、減損損失の認識の要否を判定しております。判定の結果、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回り、減損損失の認識が必要と判断された場合、帳簿価額を回収可能価額（正味売却価額又は使用価値のいずれか高い価額）まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として計上しております。なお、当連結会計年度において、減損損失の計上はありません。 ②主要な仮定 宿泊施設を除く不動産の減損の兆候の判定及び回収可能価額の見積りにおける主要な仮定は、事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フロー、正味売却価額の算出に当たって利用した将来の賃料や空室率であります。また、宿泊施設の減損の兆候の判定及び回収可能価額の見積りにおける主要な仮定は、客室平均単価、稼働率であります。 ③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 これらの仮定は、経済環境等の変化によって影響を受ける可能性があり、主要な仮定に見直しが必要となった場合には、翌連結会計年度以降の減損損失の認識の要否判定及び測定される減損損失の金額に重要な影響を与える可能性があります。

５ 【重要な契約等】該当事項はありません。

３ 【配当政策】当社では、株主に対する利益還元を経営の重要事項の一つと認識しております。配当につきましては、事業環境の変化や将来の事業展開に備えて財務基盤の充実を図りつつ、配当性向は15％～20％を目標として、今後の収益状況の見通しなどを総合的に勘案して決定すべきものと考えております。当社の剰余金の配当については、期末配当の年１回を基本方針としておりますが、期末配当の基準日を12月31日、中間配当の基準日を６月30日としており、会社法第459条第１項各号に定める事項について、法令に別段の定めがある場合を除き、取締役会の決議によって定めることができる旨を定款に定めております。当事業年度の期末配当金については、2026年２月12日開催の取締役会において、１株につき78.00円とすることを決定しました。内部留保資金の使途につきましては、今後の事業展開への備えとしていくこととしております。 (注) 基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）2026年２月12日60178.00取締役会決議